Kortlopende vastgoedfinanciering voor aankoop en verbouwing
Wanneer kiest u voor een private vastgoedfinancier?
Een gespecialiseerde private vastgoedfinancier kan interessant zijn wanneer:
- U snel wilt passeren en bancaire trajecten te traag of te star zijn.
- U een pand koopt dat (nog) niet volledig “bankproof” is vanwege verbouwing, herontwikkeling of transformatie.
- U tijdelijk wilt financieren (bijvoorbeeld 6–18 maanden) met de bedoeling later te herfinancieren naar een langlopende bank- of verhuurhypotheek.
- U meerdere panden via uw BV exploiteert en maatwerk nodig heeft in loan-to-value (LTV), bouwdepot en zekerheden.
Private financiers kijken primair naar het onderpand, de LTV en de haalbaarheid van het project, in plaats van alleen naar standaard inkomens- en acceptatienormen.
Belangrijke kenmerken van dit type financiering
Hoewel iedere aanbieder eigen richtlijnen hanteert, zien we in de markt vaak de volgende bandbreedtes:
- Leenbedrag vanaf circa € 250.000 tot € 15.000.000.
- Maximale LTV tot circa 75–80% van de marktwaarde (huidige waarde en/of waarde na verbouwing).
- Looptijd doorgaans tot 18 maanden (brugfinanciering of projectfinanciering).
- Rente vanaf circa 0,65% per maand (afhankelijk van risicoprofiel en project).
- Bouwdepot mogelijk tot 100% van de begrote verbouwingskosten, met uitbetaling op basis van facturen.
- Eenmalige instapfee/afsluitkosten, bijvoorbeeld vanaf 2,25% van het (totale) leningbedrag.
Deze condities verschillen per aanbieder; Bouvy Advies gebruikt ze om scenario’s voor uw project door te rekenen en alternatieven naast elkaar te zetten.
Rekenvoorbeeld (anoniem en indicatief)
Onderstaand voorbeeld is volledig geanonimiseerd en uitsluitend bedoeld ter illustratie. Bedragen zijn afgerond en kunnen per aanbieder afwijken. Dit is geen persoonlijk advies.
Situatie
- Aankoopprijs pand (via BV): € 300.000
- Verbouwingsbudget: € 100.000
- Getaxeerde marktwaarde nu: € 300.000
- Getaxeerde marktwaarde na verbouwing: € 500.000
Financieringsopzet
- Lening voor aankoop: 75% van € 300.000 = € 225.000
- Bouwdepot voor verbouwing: € 100.000 (100% van het verbouwingsbudget)
- Totaal geleend: € 325.000
Condities financier (indicatief)
- Maandrente aankooplening: 0,65% per maand
- Maandrente bouwdepot: 1,00% per maand
- Looptijd: 6 maanden
- Instapfee: 2,25% over het totale leenbedrag (€ 325.000)
Instapfee
- Instapfee: 2,25% × € 325.000 = € 7.312,50
Deze kosten worden vaak (deels) meegefinancierd of bij passeren betaald. Voor de winstberekening tellen we ze als directe kosten.
Rente over 6 maanden
We gaan uit van een aankooplening die 6 maanden volledig uitstaat en een bouwdepot dat gemiddeld voor de helft benut is (realistische aanname bij gefaseerde verbouwing).
- Maandrente aankooplening: 0,65% × € 225.000 = € 1.462,50
- Rente aankooplening over 6 maanden: 6 × € 1.462,50 = € 8.775
- Gemiddelde opname bouwdepot: € 50.000
- Maandrente bouwdepot: 1,00% × € 50.000 = € 500
- Rente bouwdepot over 6 maanden: 6 × € 500 = € 3.000
Totale betaalde rente in 6 maanden: € 8.775 + € 3.000 = € 11.775.
Totale projectkosten (exclusief overdrachtsbelasting en verkoopkosten)
We nemen in dit voorbeeld mee:
- Aankoopprijs: € 300.000
- Verbouwingskosten: € 100.000
- Instapfee: € 7.312,50
- Rente (6 maanden): € 11.775
Totale projectkosten vóór belasting en exclusief bijkomende aankoop- en verkoopkosten (zoals overdrachtsbelasting, notaris, makelaar):
€ 300.000 + € 100.000 + € 7.312,50 + € 11.775 = € 419.087,50
Winst bij verkoop voor € 500.000 na 6 maanden
- Verkoopopbrengst: € 500.000
- Totale projectkosten: € 419.087,50
Brutowinst vóór belasting en vóór bijkomende aankoop- en verkoopkosten:
€ 500.000 − € 419.087,50 ≈ € 80.912,50
Ruw gezegd is de brutowinst in dit voorbeeld ongeveer € 80.000 in 6 maanden, vóór belasting en exclusief kosten als overdrachtsbelasting, notaris, makelaar en eventuele boeterentes of aanvullende fees. In de praktijk rekenen we deze posten uiteraard mee in een maatwerkberekening.
Hoe Bouvy Advies u helpt
Bouvy Advies is volledig onafhankelijk en werkt samen met meerdere private vastgoedfinanciers die gespecialiseerd zijn in snelle zakelijke vastgoedfinanciering met bouwdepot.
Wij helpen u onder andere met:
- Analyse van uw project (aankoop, verbouwing, waarde nu/na verbouwing, huurpotentie).
- Vergelijken van proposities (rente per maand, instapfee, LTV, bouwdepot, looptijd).
- Doorrekenen van totale kosten, cashflow en scenario’s bij latere herfinanciering.
- Afstemming met taxateur, notaris en uw accountant of fiscalist.
Zo krijgt u vooraf een helder beeld van de risico’s, de liquiditeitsdruk tijdens de verbouwing en het verwachte rendement, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen.
Plan een vrijblijvend gesprek
Wilt u een beleggingspand aankopen en verbouwen via uw BV en zoekt u een kortlopende vastgoedfinanciering met bouwdepot? Neem contact op met Bouvy Advies voor een vrijblijvende eerste doorrekening van uw project en een vergelijking van de beste opties in de markt.