Familiehypotheek afsluiten — ouders helpen kind met huis kopen
Ik help je graag bij het regelen van een familiehypotheek, speciaal afgestemd op jou en je kind.
Hoe werkt een familiehypotheek?
De mogelijkheden en voor- en nadelen van een familiehypotheek voor zowel ouder als kind
Starters hebben het moeilijk op de woningmarkt. Het aanbod betaalbare woningen is beperkt en met een starterssalaris, gebrek aan spaargeld, maar wel een studieschuld kom je niet snel in aanmerking voor een woning. Wat kun je als ouder doen om je kind te helpen bij de financiering, zodat er toch een eerste koopwoning gekocht kan worden? De mogelijkheden en de voor- en nadelen van een familiehypotheek voor zowel jou als je kind op een rijtje.
Geld schenken
Geld schenken is tegenwoordig en veelgebruikte manier om kinderen te helpen bij de financiering van een woning. Door een schenking hoeft je kind minder geld te lenen bij de bank of kan het bedrag gebruikt worden om te overbieden. Voor 2021 is het maximale bedrag voor een belastingvrije schenking voor het kopen van een eigen woning vastgesteld op € 105.302. Voorwaarde is dat je kind tussen de 18 en 40 jaar is. Als de liquide middelen er zijn, een nobele manier om je kind te helpen. Geld op een spaarrekening levert immers vrijwel niets meer op en door de negatieve rente moet je boven een bepaald bedrag zelfs betalen om te sparen. Laar je goed informeren over de voorwaarden.
Geld lenen
Met een familiehypotheek leen je als ouder het geleende bedrag rechtstreeks aan je kind — naast een gewone hypotheek bij een bank, of als volledige vervanging daarvan. Je kind leent van jou in plaats van van een geldverstrekker, en betaalt jou rente en aflossing terug. De totale hypotheekschuld wordt vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven in het Kadaster.
De looptijd is maximaal 30 jaar en de lening moet annuïtair of lineair worden afgelost — precies zoals bij een hypotheek af te sluiten via een reguliere bank. Duidelijke afspraken over rente en aflossing per jaar zijn verplicht en beschermen beide partijen.
Overwaarde
Je kunt overwegen om een hypotheeklening te nemen op je eigen woning. Vervolgens kun je dat bedrag doorlenen aan je kind. Je hebt dan een schuld (de extra hypotheeklening) en een vordering in box 3, die elkaar opheffen. Je kind verkrijgt een eigenwoninglening waarvan de rente aftrekbaar is. En als op de lening tussen beiden geen hypothecaire zekerheid wordt gevestigd, kun je de rente hoger vaststellen dan de rente die je als ouder betaald. Dit is fiscaal gunstig vanwege de aftrekbaarheid voor je kind. De door jou ontvangen rentemarge is onbelast en je kunt het renteverschil eventueel weer aan het kind schenken.
De waarde van de woning en de resterende hypotheekschuld bepalen hoeveel overwaarde er beschikbaar is als basis voor de familiehypotheek.
Een nadeel hiervan kan zijn dat je je eigen mogelijkheden in de toekomst beperkt. Of dit, naast gunstig voor je kind, dus ook voor jou op de lange termijn gunstig is, is afhankelijk van je toekomstplannen en verdere financiële situatie.
Tweede woning of een woning schenken
Mocht er genoeg financiële ruimte zijn, dan kun je ook nadenken over een tweede woning. Deze kun je vervolgens schenken of verhuren aan je kind. Het kopen van een tweede huis kan een goede belegging zijn. Je betaalt voor een tweede woning vermogensrendementsheffing in box 3. Het nadeel voor jou is dat de hypotheekrente voor een tweede woning niet aftrekbaar is.
Je kunt een woning aan je kind schenken om te dienen als eigen woning. Voor jou is het fiscaal gezien gunstiger om de woning niet te schenken, maar de overdracht tegen een vordering te doen. De rente is voor je kind immers aftrekbaar in box 1 en voor jou in feite onbelast. Je kunt vervolgens de rente van jaar tot jaar aan het kind schenken.
Verhuur je de tweede woning aan je kind, kun je er afhankelijk van met de hoogte van de huurprijs voor zorgen dat je kind recht heeft op huurtoeslag. Bouvy Advies vertelt je graag meer hierover.
Welke rente kun je vragen voor een lening aan je kind via een familiehypotheek?
Welke rente kun je vragen voor een familiehypotheek?
Het is fiscaal voordelig de rente zo hoog mogelijk vast te stellen als het geleende bedrag gebruikt wordt voor een eigen woning. De rente is voor de lener aftrekbaar in box 1 en voor de geldgever onbelast in box 3 — dat maakt een familiehypotheek afsluiten aantrekkelijk voor beide partijen.
De Belastingdienst eist een marktconforme rente: vergelijkbaar met wat een hypotheek bij een bank zou kosten voor dezelfde looptijd en hetzelfde risico. Je kunt zonder fiscale consequenties 1,25 maal de huidige marktrente vragen. Bij de huidige rentetarieven van rond de 3,5 tot 4% per jaar betekent dat een maximale rente van ongeveer 4,5 tot 5% voor een familiehypotheek.
Het gebruik van 6% "uit gewoonte" is niet langer verdedigbaar. De Hoge Raad heeft in 2020 bepaald dat voor een tophypotheek zonder zekerheid een rente van 4,5% passend is — bestaande uit de bankrente van 3% plus een opslag van 1,5%. Bij de huidige marktrente ligt de zakelijke rente voor een familiehypotheek daarmee duidelijk lager dan het vroegere uitgangspunt van 6%.
Duidelijke afspraken over de rente en aflossing per jaar, vastgelegd in een notariële akte, zijn verplicht. Bouvy Advies helpt je de juiste marktconforme rente te bepalen — passend bij de waarde van de woning, de totale hypotheekschuld en de fiscale situatie van zowel ouder als kind.
Onafhankelijk en op maat advies
Neem contact op voor onafhankelijk en op maat advies. We kijken samen naar de meest gunstige financiële oplossing voor zowel jou als je kind.