Verhuurd onroerend goed verzekeren

Wat is een aansprakelijkheidsverzekering voor onroerend goed?

Een aansprakelijkheidsverzekering voor onroerend goed dekt de schade die jouw verhuurde pand aan anderen toebrengt en die je particuliere polis uitsluit. Sommige verzekeraars voeren er een aparte zakelijke aansprakelijkheidsdekking voor verhuur van onroerend goed voor. Bij De Goudse heet die Aansprakelijkheid Verhuur Onroerend Goed. Die verzekering kent drie rubrieken (artikel 2.1 van die voorwaarden):

• Algemene aansprakelijkheid: je aansprakelijkheid voor schade van derden, zoals letsel door een losgeraakte dakpan of een gebrekkige trap.
• Werkgeversaansprakelijkheid: je aansprakelijkheid als werkgever voor schade van je personeel door een arbeidsongeval of een beroepsziekte.
• Milieuaansprakelijkheid: een beperkte dekking voor schade van derden door een milieuaantasting die onverwacht en plotseling is ontstaan, en niet door een langzaam werkend proces.

Als bezitter van een opstal ben je op grond van artikel 6:174 BW in beginsel aansprakelijk zodra dat gebouw niet voldoet aan de eisen die je er in de gegeven omstandigheden aan mag stellen en daardoor schade ontstaat. Je hoeft dus niets fout te hebben gedaan. Denk aan een dakpan die loslaat, een gebrekkige trap of waterschade bij de buren.

Bij wie ligt dat dan? De wet legt het bij de bezitter van het pand, en wie in de openbare registers als eigenaar staat ingeschreven wordt vermoed de bezitter te zijn (artikel 6:174 lid 5 BW). Bij gewone woningverhuur blijft de verhuurder dus de aansprakelijke partij en niet de huurder. Wordt het pand bedrijfsmatig gebruikt, dan kan de aansprakelijkheid verschuiven naar die bedrijfsmatige gebruiker (artikel 6:181 BW), maar alleen als het gebrek samenhangt met wat diegene er doet. Een constructie- of onderhoudsgebrek dat daar losstaat, blijft bij de eigenaar liggen. Welke situatie voor jouw pand geldt, hangt af van het huurcontract en het gebruik. In een apart artikel leggen we uit hoe die aansprakelijkheid juridisch werkt, met de wettekst, de maatstaf van de Hoge Raad en de vraag wanneer een bedrijfsmatige huurder jouw plaats inneemt.

Wat dekt een aansprakelijkheidsverzekering niet?

Een particuliere aansprakelijkheidsverzekering dekt alleen je aansprakelijkheid als particulier (artikel 1.2.1). Schade tijdens een (neven)bedrijf, (neven)beroep of ander betaald werk valt eruit, net als schade met een motorrijtuig, vaartuig of luchtvaartuig (artikel 1.2.6 tot en met 1.2.8). Zaken die je van een ander onder je hebt op grond van huur, huurkoop, lease of pacht zijn niet gedekt, en ook niet als je ze onder je hebt voor een (neven)bedrijf of (neven)beroep (artikel 1.2.4). Nooit gedekt zijn molest, opzet, seksuele gedragingen en atoomkernreacties (artikel 1.4). Zo staat het in de aanvullende voorwaarden Aansprakelijkheid Particulier 5.0 van De Goudse.

Verhuur valt onder dat eerste punt, en artikel 1.2.5 zegt het onomwonden. Gedekt is je aansprakelijkheid als bezitter van het pand waar je zelf woont, ook als je daar een deel van verhuurt. Alle andere aansprakelijkheid voor schade door onroerende zaken is niet gedekt, en het artikel noemt panden in aanbouw en panden die worden verhuurd of op andere wijze geëxploiteerd met zoveel woorden. Schade die met asbest te maken heeft is er los van uitgesloten.

Op de zakelijke variant gelden weer andere grenzen. In de aanvullende voorwaarden Aansprakelijkheid Verhuur Onroerend Goed van De Goudse (CompleetVerzekerd Mijn bedrijf) is schade die verband houdt met bouw, verbouw, sloop, renovatie en onderhoud van de verhuurde gebouwen niet gedekt (artikel 2.2.8). Licht schoonmaakwerk en lekenonderhoud door je eigen mensen wél, zoals het trappenhuis schoonmaken of een kapotte lamp vervangen. Gevelreiniging of een elektriciteitsleiding vervangen niet: daarvoor hoor je een gespecialiseerd bedrijf in te schakelen dat zijn aansprakelijkheid zelf verzekerd heeft. Ook schade aan inboedels, bedrijfsinventarissen, bedrijfsgereedschappen en handelsvoorraden in de verhuurde gebouwen valt eruit (artikel 2.2.9).

Is een aansprakelijkheidsverzekering nodig als verhuurder van onroerend goed?

Verstandig wel, wettelijk verplicht niet. Een wettelijke verzekeringsplicht bestaat er voor motorrijtuigen en voor luchtvaartuigen en drones, maar niet voor een verhuurd pand. De reden om hem toch te nemen is praktisch: je draagt als bezitter van de opstal wel het risico, je particuliere polis dekt het verhuurde pand niet, en een letselclaim kun je zelden zelf betalen.

Er is één uitzondering die de moeite waard is om te kennen. Bij a.s.r. is aansprakelijkheid voor een volledig verhuurd woonhuis wél gedekt, maar alleen als de Keuzedekking Sterdekking op je polisblad staat, en alleen als je aan één persoon of één gezin verhuurt met een schriftelijke of digitale huurovereenkomst waaruit blijkt wie de huurder is (Voorwaarden verzekering Aansprakelijkheid VP AS 2022-01, hoofdstuk 3.3). Verhuur je aan toeristen, dan komt daar een grens van 17 weken per jaar bij. Verhuur je per kamer, aan meerdere huurders of zakelijk, dan val je er weer buiten.

Wat is een aansprakelijkheidsverzekering voor een woonhuis?

Dat is het deel van je particuliere aansprakelijkheidsverzekering dat je aansprakelijkheid dekt als bezitter van het huis waar je zelf woont, inclusief de bijgebouwen. Verhuur je daar een deel van, dan blijft die dekking staan. De Goudse regelt dat in artikel 1.2.5 van de Aansprakelijkheid Particulier 5.0, en je bent er ook nog maximaal 24 maanden voor verzekerd nadat je het pand hebt verlaten of gekregen.

Bij a.s.r. zit er in de basisdekking een grens op die gedeeltelijke verhuur: maximaal 3 kamers, met een schriftelijke of digitale huurovereenkomst waaruit blijkt wie de huurder is, en bij verhuur aan toeristen niet langer dan 17 weken per jaar terwijl je zelf belast bent met het dagelijkse toezicht (VP AS 2022-01, basisdekking). Verhuur je het hele woonhuis, dan is de basisdekking eraf. Verwar deze dekking niet met de opstal- of woonhuisverzekering: die dekt schade áán het gebouw, en dit dekt de schade die het gebouw bij anderen aanricht.

Wat verandert er aan je verzekering zodra je gaat verhuren?

Drie dingen, en ze staan alle drie in de voorwaarden: verhuur moet op je polisblad staan, je allriskdekking valt terug naar uitgebreid, en vandalisme en diefstal zijn uitgesloten tenzij er braaksporen zijn. Wie dat niet vooraf regelt, ontdekt het pas op het moment dat er schade is. Puntsgewijs:

• Verhuur moet op je polisblad staan. a.s.r. is er onomwonden over: verhuur je je woonhuis en staat op het polisblad niet dat verhuur is verzekerd, dan is je woonhuis niet verzekerd (Woonhuis VP WH 2020-01, artikel 3.4).
• Een allriskdekking vervalt tijdens de verhuur. Zowel bij a.s.r. als bij Rhion geldt in die periode alleen de uitgebreide dekking, en alleen voor het verhuurde deel (Rhion PWV2025.06, artikel 10).
• Vandalisme en diefstal zijn uitgesloten, tenzij er braaksporen zichtbaar zijn aan het verhuurde deel. Schade door de huurder zelf of zijn gezelschap valt er meestal helemaal buiten.

Daar komen per verzekeraar nog eisen bovenop: een schriftelijke huurovereenkomst, een minimale huurtermijn, een maximum aantal kamers, en vaak een uitsluiting van onderverhuur en recreatiewoningen. Welke gelden, hangt af van je eigen polis; de voorwaarden van jouw verzekeraar zijn leidend en wij lezen ze met je na.

Dekt mijn rechtsbijstandverzekering een conflict met een huurder?

Meestal niet, en dit is de dekking die verhuurders het vaakst missen. Een conflict met een huurder over achterstallige huur, over schade bij oplevering of over ontruiming loopt via het huurrecht, en dat valt buiten een gewone rechtsbijstandverzekering voor particulieren. Verhuur je onroerend goed, dan is een rechtsbijstanddekking die verhuurgeschillen meeneemt een aparte keuze, met vaak een wachttijd voordat je er een beroep op kunt doen. Vraag dat na vóór het conflict er is, want daarna is het te laat om nog bij te verzekeren.