Je eerste huis kopen

Hoeveel kan ik lenen als starter?

Dit is de eerste vraag van bijna elke starter, en het eerlijke antwoord is: dat hangt af van jouw situatie. Er is geen vast bedrag. Wat je maximaal kunt lenen wordt elk jaar bepaald door wettelijke leennormen (de financieringslastnormen), en die hangen af van je inkomen en de hypotheekrente. Wij rekenen het exact voor je uit op basis van de normen die op dat moment gelden — we gokken niet met bedragen.

Een paar dingen bepalen samen hoeveel je kunt lenen:

• Je bruto jaarinkomen. Vast inkomen telt het zwaarst. Heb je een tijdelijk contract met een intentieverklaring van je werkgever, dan kan dat vaak gewoon meetellen.
• Of je samen koopt. Koop je met een partner, dan tellen beide inkomens mee. Dat verhoogt je leenruimte meestal flink, ook als de inkomens ongelijk zijn.
• Je studieschuld. Een studieschuld verlaagt je maximale hypotheek, maar minder hard dan veel starters denken. Sinds de actuele regels wordt gekeken naar je werkelijke maandlast, niet naar het oorspronkelijke schuldbedrag. Heb je al afgelost, dan telt de lagere restschuld. Geef je studieschuld altijd eerlijk op — geldverstrekkers controleren dit bij DUO.
• Andere verplichtingen. Een lopend autokrediet, een doorlopend krediet of een leasecontract drukt je leenruimte. Een creditcard met bestedingsruimte telt soms ook mee.

De waarde van het huis is daarnaast een harde grens: je kunt sinds een aantal jaren maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Het deel daarboven — denk aan de kosten koper — betaal je uit eigen geld. Daarover hieronder meer.

Wil je een eerste indicatie? Reken je maximale hypotheek uit, of laat ons een persoonlijke berekening maken die rekening houdt met jouw contract, studieschuld en spaargeld.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig?

Je kunt de woning zelf volledig financieren met een hypotheek, tot 100% van de woningwaarde. Maar de bijkomende kosten — de zogenoemde kosten koper — vallen daarbuiten. Die betaal je uit eigen spaargeld. Reken er als starter dus op dat je naast je hypotheek nog wat geld nodig hebt om de koop af te ronden.

Onder kosten koper vallen onder meer:

• Notariskosten voor de leverings- en hypotheekakte
• Advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheek
• Eventueel taxatiekosten en kosten voor een bouwkundige keuring
• Kosten van een aankoopmakelaar, als je die inschakelt
• Overdrachtsbelasting — maar als starter kun je hier vaak vrijstelling voor krijgen (zie hieronder)

Hoeveel dit bij elkaar is, verschilt per situatie. Op onze pagina kosten koper berekenen reken je het stap voor stap uit. Bied je op een woning, dan zetten we de volledige som voor je op een rij, zodat je precies weet wat je nodig hebt voordat je tekent.

NHG en de startersvrijstelling

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

NHG is een vangnet. Kun je door pech — werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, een scheiding — je hypotheek niet meer betalen en moet je de woning met verlies verkopen, dan kan de stichting NHG de restschuld onder voorwaarden kwijtschelden. Voor jou betekent dat minder risico, en voor de bank ook. Daarom krijg je met NHG vrijwel altijd een lagere hypotheekrente. Voor starters is dat dubbel handig: meer zekerheid én lagere maandlasten.

In 2026 kun je een hypotheek met NHG afsluiten tot een woningwaarde van € 470.000. Tref je energiebesparende maatregelen, dan ligt de grens hoger: tot € 498.200, waarbij het bedrag boven de normale grens volledig aan verduurzaming besteed moet worden. Voor NHG betaal je eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4% van de hypotheek. Dat bedrag verdien je via de lagere rente meestal snel terug.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting

Koop je als starter een woning om zelf in te wonen, dan hoef je vaak geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat scheelt direct duizenden euro’s aan kosten koper. De voorwaarden voor deze startersvrijstelling:

• Je bent 18 jaar of ouder en jonger dan 35 op het moment van de overdracht bij de notaris.
• Je gaat zelf in de woning wonen (geen verhuur of beleggingspand) en verklaart dat bij de notaris.
• Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt.
• De woningwaarde blijft onder de wettelijke grens. In 2026 ligt die grens op € 555.000.

Koop je samen en is één van jullie 35 of ouder? Dan geldt de vrijstelling alleen voor het deel van de jongere koper. We rekenen per situatie uit wat dit voor jullie betekent.

Bedragen en regels gelden voor 2026 en kunnen wijzigen. We toetsen je situatie altijd aan de actuele NHG-voorwaarden en de regels van de Belastingdienst voordat je tekent.

Je eerste woning kopen, stap voor stap

De zes stappen hierboven in het kort, nu wat uitgebreider, zodat je weet wat er bij elke fase op je afkomt.

1. Bepaal je budget

Begin bij wat je kunt lenen en wat je aan eigen geld hebt. Pas als je dat weet, ga je gericht zoeken. Zo voorkom je dat je verliefd wordt op een huis dat net buiten bereik ligt. We maken een berekening en zetten je leenruimte plus de benodigde kosten koper op een rij.

2. Ga gericht zoeken

Met een helder budget zoek je efficiënter. In een krappe markt is snelheid alles. Een aankoopmakelaar krijgt vaak eerder woningen onder ogen, kent de echte vraagprijzen en onderhandelt voor je.

3. Breng een bod uit — met voorbehoud

Gevonden? Dan brengen we samen een bod uit. Neem als starter altijd een voorbehoud van financiering op: een clausule waarmee je kosteloos onder de koop uit kunt als je de hypotheek niet rondkrijgt. Overweeg ook een voorbehoud van bouwkundige keuring.

4. Regel de financiering

Is het bod geaccepteerd, dan tekenen jullie het koopcontract en gaan wij aan de slag. We vergelijken 40+ geldverstrekkers, kiezen de hypotheek die bij je past, vragen die aan en verzamelen alle stukken. Dit is ook het moment voor NHG en de keuze tussen annuïtair en lineair aflossen.

5. Naar de notaris

De notaris stelt de leverings- en hypotheekakte op. Op de dag van overdracht teken je, wordt het geld overgemaakt en krijg je de sleutel. Vlak daarvoor inspecteer je de woning nog één keer.

6. Goed verzekerd je nieuwe huis in

Vanaf de overdracht regelen we dat je goed gedekt bent: opstal- en inboedelverzekering, en vaak een overlijdensrisicoverzekering die past bij je hypotheek. Daarna blijven we beschikbaar voor je nazorg.