Ondernemershypotheek

Bij loondienst is het simpel: een werkgeversverklaring, een paar loonstroken, klaar. Een geldverstrekker leest daar een vast inkomen uit af en rekent je maximale hypotheek uit. Als ondernemer ligt dat anders. Je hebt geen werkgever die je inkomen bevestigt, je inkomen volgt uit je onderneming, en dat moet je zelf onderbouwen. Dat is de kern van waarom een ondernemershypotheek meer werk vraagt.

De vorm van je onderneming bepaalt hoe je inkomen wordt gelezen. Een IB-ondernemer (eenmanszaak, vof, maatschap) wordt beoordeeld op de winst uit onderneming. Ben je DGA van een bv, dan kijkt de geldverstrekker naar je salaris uit de bv, maar ook naar de resultaten van de onderneming zelf, want een laag dga-salaris bij een winstgevende bv vertelt niet het hele verhaal. In alle drie de gevallen geldt hetzelfde principe: jouw cijfers zijn het inkomen, en hoe je die presenteert maakt verschil.

Dat het lastiger is, betekent niet dat het minder kan. Het betekent dat de keuze van de geldverstrekker en de opbouw van je dossier zwaarder wegen. Precies daar zit het advies.

Een geldverstrekker leidt je toetsinkomen af uit je bedrijfscijfers, meestal uit de winst uit onderneming of uit je dga-salaris plus het resultaat van de bv. Er is geen één vaste rekenregel: partijen verschillen in hoeveel jaar ze meenemen, hoe zwaar ze elk jaar laten wegen en welk bedrag ze uiteindelijk als toetsinkomen aanhouden. Dit zijn de bouwstenen die telkens terugkomen.

Hoeveel jaar cijfers kijkt een geldverstrekker terug?

De meeste geldverstrekkers willen je jaarcijfers zien over de afgelopen jaren, vaak een tot drie jaar, afhankelijk van de partij en je situatie. Een veelgebruikte methode is een gemiddelde over drie jaar, soms met een lager gewicht voor het oudste jaar. Een sterk laatste jaar telt niet altijd vol mee; een dip in een ouder jaar weegt soms juist door. Welke methode het gunstigst uitpakt, verschilt per dossier, en dat is waar de vergelijking begint.

Telt een prognose of het lopende jaar mee?

Naast de historie kan een prognose of een tussentijds cijfer van het lopende jaar het beeld aanvullen. Dat is vooral relevant als je onderneming groeit of als een ouder jaar je gemiddelde naar beneden trekt. Een onderbouwde prognose, het liefst opgesteld of bevestigd door je accountant, geeft een geldverstrekker houvast om vooruit te kijken in plaats van alleen achteruit.

Wat is een gecertificeerde inkomensverklaring voor ondernemers?

Voor ondernemers bestaat een gecertificeerde inkomensverklaring: een onafhankelijke vaststelling van je toetsinkomen die door vrijwel alle geldverstrekkers wordt geaccepteerd, ook bij NHG. Sommige geldverstrekkers vragen daarnaast om een verklaring of toelichting van je accountant. Het voordeel van zo’n verklaring is voorspelbaarheid: je weet vooraf welk inkomen er getoetst wordt, in plaats van per bank af te wachten.

Kun je een hypotheek krijgen met één jaar cijfers?

Een hardnekkig misverstand is dat je minimaal drie jaar ondernemer moet zijn. Dat klopt niet voor iedere geldverstrekker. Een deel van de markt financiert ondernemers al vanaf één of twee jaar cijfers, mits het dossier dat draagt. Ben je net begonnen, dan is de vraag niet of het kan, maar bij welke partij en onder welke voorwaarden.

Een groot deel van de uitkomst ligt in jouw handen, ruim voordat je een hypotheek aanvraagt. Zorg dat je jaarcijfers definitief en consistent zijn, houd privé en zakelijk gescheiden, weeg je fiscale winstkeuze af tegen de hypotheek die je wilt, en breng je zakelijke verplichtingen vooraf in kaart. Deze vier punten maken in de praktijk het meeste verschil.

Een ondernemershypotheek loopt in vijf stappen, van een gratis kennismaking tot de overdracht bij de notaris. De grootste tijdwinst zit vooraan: hoe eerder je cijfers en verplichtingen compleet zijn, hoe sneller we weten welke geldverstrekker het gunstigst naar jouw dossier kijkt. Reken vanaf het eerste gesprek op een traject van enkele weken tot enkele maanden, afhankelijk van je aankoop.

Wat een ondernemershypotheek aan advies kost, vind je op de pagina tarieven hypotheekadvies. Een ondernemersdossier valt in een hoger tarief dan een dossier in loondienst, simpelweg omdat het onderbouwen van het inkomen meer werk vraagt. Een deel van die advieskosten is voor ondernemers vaak fiscaal aftrekbaar, bespreek dat met je accountant. Wil je naast je hypotheek ook je verzekeringen als zelfstandige goed regelen, kijk dan bij verzekeringen voor zelfstandigen voor onder meer een arbeidsongeschiktheidsverzekering en aansprakelijkheidsdekking.