Ondernemershypotheek

Bij loondienst is het simpel: een werkgeversverklaring, een paar loonstroken, klaar. Een geldverstrekker leest daar een vast inkomen uit af en rekent je maximale hypotheek uit. Als ondernemer ligt dat anders. Je hebt geen werkgever die je inkomen bevestigt, je inkomen volgt uit je onderneming, en dat moet je zelf onderbouwen. Dat is de kern van waarom een ondernemershypotheek meer werk vraagt.

De vorm van je onderneming bepaalt hoe je inkomen wordt gelezen. Een IB-ondernemer (eenmanszaak, vof, maatschap) wordt beoordeeld op de winst uit onderneming. Ben je DGA van een bv, dan kijkt de geldverstrekker naar je salaris uit de bv, maar ook naar de resultaten van de onderneming zelf, want een laag dga-salaris bij een winstgevende bv vertelt niet het hele verhaal. Datzelfde inkomen uit de bv is ook de basis voor pensioen opbouwen als DGA. In alle drie de gevallen geldt hetzelfde principe: jouw cijfers zijn het inkomen, en hoe je die presenteert maakt verschil.

Dat het lastiger is, betekent niet dat het minder kan. Het betekent dat de keuze van de geldverstrekker en de opbouw van je dossier zwaarder wegen. Precies daar zit het advies.

Een geldverstrekker leidt je toetsinkomen af uit je bedrijfscijfers, meestal uit de winst uit onderneming of uit je dga-salaris plus het resultaat van de bv. Er is geen één vaste rekenregel: partijen verschillen in hoeveel jaar ze meenemen, hoe zwaar ze elk jaar laten wegen en welk bedrag ze uiteindelijk als toetsinkomen aanhouden. Dit zijn de bouwstenen die telkens terugkomen.

Hoeveel jaar cijfers kijkt een geldverstrekker terug?

De meeste geldverstrekkers willen je jaarcijfers zien over de afgelopen jaren, vaak een tot drie jaar, afhankelijk van de partij en je situatie. Een veelgebruikte methode is een gemiddelde over drie jaar, soms met een lager gewicht voor het oudste jaar. Een sterk laatste jaar telt niet altijd vol mee; een dip in een ouder jaar weegt soms juist door. Welke methode het gunstigst uitpakt, verschilt per dossier, en dat is waar de vergelijking begint.

Telt een prognose of het lopende jaar mee?

Naast de historie kan een prognose of een tussentijds cijfer van het lopende jaar het beeld aanvullen. Dat is vooral relevant als je onderneming groeit of als een ouder jaar je gemiddelde naar beneden trekt. Een onderbouwde prognose, het liefst opgesteld of bevestigd door je accountant, geeft een geldverstrekker houvast om vooruit te kijken in plaats van alleen achteruit.

Wat is een gecertificeerde inkomensverklaring voor ondernemers?

Voor ondernemers bestaat een gecertificeerde inkomensverklaring: een onafhankelijke vaststelling van je toetsinkomen die door vrijwel alle geldverstrekkers wordt geaccepteerd, ook bij NHG. Sommige geldverstrekkers vragen daarnaast om een verklaring of toelichting van je accountant. Het voordeel van zo’n verklaring is voorspelbaarheid: je weet vooraf welk inkomen er getoetst wordt, in plaats van per bank af te wachten.

Kun je een hypotheek krijgen met één jaar cijfers?

Een hardnekkig misverstand is dat je minimaal drie jaar ondernemer moet zijn. Dat klopt niet voor iedere geldverstrekker. Een deel van de markt financiert ondernemers al vanaf één of twee jaar cijfers, mits het dossier dat draagt. Ben je net begonnen, dan is de vraag niet of het kan, maar bij welke partij en onder welke voorwaarden.

Alles voor de DGA op een rij, met een rekentool en per geldverstrekker uitgewerkt, staat op onze pagina hypotheek als DGA.

Als DGA krijg je een hypotheek op basis van het salaris dat je jezelf uit de bv betaalt, en onder voorwaarden een deel van de winst die in de bv blijft staan. Het salaris is de basis. Hoeveel van de winst in de bv meetelt, verschilt sterk per geldverstrekker, en vaak gelden er voorwaarden: de bv moet het geld kunnen missen en jij moet er zelf over beslissen. Daarnaast kijkt de geldverstrekker naar de bv zelf: hoe gezond is die, en wat heb je er privé van geleend? Hieronder per onderdeel wat er in de acceptatiegidsen staat die wij bijhouden.

Hoe wordt je dga-salaris berekend voor een hypotheek?

Meestal als het gemiddelde van je inkomen uit de bv over de laatste drie jaar, met het laatste jaar als plafond. Zo staat het onder meer bij ABN AMRO (Woonbeleid, juli 2026), SNS (Regels voor het accepteren, maart 2026) en Robuust Hypotheken (Acceptatiegids, juni 2026). Venn Hypotheken rekent met een gewogen gemiddelde waarin het laatste jaar het zwaarst telt (Kredietgids, juli 2026). Met een gemiddelde en een plafond telt een loonsverhoging pas na een paar jaar volledig mee, en een verlaging meteen.

Twee correcties komen vaak terug. De bijtelling voor je auto van de zaak gaat eraf: fiscaal is het inkomen, maar het is geen geld dat je aan wonen kunt besteden (onder meer ABN AMRO en Allianz). En eenmalige meevallers in de winst van de bv tellen niet mee als bestendig inkomen.

Telt de winst in je bv mee voor je hypotheek?

Dat verschilt per geldverstrekker. Handelsbanken stelt het toetsinkomen van een DGA vast op je inkomsten uit arbeid én de gerealiseerde winst van de onderneming (Acceptatiebeleid, januari 2026). Bij andere partijen heet winst die je in de bv laat staan overwinst of niet-uitgekeerd dividend, en die telt daar alleen mee als de bv het bedrag structureel kan missen. Dit zijn de voorwaarden die daarbij steeds terugkomen:

Dividend dat al is uitgekeerd telt bij ABN AMRO en Florius mee tot het gemiddelde van de laatste drie boekjaren, met het laatste jaar als maximum, en nooit hoger dan de gemiddelde nettowinst over die jaren (Woonbeleid, juli en augustus 2026).

Wat doet een rekening-courant bij je bv met je hypotheek?

Heb je via de rekening-courant geld van je bv geleend, dan komt dat op twee plekken terug. Eerst als verplichting in je inkomenstoets. ING laat een rekening-courant directie onder € 17.500 buiten beschouwing en rekent daarboven met de werkelijke last, in de regel met een minimum van 3% per jaar over de afgesproken limiet (Acceptatiebeleid, juli 2026). Bij a.s.r. telt hij boven € 17.500 mee, tenzij jij of de rekenexpert verklaart dat je hem vóór de hypotheek terugbrengt tot maximaal dat bedrag (Hypotheekgids, mei 2026).

Daarna in de gezondheid van je bv. ABN AMRO en Florius halen de rekening-courant directie uit het eigen vermogen en het balanstotaal voordat ze de solvabiliteit berekenen. De richtlijn is minimaal 20%, in het laatste jaar of in de afgelopen drie jaren. Een bv die gezond oogt omdat een groot deel van het vermogen een vordering op jou is, zakt na die correctie zomaar onder die grens. Andersom werkt het ook: geld dat de bv jou schuldig is, telt Allianz juist op bij het eigen vermogen (Ondernemersgids, januari 2026). Hoe de fiscale kant van lenen bij je eigen bv werkt, lees je op herfinancieren vanuit je bv.

Ziet de geldverstrekker jou eigenlijk als DGA?

Dat hangt af van je aandelenbelang, en de grens verschilt per geldverstrekker. a.s.r. en Venn Hypotheken zien je vanaf 5% als DGA, Woonfonds vanaf 25% en Robuust Hypotheken vanaf 30%. ABN AMRO en Florius tellen inkomen uit de onderneming alleen mee bij een belang van minimaal 20% in de werkmaatschappij. Onder de grens word je bij a.s.r., Venn Hypotheken en Robuust Hypotheken beoordeeld als werknemer in loondienst. Eén uitzondering: bij een financiële holding ziet Robuust Hypotheken je altijd als zelfstandige, ongeacht je belang.

Welke stukken vraagt een geldverstrekker van een DGA?

Reken op de stukken hieronder. Bij een inkomensverklaring vraagt de rekenexpert ze bij je op. Beoordeelt de geldverstrekker je cijfers zelf, dan wil hij daarnaast je aangiften inkomstenbelasting van de laatste drie jaar zien (onder meer ING en Handelsbanken).

Drie punten die een DGA-aanvraag kunnen laten vastlopen:

Een groot deel van de uitkomst ligt in jouw handen, ruim voordat je een hypotheek aanvraagt. Zorg dat je jaarcijfers definitief en consistent zijn, houd privé en zakelijk gescheiden, weeg je fiscale winstkeuze af tegen de hypotheek die je wilt, en breng je zakelijke verplichtingen vooraf in kaart. Deze vier punten maken in de praktijk het meeste verschil.

Een ondernemershypotheek loopt in vijf stappen, van een gratis kennismaking tot de overdracht bij de notaris. De grootste tijdwinst zit vooraan: hoe eerder je cijfers en verplichtingen compleet zijn, hoe sneller we weten welke geldverstrekker het gunstigst naar jouw dossier kijkt. Reken vanaf het eerste gesprek op een traject van enkele weken tot enkele maanden, afhankelijk van je aankoop.

Wat een ondernemershypotheek aan advies kost, vind je op de pagina tarieven hypotheekadvies. Een ondernemersdossier valt in een hoger tarief dan een dossier in loondienst, simpelweg omdat het onderbouwen van het inkomen meer werk vraagt. Een deel van die advieskosten is voor ondernemers vaak fiscaal aftrekbaar, bespreek dat met je accountant. Wil je naast je hypotheek ook je verzekeringen als zelfstandige goed regelen, kijk dan bij verzekeringen voor zelfstandigen voor onder meer een arbeidsongeschiktheidsverzekering en aansprakelijkheidsdekking.