Verhuurhypotheek

Meestal om vermogen op te bouwen met iets tastbaars. Een verhuurd pand levert maandelijks huur op en kan in waarde stijgen, terwijl spaargeld dat niet doet. De financiering daarvoor heet een verhuurhypotheek, en die werkt anders dan de hypotheek op je eigen woning. Dit zijn de redenen die we het vaakst horen:

Bij een verhuurhypotheek reken je niet met je salaris als basis, maar met de woning zelf. Geldverstrekkers gaan uit van de waarde in verhuurde staat: de marktwaarde van een pand met een zittende huurder erin, en die ligt lager dan de leegwaarde. Daarvan financieren ze doorgaans 70% tot 80%, de loan-to-value of LTV. De rest breng je zelf in.

Een voorbeeld om het concreet te maken. Stel, de waarde in verhuurde staat is €300.000 en de geldverstrekker leent tot 75% LTV. Dan is de maximale verhuurhypotheek €225.000 en breng je zelf €75.000 in, plus de kosten koper. Dat eigen geld komt vaak uit spaargeld of uit de overwaarde van je eigen woning.

Het percentage verschilt per geldverstrekker en per type pand, en dat scheelt zomaar tienduizenden euro’s eigen inbreng. Nationale-Nederlanden houdt bij zijn Verhuurhypotheek 70% van de marktwaarde in verhuurde staat aan, al kan die alleen nog worden verhoogd door bestaande klanten en niet meer nieuw worden afgesloten (Beheergids, januari 2026) (Acceptatiegids, januari 2026), Woonfonds gaat tot 80% en bij NIBC hangt de grens af van de ligging van het pand (Acceptatiegids, januari 2026).

Tellen de huurinkomsten mee?

Deels. De verwachte huurinkomsten spelen een rol bij de beoordeling, maar geldverstrekkers rekenen daar voorzichtig mee: ze nemen vaak een deel van de kale huur mee en houden een buffer aan voor leegstand, onderhoud en lasten. Soms kijkt een partij naar de verhouding tussen de huur en de maandlast (de rentedekking). Je inkomen uit werk telt meestal nog steeds mee als achtervang, zeker als je particulier financiert.

De rente op een verhuurhypotheek ligt hoger dan op een gewone woninghypotheek. Dat komt door een renteopslag: de geldverstrekker loopt meer risico bij verhuur dan bij een eigenaar die zelf in de woning woont. Een huurder kan vertrekken, er kan leegstand zijn, en bij een gedwongen verkoop telt de verhuurde staat tegen je. Dat risico verrekent de geldverstrekker in de rente.

Hoeveel hoger de rente uitvalt, hangt af van de geldverstrekker, de LTV, de looptijd en of je particulier of zakelijk financiert. Hoe lager je leent ten opzichte van de waarde, hoe gunstiger de rente meestal is. Hoe groot de opslag is, staat per product beschreven: ABN AMRO rekent bij de Hypotheek voor verhuur voor niet-ingezetenen 1,5 procentpunt bovenop de rente (productwijzer, mei 2026). Een hard rentepercentage noemen we hier bewust niet: rentes bewegen continu en verschillen sterk per aanbieder. In het advies rekenen we met de actuele tarieven en vergelijken we breed, zodat je weet wat jouw plan op dat moment kost.

Geldverstrekkers kijken bij verhuur naar meer dan je inkomen. Zwaar wegen de waarde in verhuurde staat, het type huurder, of je particulier of via een BV verhuurt en hoeveel je zelf inbrengt. Daarbovenop vraagt een partij vaak een gevalideerde taxatie waaruit de verhuurde staat blijkt, en verpanding van de huursom. Vier punten waar het meestal op vastloopt:

Een woning die je verhuurt valt, als je particulier verhuurt, in box 3, het vermogen. Dat heeft een belangrijk gevolg: de hypotheekrente is niet aftrekbaar. Anders dan bij je eigen woning in box 1 trek je de rente dus niet van je inkomen af. Wel mag je de hypotheekschuld als schuld opvoeren in box 3, waardoor je over een lager vermogen belasting betaalt.

De belasting in box 3 werkt met een forfaitair (fictief) rendement, niet met je werkelijke huuropbrengst. Voor 2026 gelden deze cijfers:

Wat doet de leegwaarderatio met de waarde van je pand?

De leegwaarderatio verlaagt de waarde waarmee een verhuurde woning in box 3 meetelt, en die stap komt vóór het forfait. Je vermenigvuldigt de WOZ-waarde met een percentage dat afhangt van de jaarlijkse kale huur ten opzichte van de WOZ. Ligt die huur onder 1% van de WOZ, dan telt 73% van de WOZ-waarde mee; vanaf 5% is het 100% en levert de regeling niets meer op (Belastingdienst, 2026).

Toepassen mag alleen als je op 1 januari van het aanslagjaar verhuurt, de verhuur voor langere tijd is, de woning in Nederland ligt en de huurder recht heeft op huurbescherming. Rekenen doe je met de kale maandhuur aan het begin van het jaar maal twaalf. Verhuur je aan familie of een verbonden partij tegen afwijkende voorwaarden, dan geldt het hoogste percentage uit de tabel en dus 100% (Belastingdienst, 2026).

Genoemde cijfers gelden voor belastingjaar 2026 (bron: Belastingdienst / Belastingplan 2026). Box 3 is volop in beweging; over werkelijk rendement loopt aparte wetgeving. Of verhuur in box 3 of via een BV voor jou voordeliger is, hangt af van je situatie. Dit is algemene informatie, geen fiscaal advies, we rekenen het in jouw geval door.

Vier dingen. De basis van de lening is het pand en niet je inkomen, je kunt minder lenen (doorgaans 70% tot 80% in plaats van tot 100%), de rente kent een opslag voor het verhuurrisico, en de hypotheekrente is niet aftrekbaar omdat het pand bij particuliere verhuur in box 3 valt. De verschillen naast elkaar:

Verhuur je een woning, dan wil je die ook goed verzekeren, opstal, aansprakelijkheid en huurdersrisico’s verschillen van een eigen woning. Lees meer over de verzekeringen voor verhuurd onroerend goed.