Doorstromen naar een nieuwe woning
Je hebt al een eigen woning en wilt verhuizen. Dan komt er meer bij kijken dan bij je eerste huis — ik denk opnieuw met je mee.
Bereken je overbruggingskrediet
Reken uit hoeveel overwaarde je kunt meenemen naar je nieuwe woning terwijl je huidige huis nog te koop staat.
Banken rekenen vaak met ~90% van de verwachte overwaarde.
Indicatieve berekening, geen advies. Geldverstrekkers hanteren verschillende percentages en voorwaarden (verkocht vs. nog niet verkocht).
Handige rekentools
Reken zelf een eerste indicatie uit — gratis en direct. Voor een berekening op maat plannen we een gesprek.
Andere woning, andere vragen
Bij een volgende woning krijg je te maken met andere zaken dan toen je je eerste huis kocht. Verkoop je eerst je huidige woning of koop je nu al aan en verkoop je daarna? Heb je (verwachte) overwaarde, en lukt het om tijdelijke dubbele lasten te dragen — of wil je dit meefinancieren? Het is belangrijk om goed te inventariseren wat er precies mogelijk is.
Ook de te verwachten overwaarde kun je vaak meefinancieren. We nemen alle mogelijkheden samen door. Wil je alvast weten wat je kunt lenen? Bekijk hoeveel je kunt lenen.
Deskundig advies op maat
Persoonlijk advies, afgestemd op jouw situatie als doorstromer.
Alles voor jou geregeld
Van berekening tot notaris — we nemen het hele traject uit handen.
30+ geldverstrekkers
We vergelijken meer dan dertig geldverstrekkers en verzekeraars op rente én voorwaarden.
Kosten aftrekbaar
De advies- en afsluitkosten zijn in veel gevallen fiscaal aftrekbaar.
Soms is je huidige hypotheek meenemen het slimst
Soms is het gunstig om je huidige hypotheek gewoon mee te verhuizen. Als onafhankelijk adviseur maak ik dat inzichtelijk. De rente van je huidige hypotheek is maximaal 30 jaar aftrekbaar: de hypotheek wordt dan opgesplitst in een deel met het bestaande recht en een nieuw deel met opnieuw 30 jaar aftrek. Je kunt de looptijd waarop je aflost oprekken voor lagere maandlasten. En zo heb ik nog een aantal tips & trucs voor doorstromers — neem contact op en ik geef je inzicht in de kansen die er voor jou liggen.
Verkopen en kopen tegelijk: in welke volgorde?
Doorstromen draait om één keuze die de rest bepaalt: koop je eerst je nieuwe huis, of verkoop je eerst je oude? Er is geen standaardantwoord. Het hangt af van je financiële ruimte, hoe gespannen de markt is en hoeveel zekerheid je nodig hebt.
Drie scenario’s komen het vaakst voor. We rekenen ze alle drie voor je door, zodat je niet kiest op gevoel maar op cijfers.
Eerst verkopen, dan kopen
Je weet precies wat je oude woning oplevert en dus hoeveel overwaarde je echt hebt. Geen dubbele lasten, geen overbrugging nodig. De keerzijde: tussen verkoop en aankoop kun je tijdelijk zonder woning komen te zitten. In een markt waar koopwoningen snel weg zijn, voelt dat risicovol. Soms los je dat op met een terughuur-afspraak of een verhuisclausule bij de koper.
Eerst kopen, dan verkopen
Je hebt het huis dat je wilt, maar je draagt even de lasten van twee woningen. Vaak dek je dat af met een overbruggingskrediet. Dit past bij wie financiële buffer heeft en in een krappe markt niet wil wachten. Het risico zit in een tegenvallende verkoop: blijft je oude huis langer staan of zakt de prijs, dan loopt de dubbele last op.
Tegelijk verkopen en kopen
De praktijk zit meestal hiertussenin. Je zet je woning te koop en gaat tegelijk op zoek. Dat vraagt om strakke afspraken in beide contracten, want de timing moet kloppen.
Bouw voorbehouden in, altijd. Een voorbehoud van financiering geeft je de uitweg als de hypotheek niet rondkomt. Bij doorstromen wil je vaak ook een voorbehoud koppelen aan de verkoop van je eigen woning — koop je onder voorbehoud van verkoop, dan zit je niet vast aan een dubbele last die je niet kunt dragen. Verkopers in een krappe markt accepteren zo’n voorbehoud niet altijd. Daar zit precies de afweging: zekerheid tegen onderhandelingspositie.
De risico’s op een rij
- Dubbele lasten die langer doorlopen dan gepland als je oude huis niet verkoopt.
- Tegenvallende verkoopprijs, waardoor je minder overwaarde meeneemt dan waarop je rekende.
- Geen passend voorbehoud, waardoor je vastzit aan een aankoop die je financieel niet rond krijgt.
- Krappe timing tussen overdracht van de oude en de nieuwe woning.
Overwaarde meenemen en de bijleenregeling
De overwaarde uit je huidige woning is meestal je grootste troef bij de aankoop. Maar er zit een fiscale regel aan vast die veel doorstromers verrast: de bijleenregeling. Wie die negeert, levert hypotheekrenteaftrek in zonder het te merken.
Wat de bijleenregeling inhoudt
Bij verkoop van je woning ontstaat een eigenwoningreserve: de overwaarde die je realiseert. De Belastingdienst gaat ervan uit dat je die overwaarde opnieuw in je volgende woning steekt. Doe je dat niet — financier je de nieuwe woning voor een groter deel met een hypotheek terwijl je de overwaarde apart houdt — dan telt dat deel van de lening niet mee voor de renteaftrek.
De kern in één zin: je moet je overwaarde herinvesteren in de nieuwe woning om het volledige recht op hypotheekrenteaftrek te behouden. De eigenwoningreserve werkt als een teller die bepaalt hoeveel je fiscaal “verplicht” inlegt.
Voorbeeld van het mechanisme. Verkoop je je woning met overwaarde en koop je daarna een duurder huis, dan wordt verwacht dat die overwaarde meegaat als eigen geld. Het deel dat je extra leent boven je herinvestering kan buiten de aftrek vallen. Hoeveel dat precies is, hangt af van je oude eigenwoningschuld, de verkoopprijs en de aankoopprijs. Dat rekenen we per situatie uit — losse vuistregels kloppen hier zelden.
Waarom dit eerder telt dan je denkt
De eigenwoningreserve blijft een aantal jaren staan, ook als je tijdelijk huurt tussen twee woningen. Verkoop je nu en koop je pas later, dan reist die reserve mee naar je volgende aankoop. Plan je een verbouwing of wil je een deel van de overwaarde achterhouden, dan is het verstandig dit vooraf door te rekenen — niet pas bij de aangifte.
Overbruggingskrediet en tijdelijke dubbele lasten
Koop je voordat je oude huis verkocht is, dan zit je overwaarde nog “vast” in de stenen. Een overbruggingskrediet maakt die overwaarde alvast vrij, zodat je de nieuwe woning kunt aankopen voordat de verkoop rond is.
Hoe het werkt
Het overbruggingskrediet is een tijdelijke lening, gekoppeld aan de verwachte verkoopopbrengst van je oude woning. Zodra die woning verkocht is en bij de notaris passeert, los je het overbruggingskrediet in één keer af met de opbrengst. De looptijd is kort en de geldverstrekker kijkt kritisch naar de waarde van je woning en hoe verkoopbaar die is.
De periode van dubbele lasten
Tussen de aankoop van het nieuwe huis en de verkoop van het oude betaal je tijdelijk voor twee woningen: de nieuwe hypotheek, de rente op het overbruggingskrediet en de doorlopende lasten van het oude huis. Die periode wil je zo kort en zo voorspelbaar mogelijk houden.
Een geldverstrekker rekent een marge in op de verwachte overwaarde — niet de volle vraagprijs telt mee. Daardoor heb je vaak een eigen buffer nodig voor de overbruggingsperiode. Hoe lang je dubbele lasten kunt dragen, bepaalt mede of “eerst kopen” voor jou verstandig is. Dat rekenen we vooraf met je door, inclusief een tegenvallend scenario.
Meer over de werking, voorwaarden en kosten van een overbrugging lees je op de pagina overbruggingshypotheek.
Je fiscale woningverleden neem je mee
Doorstromen betekent niet altijd een volledig nieuwe hypotheek. Een deel van je fiscale geschiedenis verhuist mee — en dat raakt direct je hypotheekrenteaftrek.
Bestaande eigenwoningschuld meeverhuizen
Heb je een lopende hypotheek met een gunstige rente of een opgebouwd recht op renteaftrek, dan is het soms voordelig om dat deel mee te nemen naar de nieuwe woning. De hypotheek wordt dan gesplitst: een bestaand deel dat zijn resterende fiscale looptijd en eventuele rentecondities houdt, en een nieuw deel voor de extra financiering.
Voor het nieuwe deel start de fiscale aftrektermijn opnieuw. Voor het bestaande deel loopt de oorspronkelijke termijn door — geen reset, geen verlenging. Hierdoor ontstaat een hypotheek met twee fiscale “klokken”, elk met hun eigen resterende aftrekperiode. De opbouw moet kloppen, anders raak je aftrek kwijt of betaal je onnodig.
Verschil met oversluiten
Meeverhuizen is iets anders dan je rente opnieuw vastzetten of overstappen naar een andere geldverstrekker. Soms is het slimmer om bij de doorstroom je bestaande hypotheek juist over te sluiten in plaats van mee te nemen — bijvoorbeeld als de rente gezakt is of je voorwaarden niet meer passen. Welke route gunstiger is, hangt af van je rente, de resterende rentevastperiode en een eventuele boeterente. Op de pagina hypotheek oversluiten lees je wanneer dat loont.
Stappenplan doorstromen
- Bepaal je financiële ruimteEerst helder krijgen wat je kunt lenen en wat je woning waard is. Reken uit hoeveel je kunt lenen en laat de verwachte overwaarde inschatten.
- Kies je volgordeEerst verkopen, eerst kopen of tegelijk — op basis van je buffer, de markt en je risicobereidheid. We rekenen de scenario’s naast elkaar.
- Breng je fiscale situatie in kaartEigenwoningreserve, bijleenregeling en eventueel mee te nemen eigenwoningschuld. Zo weet je vooraf wat je aftrek doet.
- Regel de financieringNieuwe hypotheek, eventueel een overbruggingskrediet en de juiste splitsing tussen bestaand en nieuw deel.
- Bouw voorbehouden inFinancieringsvoorbehoud, en waar nodig een voorbehoud van verkoop van je eigen woning.
- Naar de notarisOverdracht, aflossing van het overbruggingskrediet bij verkoop en de fiscale verwerking netjes afgerond.
Doorrekenen wat in jouw geval verstandig is?
Een oriënterend gesprek is gratis. Onafhankelijk advies, vergelijking van 40+ geldverstrekkers.
Plan een kennismakingVeelgestelde vragen over doorstromen
Moet ik eerst verkopen of eerst kopen?
Beide kan. Verkoop je eerst, dan weet je precies je overwaarde en voorkom je dubbele lasten, maar moet je mogelijk tijdelijk anders wonen. Koop je eerst, dan heb je je droomhuis zeker maar draag je even dubbele lasten of een overbrugging. We rekenen beide scenario’s voor je door.
Wat is de bijleenregeling en waarom is die belangrijk?
De bijleenregeling bepaalt dat je de overwaarde uit je oude woning (de eigenwoningreserve) opnieuw in je nieuwe woning moet steken om je volledige hypotheekrenteaftrek te behouden. Het deel dat je extra leent terwijl je de overwaarde apart houdt, telt dan niet mee voor de aftrek. Hoeveel dit voor jou betekent, hangt af van je oude eigenwoningschuld, de verkoopprijs en de aankoopprijs — dat reken ik per situatie uit.
Kan ik mijn overwaarde meefinancieren?
Vaak wel, ook de verwachte overwaarde. We kijken hoeveel je kunt inzetten voor de nieuwe woning en wat verstandig is gezien je maandlasten en plannen. Let op de bijleenregeling: voor maximale renteaftrek moet je de overwaarde herinvesteren in de nieuwe woning.
Wat is een overbruggingskrediet en wanneer heb ik dat nodig?
Een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je nog niet verkochte woning alvast inzet voor de aankoop. Je hebt het nodig als je eerst koopt en later verkoopt. Zodra je oude woning verkocht is, los je het overbruggingskrediet in één keer af. Meer hierover lees je op onze pagina overbruggingshypotheek.
Hoe lang draag ik dubbele lasten?
Zolang je nieuwe woning is aangekocht en je oude woning nog niet is verkocht. In die periode betaal je voor twee woningen plus de rente op een eventueel overbruggingskrediet. Hoe lang je dat comfortabel kunt dragen, bepaalt mede of “eerst kopen” voor jou verstandig is. We rekenen vooraf ook een tegenvallend scenario door.
Kan ik mijn huidige hypotheek meeverhuizen?
Soms is dat het gunstigst, bijvoorbeeld bij een lage rente. De hypotheek wordt dan gesplitst in een bestaand deel en een nieuw deel. Het bestaande deel houdt zijn resterende fiscale looptijd; het nieuwe deel krijgt een nieuwe termijn. We maken inzichtelijk of meeverhuizen of juist oversluiten in jouw geval voordeliger is.
Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek bij doorstromen?
De rente van je bestaande hypotheekdeel houdt het resterende recht op aftrek binnen de oorspronkelijke termijn; een nieuw deel krijgt een nieuwe aftrektermijn. Daarnaast speelt de bijleenregeling: je overwaarde moet je herinvesteren om geen aftrek te verliezen. We zorgen dat de fiscale opbouw klopt.
Wat kost hypotheekadvies voor doorstromers?
Een oriënterend gesprek is gratis. De kosten voor advies en bemiddeling vind je op onze pagina tarieven hypotheekadvies; deze zijn in veel gevallen fiscaal aftrekbaar.
Waar moet je als doorstromer aan denken?
Moet ik eerst verkopen of eerst kopen? +
Kan ik mijn overwaarde meefinancieren? +
Wat is een overbruggingskrediet? +
Kan ik mijn huidige hypotheek meeverhuizen? +
Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek bij doorstromen? +
Wat kost hypotheekadvies voor doorstromers? +
Klaar voor je volgende woning?
We nemen alle mogelijkheden samen door en regelen je hypotheek van begin tot eind. Het eerste gesprek is gratis.