Hypotheek oversluiten

Het zou fijn zijn als je woonlasten omlaag konden. Je ziet overal de lage rentes, maar betaalt naar jouw idee nog steeds te veel. Of je hebt een bankspaar- of beleggingshypotheek en wilt weten of oversluiten juist wél of niet verstandig is.

Welke fiscale voordelen zijn er, en met welke (veranderde) regels moet je rekening houden? Ik zoek het voor je uit en reken concreet voor wat je kunt besparen.

Oversluiten loont als wat je bespaart groter is dan wat het kost. Dat klinkt simpel, maar het zit in de details. De besparing zit in het renteverschil: je huidige rente min de actuele rente, gerekend over je restschuld en over de jaren dat je rente nog vaststaat. Daar tegenover staan de kosten van oversluiten — en bij een lopende rentevaste periode meestal de boeterente.

De terugverdientijd is de rekensom die telt. Je deelt de totale kosten door je jaarlijkse besparing. Komt daar een termijn uit die korter is dan je resterende rentevaste periode, dan houd je geld over. Komt er een langere termijn uit, dan verlies je op de boete wat je op de rente wint.

Sluit je over terwijl je rente nog vaststaat, dan loopt je geldverstrekker rente-inkomsten mis. Dat verlies brengt hij in rekening als boeterente — ook wel vergoeding voor vervroegd aflossen genoemd. De kern van de berekening: het verschil tussen je huidige rente en de actuele vergelijkbare rente, vermenigvuldigd met je openstaande saldo en met de resterende rentevaste periode.

Hoe langer je rente nog vaststaat en hoe groter het renteverschil, hoe hoger de boete. Loopt je rentevaste periode bijna af, dan valt de boete laag of zelfs op nul uit. De geldverstrekker rekent de toekomstige bedragen meestal terug naar nu (contante waarde), en de exacte methode verschilt per aanbieder. Wij vragen de officiële boeteberekening op en zetten die af tegen je besparing, zodat je een hard getal ziet en geen schatting.

Goed nieuws voor de fiscus: voor een eigen woning is de boeterente in het jaar van betalen eenmalig aftrekbaar in box 1, als kosten van de eigenwoningschuld. Dat drukt de netto kosten van oversluiten en kan de terugverdientijd flink verkorten. In het advies rekenen we dit fiscale voordeel mee in jouw situatie.

Niet elk oversluitmoment kost een boete. Op een paar momenten kun je boetevrij weg, en die zijn het overwegen waard voordat je iets in gang zet.

Oversluiten is niet de enige route naar een lagere rente. Met rentemiddeling pas je je rente aan bij je eigen geldverstrekker, zonder volledig over te stappen. Je huidige rente en de actuele lagere rente worden gemiddeld tot één nieuw percentage. De boeterente betaal je dan niet in één keer, maar wordt verwerkt in dat gemiddelde — meestal als een kleine opslag bovenop de nieuwe rente.

Het voordeel: je hoeft geen taxatie, notaris of nieuwe aanvraag te regelen, dus de kosten blijven laag. Het nadeel: je zit vast aan je eigen geldverstrekker en de opslag kan over de looptijd oplopen. Of rentemiddeling of oversluiten voordeliger is, hangt af van de opslag, je restschuld en je resterende periode. We rekenen beide routes naast elkaar door zodat je de goedkoopste kiest.

Naast een mogelijke boeterente komen er bij oversluiten een paar vaste kosten kijken. Onder de streep verschilt het per dossier, maar dit zijn de posten waar je rekening mee houdt.

Met NHG kun je in 2026 een woning financieren tot €470.000. Neem je energiebesparende maatregelen mee, dan ligt de grens op €498.200. NHG geeft een vangnet als je onverhoopt niet meer kunt betalen, en levert meestal een rentekorting op die de borgtochtprovisie deels terugverdient.