Het kan voor particulieren aantrekkelijk zijn om aan elkaar eigenwoningleningen te verstrekken. Voor de geldgever (bijvoorbeeld de ouders) valt de vordering in box 3, terwijl voor de geldnemer renteaftrek in box 1 van toepassing is. Bij een rente van 4% betaalt de geldgever maximaal 1,2% vermogensrendementsheffing (aanname, daar dit per belastingplichtige fluctueert sinds BP2017), (vordering = box 3) en heeft de geldnemer een belastingvoordeel van 1,634% (bij 40,85% IB tarief 2018) 1,98% (bij 49,5% IB tarief 2018 (vanwege afbouw 52%).

Partijen kunnen belang hebben bij een zo hoog mogelijk rente. Als hypothecaire zekerheid ontbreekt, is een hogere rente verdedigbaar. Hetzelfde geldt bij “topfinanciering”. De betrokkenen kunnen zich de bankmarges uitsparen, waardoor het arrangement beide partijen voordelen kan opleveren.

In de praktijk komt het nogal eens voor dat als een kind een woning koopt de topfinancieringscomponent door de ouders wordt verstrekt en het restant door de bank. Door de Gedragscode Hypothecaire Financiering is dit problematisch geworden. Zie hierna.

Desgewenst kunnen de ouders de rente bij afzonderlijke rechtshandeling geheel of gedeeltelijk weer terugschenken aan de kinderen. Dit is in principe geen probleem voor de fiscale aftrekbaarheid van de rente. Voor de goede orde vermelden wij dat voor de fiscale aftrekbaarheid vereist is dat de kinderen de rente écht betalen. Zie  MvF 10 juni 2010, nr. DGB2010/921, punt 7.4.

Dergelijke financiering kan ook interessant zijn voor onderhoudskosten met betrekking tot de eigen woning. Denk aan schilderwerk, vervanging van kozijnen en bijvoorbeeld dakgootreparatie.

Als ouders ervoor kiezen het kind een renteloze lening te verstrekken, zal het kind geen renteaftrek kunnen claimen. De vordering van de ouders is voor hen niettemin in box 3 belast. Er kunnen schenkingsrechtproblemen optreden. In principe zal het verschil tussen de nominale en de contante waarde van de lening als schenking moeten worden aangemerkt. Voorzover de vrijstelling voor de schenkbelasting zou worden overtroffen, is het meerdere belast met schenkbelasting.

Stel de ouders beschikken niet over de benodigde liquiditeiten om een lening voor de eigen woning aan het kind te verstrekken. Maar de ouders hebben wel overwaarde in hun woning. De ouders zouden dan kunnen overwegen om een hypotheeklening te nemen op hun eigen woning. Vervolgens kunnen zij het bedrag doorlenen aan het kind. De ouders hebben dan een schuld (de extra hypotheeklening) en een vordering in box 3, die elkaar opheffen. Het kind verkrijgt een eigenwoninglening waarvan de rente aftrekbaar is. Indien op de lening tussen ouders en kind geen hypothecaire zekerheid wordt gevestigd, lijkt het redelijk de rente hoger vast te stellen dan die welke door de ouders wordt betaald. Dit is fiscaal gunstig vanwege de aftrekbaarheid voor het kind. De door de ouders ontvangen rentemarge is onbelast. De ouders kunnen het renteverschil eventueel weer aan het kind schenken.

Stel ouders overwegen om een woning aan een kind te schenken om voor het kind te dienen als eigen woning. Fiscaal gezien zou het handiger zijn de overdracht tegen een vordering te doen. Dus niet te schenken. De rente is immers voor het kind aftrekbaar in box 1 en voor de ouders in feite onbelast (zie hiervoor). De ouders kunnen de rente van jaar tot jaar aan het kind schenken. Stel de woning heeft een waarde van € 300.000. De ouders zouden het desbetreffende bedrag op een andere manier kunnen schenken, bijvoorbeeld in de vorm van effecten.

Invloed Gedragscode Hypothecaire Financiering
De door de sector afgesproken Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF) beperkt het bedrag dat een consument kan lenen voor de financiering van een woning. Bij starters op de woningmarkt komt het veel voor dat ouders de helpende hand toesteken. Gebruikelijk was dat het kind een bedrag bij de bank leende en het surplus bij de ouders (topfinanciering). Deze handelwijze levert echter problemen op met de GHF. Bij de toetsing aan deze normen dient ook de door de ouders verstrekte financiering in aanmerking te worden genomen. Dat het een “zachte financiering” betreft die in geval van problemen wordt kwijtgescholden doet niet ter zake.

Een oplossing voor dit probleem zou zijn dat de ouders het topbedrag schenken. Dit is echter fiscaal niet gunstig. Een schenking is belast met schenkingsrecht voorzover het vrijgestelde bedrag wordt overtroffen. De vrijstelling bedraagt € 5.363 (2018). Daarnaast geldt er een eenmalig verhoogde vrijstelling voor meerderjarige kinderen tot 40 jaar van € 25.731 (2018). Deze handelwijze is verder nadelig vanwege het missen van renteaftrek door het kind over het desbetreffende bedrag. Onder voorwaarden geldt voor 2018 de ‘jubelton’ schenkvrijstelling.

Het is niet zonder meer voordelig gebruik te maken van de extra verhoogde vrijstelling voor de verwerving van een woning. Dit leidt namelijk tot een lagere hypotheekrenteaftrek voor het kind. Door de bijleenregeling zal dat doorwerken naar een eventuele opvolgende eigen woning van het kind.

Men vermijdt het probleem van de GHF als de ouders de volledige financiering verzorgen. Het bedrag dat anders door het kind van de bank zou worden geleend, zou dan door de ouders moeten worden geleend. Daartoe zouden zij een hypothecaire financiering aan kunnen gaan op hun eigen woning. Additionele hypothecaire zekerheid op de woning van het kind, is hierbij geen bezwaar. De desbetreffende schuld van de ouders valt in box 3, evenals de vordering op het kind. Dit verloopt dus in beginsel neutraal.

Men kan zich afvragen of de Belastingdienst kan stellen dat de door de ouders verstrekte “topfinanciering” een schenking ineens is. Dit lijkt niet onverdedigbaar, maar in normale situaties zal de fiscus het hiervoor benodigde bewijs bij de belastingrechter niet kunnen leveren.

Hoe het ook zij, de adviseur moet door de GHF bij de “generatiefinanciering” meer creativiteit aan de dag leggen dan vroeger.

WELKE RENTE KUNT U VRAGEN?

Het is fiscaal voordelig de rente zo hoog mogelijk vast te stellen als de  lening gebruikt wordt voor een eigen woning. De rente is namelijk voor de lener aftrekbaar in box 1 en voor de geldgever onbelast in box 3. Het zou natuurlijk prachtig zijn als u een ‘woekerrente’ kon vragen. Bij 12% rente op een lening van € 100.000 zou de geldlener in het 40,85% – tarief netto € 7.098 aan rente betalen, terwijl u € 12.000 zou opstrijken, waarna u beiden lachend de buit kunt verdelen. Dat is de reden waarom de fiscus heeft bepaald dat er een ‘zakelijke rente’ moet worden betaald. Maar wat is zakelijk?

U kunt in elk geval zonder fiscale consequenties 1,25 maal de huidige marktrente van hypotheken bij gelijke looptijd en risico vragen. Een rentepercentage van 6 procent is eveneens verdedigbaar. Dat is namelijk het percentage dat de Successiewet hanteert. Bij de huidige rentetarieven pakt 6 procent in de meeste gevallen het beste uit.

Niet op voorhand is duidelijk welke rente passend is bij een eigenwoninglening van de bv. Op grond van HR 5 februari 1997, nr. 32.037, BNB 1997/217 dient voor het lenen van de bv een rente te worden gehanteerd gelijk aan de depositorente of spaarrente die de bv bij de bank kan krijgen, eventueel vermeerderd met een risico-opslag. Een dergelijke lage rente is fiscaal in het algemeen niet erg gunstig als het gaat om eigenwoningleningen (aftrek tegen hoger IB-tarief dan VPB-tarief). De praktijk gaat uit van de hypotheekrente van banken. De fiscus pleegt daar niet moeilijk over te doen. De tarieven die u op het internet vindt, zijn niet de tarieven voor tophypotheken. In de praktijk heb je vaak te maken met een situatie waarin de dga een hypotheeklening van de bank heeft en daarnaast eentje van zijn bv (tophypotheek). Daarbij is de (eerste) zekerheid doorgaans aan de bank vergeven. Deze situatie rechtvaardigt een (veel) hogere rente voor de lening van de bv. Het is lastig om hiervoor enige richting te geven. Gedacht kan worden aan 3% boven de rente voor niet-tophypotheken.

UPDATE

Voor reeds bestaande financieringen van voor 1 januari 2013 blijft het mogelijk om deze te herfinancieren als familielening op basis van een aflossingsvrije lening. Voor nieuwe schulden is het noodzakelijk dat de geldlening minimaal annuitair wordt afgelost om in aanmerking te komen voor renteaftrek in Box I. In het rekenmodel ´familielening´ is hier nu een aparte mogelijkheid voor ingericht.