Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

Bij een aflossingsvrije hypotheek los je tijdens de looptijd niets af. Je betaalt alleen rente — en dus heb je de laagste maandlasten van alle hypotheekvormen. Maar daar staat tegenover dat je schuld blijft staan en dat het fiscaal anders werkt. Dit moet je weten.

Omdat je niet aflost, blijft je hypotheekschuld de hele looptijd gelijk. Je maandlasten zijn daardoor het laagst, maar je bouwt geen vermogen op in je woning. Aan het einde van de looptijd moet de lening alsnog worden afgelost — bijvoorbeeld uit de verkoop van de woning, uit spaargeld of opgebouwd vermogen.

Alleen rente, geen aflossing

Het verschil met een annuïteiten- of lineaire hypotheek is simpel: bij die vormen betaal je elke maand rente én aflossing, waardoor je schuld langzaam daalt. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je uitsluitend rente. De hoofdsom verandert niet. Leen je twee ton aflossingsvrij, dan heb je na dertig jaar nog steeds twee ton schuld.

Dat verklaart waarom de maandlast zo laag is. Je betaalt namelijk niet voor het terugbrengen van de lening, alleen voor het lenen zelf. Voor wie ruimte in het maandbudget zoekt, klinkt dat aantrekkelijk. Maar het lage bedrag dat je maandelijks kwijt bent, is geen gratis voordeel: het is uitstel. De aflossing verdwijnt niet, hij verschuift naar het einde van de looptijd.

Maximaal 50% van de woningwaarde

Om de risico’s te beperken, mag een aflossingsvrije hypotheek sinds augustus 2011 niet hoger zijn dan 50% van de vrije verkoopwaarde van de woning. Het deel daarboven moet je in een andere vorm financieren en aflossen — bijvoorbeeld annuïtair of lineair.

Dit is geen wettelijk maximum, maar een grens die de meeste geldverstrekkers zelf hanteren. In de praktijk betekent het dat een nieuwe hypotheek vaak een combinatie is: een aflossingsvrij deel tot ongeveer de helft van de woningwaarde, en daarboven een aflossend deel. Zo houd je de maandlast lager dan bij een volledig aflossende hypotheek, terwijl je toch vermogen opbouwt en je schuld deels daalt.

Hoe zit het fiscaal? De renteaftrek

Hier zit het belangrijkste verschil ten opzichte van vroeger, en hier gaat het vaak mis. Sinds 1 januari 2013 geldt een harde regel: voor een nieuwe lening krijg je alleen hypotheekrenteaftrek als je die lening in maximaal dertig jaar volledig en minimaal annuïtair aflost. Een aflossingsvrije hypotheek voldoet daar per definitie niet aan, want je lost niet af.

Sluit je vandaag een nieuw aflossingsvrij deel af? Dan is de rente daarover niet aftrekbaar — alleen annuïtair en lineair geven recht op aftrek.

Concreet: alleen een annuïteiten- of een lineaire hypotheek geeft recht op hypotheekrenteaftrek. Voor een nieuw aflossingsvrij deel bestaat dat recht niet. Dat verandert de rekensom. De lage brutomaandlast van aflossingsvrij ziet er aantrekkelijk uit, maar zonder aftrek profiteer je niet van een netto voordeel via de belasting. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je bruto meer, maar krijg je een deel terug. Wat netto het gunstigst uitpakt, hangt af van je tarief, je looptijd en je situatie — en is precies wat een onafhankelijke berekening zichtbaar maakt.

Oude leningen en het overgangsrecht

Voor hypotheken die je al vóór 2013 had, ligt het anders. Die kunnen onder het overgangsrecht vallen. Had je op 31 december 2012 een bestaande eigenwoningschuld, dan blijven daarvoor de oude regels gelden: ook een aflossingsvrij deel kan dan nog renteaftrek geven, binnen de geldende maximale termijn. Het overgangsrecht is gekoppeld aan de hoogte van die bestaande eigenwoningschuld, niet aan een specifieke lening of geldverstrekker.

Heb je je hypotheek vóór 2001 afgesloten? Dan is de rente nog tot uiterlijk 2031 aftrekbaar, mits aan de voorwaarden wordt voldaan. Voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken bestaat geen recht op renteaftrek meer. Of jouw situatie onder overgangsrecht valt, is een toets die we per geval doen — dit is geen onderwerp om op gevoel in te schatten.

De risico’s die je moet kennen

Een aflossingsvrije hypotheek verschuift de aflossing naar de toekomst. Dat brengt een aantal aandachtspunten met zich mee die je nu, en niet pas over twintig jaar, moet meewegen.

• Einde looptijd. Aan het eind van de rit staat de volledige lening nog open. Je moet die dan aflossen — uit verkoop van de woning, uit spaargeld of uit ander opgebouwd vermogen. Heb je dat niet, dan ontstaat een probleem.
• Restschuld bij verkoop. Daalt de woningwaarde, dan kan de verkoopopbrengst lager uitvallen dan de schuld. Wat overblijft, is een restschuld die je zelf moet dragen.
• Herfinanciering op AOW-leeftijd. Loopt je hypotheek door tot na je pensionering, dan toetst een geldverstrekker je op je pensioeninkomen. Dat ligt vaak lager dan je werkende inkomen. Een hypotheek opnieuw afsluiten of verlengen kan dan lastiger of duurder zijn.
• Stijgende netto lasten. Bij oud recht vervalt na dertig jaar het recht op renteaftrek. Je brutolast blijft gelijk, maar je nettolast stijgt op dat moment. Plan dat vooraf in.

Oud recht en overgangsrecht in de praktijk

Heb je oud recht (van vóór 2013) en een eerder afgesloten aflossingsvrije hypotheek die hoger is dan 50% van de woningwaarde? Dan mag je die hypotheek wél oversluiten naar een andere geldverstrekker, op voorwaarde dat je niet verhuist.

Het overgangsrecht geldt ook voor het bedrag van je bestaande eigenwoningschuld als je verhuist naar een nieuwe koopwoning. De oude regels blijven dan van toepassing, mits je vóór het einde van het kalenderjaar na het jaar waarin je de bestaande eigenwoningschuld hebt afgelost een nieuwe lening voor een eigen woning aangaat. Alleen het deel dat tot de bestaande eigenwoningschuld hoort, is aftrekbaar.

Voor wie is een aflossingsvrije hypotheek geschikt?

De aflossingsvrije hypotheek past niet bij iedereen, maar in een aantal situaties is hij juist slim. Denk aan:

• Voldoende overwaarde. Heb je veel waarde in je woning opgebouwd, dan is het risico op een restschuld klein en kun je de aflossing aan het eind opvangen uit verkoop.
• Vermogen of een aflosplan. Heb je spaargeld, beleggingen of een ander vooruitzicht om de lening aan het eind af te lossen, dan blijft de lage maandlast aantrekkelijk zonder dat de schuld een probleem wordt.
• Oversluiten van een bestaande aflossingsvrije lening. Wil je je huidige aflossingsvrije hypotheek tegen een betere rente onderbrengen, dan kan dat onder voorwaarden — lees meer over oversluiten.
• Vermogen uit je woning halen op latere leeftijd. Wil je de overwaarde van je woning gebruiken zonder te verhuizen, dan kan een opeethypotheek een passender route zijn dan een gewone aflossingsvrije hypotheek.

“De aflossingsvrije hypotheek is aantrekkelijk om de lage lasten — maar alleen als je een plan hebt voor het aflossen aan het eind.”

Is een aflossingsvrije hypotheek verstandig?

Dat hangt helemaal van je situatie af. De lage maandlasten zijn aantrekkelijk, en bij voldoende overwaarde of vermogen kan een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek slim zijn. Maar je bouwt geen vermogen op, en na 30 jaar of bij verkoop moet de schuld alsnog worden afgelost. Als onafhankelijk adviseur rekenen we voor of het in jouw geval past — vaak als onderdeel van een combinatie met een annuïteiten- of lineair deel.

In de praktijk zien we zelden een volledig aflossingsvrije hypotheek bij een nieuwe aankoop. Vaker is het een mix: een aflossingsvrij deel tot ongeveer de helft van de woningwaarde voor de lage maandlast, gecombineerd met een annuïtair of lineair deel dat wél aflost en wél renteaftrek geeft. Zo combineer je een betaalbare maandlast met vermogensopbouw en een fiscaal voordeel. Wat in jouw geval de beste verhouding is, rekenen we onafhankelijk voor.