Hypotheekrenteaftrek bij verhuizen: waarom je looptijd niet opnieuw begint

Veel mensen denken dat ze bij een nieuwe woning — of een nieuwe bank — automatisch weer 30 jaar hypotheekrenteaftrek krijgen. Dat klopt niet. De fiscus houdt de klok bij vanaf de eerste keer dat je een lening afsloot voor je eigen woning. In dit artikel leggen we uit hoe dat werkt, wat je meeneemt bij verhuizen, en wanneer er wél een nieuwe teller start.

De basis: 30 jaar hypotheekrenteaftrek

Sinds 2013 geldt in Nederland een strikte regel: hypotheekrente is alleen aftrekbaar als je de lening binnen 30 jaar volledig aflost — en wel via een annuïtair of lineair schema. Die 30 jaar gelden per lening, gerekend vanaf de startdatum.
Stel: Ingrid sluit in december 2023 een annuïtaire hypotheek af. Dan loopt haar aftrekperiode tot december 2053 — precies 30 jaar. Dat klinkt ruim, maar de sleutel zit in wat er gebeurt als ze gaat verhuizen.
Meer weten over de basisregels? Lees de officiële uitleg op Belastingdienst.nl – Mag ik mijn hypotheekrente aftrekken?

Verhuizen naar een nieuwe woning: de looptijd loopt door

Je gaat verhuizen. Je verkoopt je huidige woning en koopt een nieuwe. Misschien stap je ook over naar een andere bank. Veel mensen verwachten dan een “reset”: opnieuw 30 jaar hypotheekrenteaftrek. Maar zo werkt het fiscaal niet.
De Belastingdienst kijkt naar de resterende looptijd van je bestaande lening. Die resterende periode neem je mee naar de nieuwe hypotheek — niet meer.
Voorbeeld:
Ingrid heeft een annuïtaire lening lopen gestart in december 2023. In 2026 verhuist ze naar een nieuwe woning. Ze heeft dan ruim 2 jaar “opgebruikt”. Bij de nieuwe hypotheek heeft ze nog recht op aftrek over de resterende ~27 jaar — niet opnieuw 30.
Dit geldt ongeacht bij welke bank de nieuwe hypotheek wordt afgesloten. De teller volgt de persoon, niet de bank of het huis.
Oversluiten en renteaftrek? Lees meer op Belastingdienst.nl – Hypotheekrenteaftrek bij oversluiten

Nieuw geld lenen: wél een nieuwe klok

Er is één uitzondering waarbij de teller wél opnieuw begint: nieuw geld. Als je voor de nieuwe woning meer leent dan je huidige eigenwoningschuld, valt het extra bedrag onder de standaard post-2013 regels. Daarvoor geldt maximaal 360 maanden (30 jaar) aftrek, gerekend vanaf het moment van afsluiten.
Voorbeeld:
Ingrid leende oorspronkelijk €350.000. De nieuwe woning kost meer en ze leent €100.000 extra. Voor die €100.000 begint de klok opnieuw: 360 maanden, verplicht annuïtair of lineair.
Het bestaande deel neemt de resterende looptijd mee. Het nieuwe deel start op nul. Twee aparte leningdelen, twee aparte fiscale klokken.

Aflossingsvrij na 2013: niet aftrekbaar

Een aflossingsvrije hypotheek die ná 1 januari 2013 is afgesloten, geeft geen recht op hypotheekrenteaftrek. Je betaalt immers geen cent af — en de Belastingdienst stelt als harde eis dat je binnen 30 jaar volledig aflost.
Wil je toch renteaftrek? Dan zul je het aflossingsvrije deel moeten omzetten naar een annuïtaire of lineaire hypotheek. Let op: ook dan neem je de resterende looptijd mee van de oorspronkelijke lening. Je kunt niet terugvallen op een nieuwe periode van 360 maanden als de lening al ouder is.

De uitzondering: overgangsrecht voor pre-2013 hypotheken

Heb je vóór 1 januari 2013 een aflossingsvrije hypotheek afgesloten? Dan val je onder het overgangsrecht. Dat betekent dat je renteaftrek gewoon door mag lopen, ook al los je niets af. Dit recht vervalt uiterlijk op 1 januari 2044.
Je mag dit overgangsrecht ook meenemen bij verhuizing, maar dan gelden twee voorwaarden:

Je sluit de nieuwe hypotheek af in hetzelfde jaar als de verkoop, of uiterlijk het jaar erna.

Het overgangsrecht geldt alleen voor het bedrag dat je al had — niet voor het extra deel als de nieuwe woning duurder is.

Voorbeeld:
Henk heeft een aflossingsvrije hypotheek gestart in april 2006 (€220.000 restant). Hij verhuist in 2026. Hij mag dit deel meenemen naar de nieuwe woning onder het overgangsrecht — renteaftrek blijft gelden tot uiterlijk 2044. Voor het extra bedrag dat hij leent voor de duurdere woning gelden de nieuwe regels: verplicht annuïtair of lineair, maximaal 360 maanden.
Meer over het overgangsrecht? Lees de uitleg op Belastingdienst.nl – Eigenwoningschuld

Samenvatting: wat neem je mee, wat begint opnieuw?

Situatie Wat gebeurt er met de looptijd?
Oversluiten naar andere bank Resterende looptijd gaat mee
Verhuizen, zelfde leenbedrag Resterende looptijd gaat mee
Verhuizen, extra lenen (nieuw geld) Extra deel: nieuwe klok van 360 maanden
Aflossingsvrij post-2013 omzetten naar annuïtair Resterende looptijd van de originele lening
Pre-2013 aflossingsvrij meenemen bij verhuizing Overgangsrecht blijft, mits binnen 1 jaar nieuwe hypotheek afgesloten

Wat betekent dit in de praktijk?

Als je al een aantal jaren een hypotheek hebt lopen en je gaat verhuizen, is het essentieel om de resterende aftrekperiode goed in kaart te brengen vóórdat je de nieuwe financiering vormgeeft. Een hypotheek die je insteekt met een looptijd van 360 maanden, terwijl er fiscaal nog maar 300 maanden over zijn, kan leiden tot onverwacht verlies van renteaftrek in de laatste jaren van je lening.
Een goed hypotheekadvies kijkt daarom niet alleen naar de maandlast van vandaag, maar ook naar je fiscale positie over 10 of 20 jaar.

Persoonlijk advies over jouw hypotheeksituatie?

Elke situatie is anders. Of je nu voor het eerst een huis koopt, verhuist naar een grotere woning of overweegt over te sluiten — bij Bouvy Advies denken we graag met je mee. We helpen je de resterende aftrekperiode inzichtelijk te maken en de financiering zo slim mogelijk in te richten.
📞 035 – 203 19 66 📍 Rubberstraat 9, 1411 AL Naarden 🌐 www.bouvy.nl
Dit artikel is informatief van aard. De fiscale regels kunnen wijzigen. Raadpleeg altijd een adviseur voor advies op maat.

Here are FAQ’s belonging to this article .

FAQ: Hypotheekrenteaftrek bij verhuizen — veelgestelde vragen met rekenvoorbeelden

1. Ik gaverhuizenen stap over naar een andere bank. Begint mijn 30 jaar renteaftrek dan opnieuw?

Nee. De 30-jaar teller loopt door vanaf de startdatum van je oorspronkelijke lening. Het maakt niet uit bij welke bank je de nieuwe hypotheek afsluit.
Rekenvoorbeeld:
Ingrid heeft een annuïtaire hypotheek afgesloten op 1 januari 2018. In 2026 verhuist ze en sluit een nieuwe hypotheek af bij een andere bank.

Startdatum oorspronkelijke lening: 1 januari 2018

Verstreken jaren: 8 jaar

Resterende aftrekperiode bij nieuwe bank: 30 − 8 = 22 jaar

Ingrid kan haar hypotheekrente dus nog tot 1 januari 2048 aftrekken — niet tot 2056.

2. Mijnnieuwe woning is duurder. Mag ik voor het extra bedrag wél opnieuw 30 jaar aftrekken?

Ja, maar alleen voor het extra deel. Het bestaande deel neemt de resterende looptijd mee. Voor het nieuwe (extra) bedrag begint een nieuwe klok van maximaal 360 maanden.
Rekenvoorbeeld:
Ingrid had een hypotheek van €300.000, gestart in januari 2018 (22 jaar resterend). Ze koopt een nieuwe woning en leent €400.000. Leningdeel Bedrag Looptijd aftrek
Bestaand deel (meegenomen) €300.000 22 jaar resterend (tot 2048)
Nieuw deel (extra geld) €100.000 30 jaar nieuw (tot 2056)
Ze heeft dus twee leningdelen met twee verschillende fiscale einddata.

3. Watalsik mijn hypotheek verhoog voor een verbouwing? Geldt dan ook een nieuwe klok?

Ja. Extra geld dat je leent voor je eigen woning — bijvoorbeeld voor een aanbouw of verbouwing — valt altijd onder de post-2013 regels: verplicht annuïtair of lineair, maximaal 360 maanden vanaf de datum van afsluiten.
Rekenvoorbeeld:
Henk heeft een hypotheek van €250.000 gestart in 2015 (nog 19 jaar aftrek resterend). In 2026 leent hij €50.000 extra voor een dakkapel.

€250.000 bestaand deel → nog 19 jaar aftrekbaar

€50.000 verbouwingsdeel → nieuwe 30 jaar (tot 2056), verplicht annuïtair

Het verbouwingsdeel moet hij aantoonbaar besteden aan de eigen woning, anders vervalt de aftrek.

4. Ikhebeen aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013. Wat gebeurt er als ik ga verhuizen?

Onder het overgangsrecht mag je de renteaftrek op je pre-2013 aflossingsvrije hypotheek meenemen naar de nieuwe woning — mits je in hetzelfde jaar of het jaar erop een nieuwe hypotheek afsluit. Het overgangsrecht vervalt uiterlijk op 1 januari 2044.
Rekenvoorbeeld:
Henk heeft een aflossingsvrije hypotheek afgesloten in april 2006 voor €380.000. Restant in 2026: €220.000. Hij verhuist in 2026.

Hij mag €220.000 aflossingsvrij meenemen → renteaftrek blijft gelden tot maximaal 2044

De nieuwe woning kost €800.000, hij leent in totaal €500.000

Extra leningdeel: €500.000 − €220.000 = €280.000 nieuw → verplicht annuïtair, 360 maanden

Maandelijkse rente op het aflossingsvrije deel (1,65%): €220.000 × 1,65% ÷ 12 = €302,50/maand — volledig aftrekbaar onder overgangsrecht.

5. Mijnaflossingsvrije hypotheek is van ná 2013. Kan ik die aftrekbaar maken door hem om te zetten naar annuïtair?

Ja, maar je neemt dan de resterende looptijd van de oorspronkelijke lening mee — je kunt niet terugvallen op 360 nieuwe maanden.
Rekenvoorbeeld:
Ingrid heeft in december 2023 een aflossingsvrije hypotheek afgesloten van €143.750 (niet aftrekbaar). In 2026 zet ze dit deel om naar annuïtair.

Startdatum: december 2023

Verstreken: ~2,5 jaar (30 maanden)

Resterende looptijd voor aftrek: 360 − 30 = 330 maanden (~27,5 jaar)

Vanaf omzetting is de rente wél aftrekbaar, maar de maximale looptijd is 330 maanden — niet opnieuw 360.

6. Hoeveelscheelt renteaftrek mij concreet per maand?

Dat hangt af van je inkomen (belastingschijf) en je rentepercentage. Onderstaand een indicatief voorbeeld bij een rente van 4,0%.
Rekenvoorbeeld:
Annuïtaire hypotheek: €300.000, rente 4,0%, looptijd 30 jaar. Maandelijkse bruto rente in jaar 1: ca. €1.000 Belastingschijf Aftrekpercentage Maandelijks voordeel
Schijf 1 (t/m ~€38.000) 36,97% €370/maand
Schijf 2 (boven ~€38.000) 49,50% €495/maand
Let op: het eigenwoningforfait wordt bij de aftrek opgeteld als bijtelling. Netto voordeel ligt in de praktijk iets lager.

7. Watalsik de verkoop en aankoop niet in hetzelfde jaar afrond?

Voor het overgangsrecht (pre-2013 aflossingsvrij) geldt: verkoop en nieuwe aankoop moeten plaatsvinden in hetzelfde kalenderjaar of het daaropvolgende jaar. Mis je dit venster, dan vervalt het overgangsrecht en is de rente op het aflossingsvrije deel niet meer aftrekbaar.
Rekenvoorbeeld:
Henk verkoopt zijn woning in november 2026. Hij koopt een nieuwe woning in:

Maart 2027 → ✅ overgangsrecht blijft behouden (zelfde jaar + 1)

Februari 2028 → ❌ overgangsrecht vervalt (buiten de termijn)

Wil je weten hoe dit uitpakt voor jouw specifieke situatie? Bij Bouvy Advies rekenen we het graag voor je door. 📞 035 – 203 19 66 | 📍 Rubberstraat 9, Naarden