Maximale hypotheek berekenen

Je maximale hypotheek hangt vooral af van je bruto inkomen, de rente en je financiële verplichtingen. Hieronder reken je in een paar minuten een indicatie uit, als starter of met partner, inclusief studieschuld, energielabel en het verschil met en zonder NHG. Daarna lees je hoe de berekening werkt, wat je leenruimte verhoogt of verlaagt, en waar een online uitkomst afwijkt van wat een geldverstrekker doet.

Je mag per jaar maximaal een wettelijk percentage van je toetsinkomen aan woonlasten besteden. Dat percentage staat in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (BWBR0032503) en bepaalt samen met de rente je maximale hypotheek. Dit telt mee:

De rekentool hierboven rekent met de officiële financieringslastnormen van 2026 en laat direct zien wat elk van deze knoppen doet.

De kern is één formule: je toetsinkomen keer het financieringslastpercentage is de maximale jaarlast die je aan je hypotheek mag besteden. Dat percentage wordt jaarlijks op advies van het NIBUD vastgesteld in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en hangt af van twee dingen: de hoogte van je inkomen en de toetsrente. Sinds 2026 worden de percentages afgerond op 0,1% in plaats van 0,5%, waardoor kleine verschillen in inkomen of rente minder grote sprongen in de uitkomst geven.

De toetsrente is niet altijd de rente die je gaat betalen. Zet je de rente tien jaar of langer vast, dan rekent de geldverstrekker met de werkelijke rente uit je offerte. Kies je korter, dan geldt de AFM-toetsrente, die per kwartaal wordt vastgesteld en een wettelijke bodem van 5% heeft, of je offerterente als die hoger is (artikel 3 van de regeling). Kort vast lijkt goedkoop, maar verlaagt zo je maximale hypotheek.

Van de maximale jaarlast gaan daarna je verplichtingen af: leningen, studieschuld, alimentatie, erfpachtcanon. Wat overblijft, wordt via een annuïtaire toets over maximaal dertig jaar vertaald naar je leenbedrag.

Het inkomen van je partner telt in 2026 voor 100% mee: jullie toetsinkomens worden opgeteld en dat gezamenlijke bedrag bepaalt het financieringslastpercentage. Er geldt geen aparte, lagere weging meer voor het laagste inkomen. Tweeverdieners kunnen daardoor fors meer lenen dan een alleenverdiener met hetzelfde huishoudinkomen.

De regeling kent twee losse potjes, en ze werken tegengesteld. De labelverruiming beloont een zuinige woning: bij label C of D is dat € 5.000, bij A of B blijft € 10.000 buiten de inkomenstoets, bij A+ of A++ € 20.000, oplopend tot € 40.000 bij A++++ met een energieprestatiegarantie van minstens tien jaar. Het energiebespaarbudget werkt andersom: hoe slechter het label, hoe meer je extra mag lenen om te verduurzamen. Bij label E, F of G is dat € 20.000, bij C of D € 15.000, aantoonbaar te besteden aan energiebesparende maatregelen en tot maximaal 106% van de woningwaarde. Meer daarover bij de verduurzamingshypotheek.

Eigen geld verhoogt je maximale hypotheek niet, maar verlaagt wat je nodig hebt, en dat is in de praktijk hetzelfde resultaat. De kosten koper betaal je sowieso grotendeels zelf, want de lening mag niet boven de woningwaarde uitkomen. Verkoop je je huidige woning met overwaarde, dan verlaagt die je benodigde lening; als doorstromer krijg je daarbij wel met de fiscale bijleenregeling te maken.

Een studieschuld telt sinds 2024 mee naar de werkelijke maandlast, niet naar het bedrag dat je ooit leende. Wie al extra heeft afgelost, kan dus meer lenen dan onder de oude regels. Hoe de weging uitpakt lees je in ons artikel over een hypotheek met studieschuld.

Elke geregistreerde lening drukt je leenruimte, en vaak harder dan je denkt. Bij een doorlopend krediet of creditcardlimiet rekenen verstrekkers als ASN en Knab met 2% van de limiet per maand, ook als je er niets van gebruikt (acceptatiegidsen 2026). Private lease telt mee met de werkelijke maandlast; een ongebruikte limiet opzeggen vóór de aanvraag levert dus direct leenruimte op. Meer bij BKR-registratie en je hypotheek.

Partneralimentatie die je betaalt gaat van je toetsinkomen af voordat het financieringslastpercentage wordt bepaald; kinderalimentatie telt niet mee (onder meer ASN, acceptatieregels 2026). Staat de woning op erfpacht, dan gaat de jaarlijkse canon van je toegestane financieringslast af (NHG Voorwaarden en Normen 2026, C.7.2). Is de canon afgekocht, dan is er geen jaarlast die meetelt; de erfpachtvoorwaarden zelf blijven bij een deel van de verstrekkers wel een acceptatiepunt.

Voor ondernemers gelden dezelfde financieringslastnormen; het verschil zit volledig in het toetsinkomen. Een geldverstrekker leidt dat af uit je bedrijfscijfers, meestal over meerdere jaren, en soms al vanaf één jaar. Precies daar lopen de partijen uiteen: hetzelfde bedrijf kan bij twee verstrekkers een heel verschillend toetsinkomen opleveren. Hoe dat werkt staat op onze pagina’s over de ondernemershypotheek en de hypotheek als zzp’er.

Ben je dga, dan kijkt de geldverstrekker verder dan je salaris: ook de cijfers van je bv tellen mee. En leen je van je eigen bv, dan raakt dat je belastingpositie; lees ons artikel over de hypothecaire lening als maatregel tegen de Wet excessief lenen.

Voor een woning die niet je hoofdverblijf is, gelden andere regels. NHG is uitgesloten: die geldt alleen voor de woning die je zelf bewoont (NHG Voorwaarden en Normen 2026, C.3.2 en C.4.2). De rente is bovendien niet aftrekbaar, waardoor verstrekkers met de zwaardere box 3-tabellen van dezelfde regeling rekenen. En je bestaande woonlasten tellen als verplichting mee in de toets.

Bij een beleggingspand kijkt de verstrekker niet alleen naar je inkomen, maar ook naar het pand en de huurstroom. Dat is een eigen markt met eigen partijen en voorwaarden; lees verder bij de verhuurhypotheek of de hypotheek voor een tweede woning.

Drie voorbeelden van de eerste rekenstap, met de financieringslastpercentages uit de officiële tabel van 2026 (box 1, vóór AOW-leeftijd) bij een toetsrente van bijvoorbeeld 3,8%. Let op: dit is de maximale jaarlast aan woonlasten, nog zonder aftrek van verplichtingen. De rekentool bovenaan vertaalt die jaarlast naar het leenbedrag bij de actuele rente.

Wat opvalt: het percentage stijgt mee met het inkomen, dus tweeverdieners lenen meer dan twee keer een half inkomen.

De normen zijn landelijk, maar de toepassing niet. Een rekentool weet niet hoe een geldverstrekker jouw wisselende inkomen weegt, of je erfpachtcanon herzien wordt, en welke partij soepel omgaat met je contractvorm. Veel tools rekenen bovendien zonder studieschuld, energielabel of lopende kredieten, en tonen dan een maximum dat in de praktijk niet bestaat. Waarom dat gebeurt, schreven we op in online tools: handig, maar niet altijd voor je hypotheek.

Onze eigen tool rekent met de officiële normen van 2026 en neemt studieschuld, energielabel en NHG mee, maar ook dan blijft het een indicatie. Het echte maximum volgt pas als een adviseur je situatie naast het beleid van de afzonderlijke geldverstrekkers legt. Plan een gratis kennismaking, dan rekenen we het exact door.

Reken zelf een eerste indicatie uit, gratis en direct. Voor een berekening op maat plannen we een gesprek.