Restschuld na de verkoop van je huis: wat nu?
Restschuld na de verkoop van je huis: wat nu?
Je woning brengt minder op dan je hypotheek. Dan blijf je met een restschuld zitten — en die moet bij de notaris worden afgelost. We leggen uit hoe het werkt, wanneer NHG de schuld kwijtscheldt, wat de fiscus toestaat en welke opties je hebt zonder NHG.
Kort: een restschuld ontstaat als de verkoopprijs lager is dan je hypotheek plus de verkoopkosten. Bij de overdracht moet je hem aflossen. Heb je NHG, dan kan de restschuld worden kwijtgescholden — maar alleen als je de verkoop niet kon voorkomen (scheiding, arbeidsongeschiktheid, onvrijwillig baanverlies, overlijden partner) én je hebt meegewerkt aan een zo hoog mogelijke opbrengst. De rente op een restschuld is sinds 2018 niet meer aftrekbaar: dat was een tijdelijke crisisregeling voor verkopen t/m 2017, en die is uitgewerkt. Meefinancieren in een nieuwe hypotheek kan, maar de grens van 100% van de woningwaarde laat daar weinig ruimte voor. Door de hoge huizenprijzen komt een restschuld nu vooral voor bij een gedwongen verkoop kort na aankoop.
Wat is een restschuld precies?
Een restschuld is het deel van je hypotheek dat overblijft nadat je je huis hebt verkocht. Je houdt hem over als de opbrengst lager is dan wat je nog aan de bank verschuldigd bent, inclusief de kosten van de verkoop.
De rekensom is simpel: verkoopprijs min (openstaande hypotheek + verkoopkosten). Zit daar een min voor, dan sta je “onder water” — je woning is minder waard dan je schuld. Verkoopkosten zijn bijvoorbeeld de makelaarscourtage en, bij aflossing, een eventuele boeterente.
Belangrijk om te weten: de hele hypotheek moet bij de eigendomsoverdracht worden afgelost. Lukt dat niet volledig uit de opbrengst, dan blijft het restant als losse schuld staan. De notaris kan de overdracht anders niet rondmaken. Een restschuld verdwijnt dus niet vanzelf met de verkoop — hij verandert alleen van vorm.
Heb je NHG? Dan kan de restschuld worden kwijtgescholden
Is je hypotheek afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie, dan is er een vangnet. Onder voorwaarden scheldt NHG je restschuld kwijt, zodat je met een schone lei verder kunt. Automatisch gaat dat niet: er zit een beoordeling tussen.
Zo loopt het. Na de verkoop met verlies dient je geldverstrekker een verliesdeclaratie in bij NHG. NHG doet daarna een aparte kwijtscheldingsbeoordeling. Die kijkt naar twee dingen die allebei moeten kloppen (artikel A.4.1 van de NHG-voorwaarden 2026):
- Je kon de lening niet meer betalen om een reden die NHG “te goeder trouw” noemt.
- Je hebt volledig meegewerkt om de schuld zo veel mogelijk terug te betalen en de woning voor een zo hoog mogelijke prijs te verkopen.
Onder “te goeder trouw” vallen de situaties die je niet in de hand had: het beëindigen van een relatie, arbeidsongeschiktheid, een onvrijwillige inkomensdaling of werkloosheid, of het overlijden van je partner. “Volledig meegewerkt” betekent onder meer dat je de woning netjes via een makelaar hebt verkocht en niet bewust een lage opbrengst hebt geaccepteerd.
Wanneer NHG niet kwijtscheldt
De regeling is bedoeld voor mensen die echt klem zitten, niet voor wie vrijwillig met verlies verkoopt. NHG scheldt niet (of niet volledig) kwijt als je voldoende inkomen, spaargeld of ander vermogen hebt om de schuld zelf af te lossen, als de betalingsproblemen verwijtbaar zijn, of als je zonder financiële noodzaak hebt verkocht. Beslist NHG dat er niet wordt kwijtgescholden, dan mag de geldverstrekker de restschuld gewoon bij je innen. Ben je het oneens met de beslissing, dan heb je zes weken om dat aan NHG te laten weten.
Let ook op het eigen risico. NHG vergoedt de geldverstrekker het verlies minus 10% eigen risico. Dat 10%-deel hoef je bij een positieve kwijtscheldingsbeslissing niet zelf terug te betalen — het blijft voor rekening van de bank, mits die zich aan de NHG-regels heeft gehouden.
Geen NHG? Dit zijn je opties
Zonder NHG is er geen kwijtschelding en moet je zelf een oplossing vinden voor het restant. In volgorde van wat meestal het gunstigst is:
- Aflossen uit eigen geld. Heb je spaargeld, dan is dit vrijwel altijd de beste keuze: geen doorlopende rente en geen BKR-registratie.
- Hulp van familie. Een schenking of een onderhandse lening van ouders kan de restschuld dekken. Leg zo’n lening wel goed vast.
- Een persoonlijke lening. Kan, maar let op de keerzijde: een hogere rente, een BKR-registratie en — anders dan veel mensen denken — géén renteaftrek (zie hieronder).
- Een betalingsregeling met de bank. Kun je niet in één keer aflossen, maak dan naar draagkracht een regeling. Doe dat op tijd, vóórdat er achterstanden ontstaan.
- Meefinancieren in een nieuwe hypotheek. Soms mogelijk, maar beperkt — daarover verderop meer.
Kun je de restschuld echt niet dragen, wacht dan niet af. Neem zelf contact op met je geldverstrekker. Banken zijn eerder bereid mee te denken over een regeling naar draagkracht dan de meeste mensen verwachten.
Mag ik de rente op mijn restschuld aftrekken?
Dit is het punt waar de meeste verwarring zit, en het antwoord is duidelijk: nee, voor een restschuld van nu is de rente niet aftrekbaar.
Er is jarenlang wel een aftrek geweest, en die spookt nog rond in oude blogs. Het ging om een tijdelijke crisismaatregel (artikel 3.120a Wet inkomstenbelasting 2001). Die gold alleen voor restschulden die ontstonden bij een verkoop tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017, en de rente was dan maximaal vijftien jaar aftrekbaar in box 1.
De regeling is uitgewerkt. Voor een woning die je vanaf 1 januari 2018 met verlies verkoopt, is er geen renteaftrek op de restschuld meer. Kom je dus een stuk tegen dat suggereert dat je die rente vandaag nog kunt aftrekken, dan zit het er naast.
Fiscaal gebeurt er na de verkoop dit: de restschuld is geen eigenwoningschuld meer, want er is geen eigen woning meer. Het bedrag verhuist naar box 3 als schuld. De rente is daar niet aftrekbaar, maar de schuld verlaagt wel je vermogen in box 3.
Bij verlies verkopen kan fiscaal juist gunstig uitpakken
Eén meevaller: verkoop je met verlies en koop je daarna weer een woning, dan werkt de bijleenregeling in je voordeel.
Die regeling beperkt normaal je renteaftrek als je overwaarde meeneemt naar een volgende woning. Maar verkoop je met verlies, dan is je zogenoemde eigenwoningreserve negatief of nul. En dan geldt de beperking niet: bij je volgende huis is de rente aftrekbaar over de volledige nieuwe hypotheek. Waar je bij winst een deel van je overwaarde moet inbrengen, hoeft dat bij verlies dus niet.
Dit soort fiscale details lopen per situatie uiteen. Reken ze door — of laat ze doorrekenen — voordat je een nieuwe hypotheek aanvraagt.
Kun je een restschuld meefinancieren?
In principe kan een restschuld worden meegenomen in een nieuwe hypotheek. Met NHG kent de regeling daar zelfs een aparte route voor. Maar er is één grens die het in de praktijk lastig maakt.
Sinds 1 januari 2018 mag je hypotheek maximaal 100% van de marktwaarde van de nieuwe woning zijn. Vroeger kon je boven de woningwaarde lenen — in 2013 nog tot 105% — en daar paste een restschuld in. Die ruimte is er niet meer. Boven op de 100% moet je bovendien de kosten koper uit eigen geld betalen. Een restschuld meefinancieren betekent dus dat je die ruimte binnen de 100% moet vinden, wat vaak niet lukt.
Of het in jouw geval kan, hangt af van de waarde van de nieuwe woning, je inkomen en de leennormen. Dat is precies het soort rekenwerk waarvoor je bij ons terechtkunt.
Hoe vaak komt dit nog voor?
Minder vaak dan tien jaar geleden. Na de kredietcrisis van 2008 stonden heel veel woningen onder water; door de sterke prijsstijging sindsdien is dat aantal flink gedaald. Voor de meeste huiseigenaren met een woning die al een paar jaar in bezit is, speelt een restschuld niet.
Waar het wél opduikt, is bij een gedwongen verkoop kort na aankoop: een scheiding of baanverlies vlak nadat je met een volledige financiering hebt gekocht, voordat er overwaarde is opgebouwd. Juist dan is het goed om te weten waar je staat — en of NHG je vangnet is.
Hoe wij helpen
Wij zijn een onafhankelijk hypotheek- en verzekeringskantoor in Naarden en werken door heel Nederland. Zit je met een dreigende of bestaande restschuld, dan kijken we naar het hele plaatje: of NHG uitkomst biedt, wat de bank redelijkerwijs kan doen, en of meefinancieren in een volgende hypotheek haalbaar is. We rekenen het rustig met je door en zeggen eerlijk wat wel en niet kan. Het eerste gesprek is gratis en vrijblijvend.
Veelgestelde vragen
Wat is een restschuld bij de verkoop van een huis?
Het deel van je hypotheek dat overblijft nadat je je woning hebt verkocht, omdat de opbrengst lager was dan je hypotheek plus de verkoopkosten. De rekensom: verkoopprijs min (openstaande hypotheek + verkoopkosten). Bij de eigendomsoverdracht moet de hypotheek worden afgelost; wat niet uit de opbrengst kan, blijft als restschuld staan.
Scheldt NHG mijn restschuld automatisch kwijt?
Nee. Je geldverstrekker dient eerst een verliesdeclaratie in, waarna NHG een aparte beoordeling doet. Kwijtschelding volgt alleen als je de verkoop niet kon voorkomen om een reden die NHG “te goeder trouw” vindt én je hebt volledig meegewerkt aan een zo hoog mogelijke opbrengst. Had je genoeg inkomen of vermogen om zelf af te lossen, dan moet je (deels) meebetalen.
Wanneer scheldt NHG níet kwijt?
Als je voldoende inkomen, spaargeld of ander vermogen hebt om de schuld zelf te dragen, als de betalingsproblemen verwijtbaar zijn, of als je zonder financiële noodzaak hebt verkocht. Beslist NHG dat er niet wordt kwijtgescholden, dan mag de bank de restschuld bij je innen. Je kunt binnen zes weken bezwaar maken tegen de beslissing.
Is de rente op mijn restschuld aftrekbaar?
Voor een restschuld van nu niet. De tijdelijke aftrek (artikel 3.120a Wet IB 2001) gold alleen voor woningen die tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 met verlies zijn verkocht, en is voor nieuwe gevallen uitgewerkt. Verkoop je vanaf 2018 met verlies, dan is de rente niet aftrekbaar. De restschuld valt dan als schuld in box 3.
Kan ik een restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek?
Soms, maar beperkt. Sinds 1 januari 2018 mag je hypotheek maximaal 100% van de marktwaarde van de nieuwe woning zijn, en de kosten koper komen daar nog bovenop uit eigen geld. Er is dus weinig ruimte om een restschuld in mee te nemen. Of het lukt, hangt af van de woningwaarde, je inkomen en de leennormen.
Wat gebeurt er met de restschuld als ik niet kan betalen?
Neem op tijd contact op met je geldverstrekker, vóórdat er achterstanden ontstaan. Vaak is een betalingsregeling naar draagkracht mogelijk. Heb je NHG en zit je klem door een life event, dan kan de kwijtscheldingsregeling uitkomst bieden. Wacht in geen geval af tot de bank stappen onderneemt.
Werkt verkopen met verlies fiscaal in mijn nadeel?
Niet per se. Koop je daarna weer een woning, dan is je eigenwoningreserve door het verlies negatief of nul. De bijleenregeling beperkt je renteaftrek dan niet: bij de volgende woning is de rente aftrekbaar over de volledige nieuwe hypotheek. Op dat punt pakt een verkoop met verlies dus juist gunstig uit.
Persoonlijk hypotheekadvies nodig? Bekijk wat wij voor je kunnen doen →