Familiehypotheek: ouders helpen hun kind een huis kopen
Ik help je graag bij het regelen van een familiehypotheek — fiscaal scherp en helemaal afgestemd op jou én je kind.
Je kind helpen aan een eerste koopwoning
Starters hebben het moeilijk op de woningmarkt. Het aanbod betaalbare woningen is beperkt, en met een starterssalaris, weinig spaargeld maar wel een studieschuld kom je niet snel in aanmerking voor een hypotheek. Wat kun je als ouder doen om je kind te helpen, zodat die eerste koopwoning toch haalbaar wordt? Hieronder de mogelijkheden — met de voor- en nadelen voor zowel jou als je kind.
Schenken
Een bedrag schenken zodat je kind minder hoeft te lenen of kan overbieden.
Lenen (de familiehypotheek)
Je leent rechtstreeks aan je kind; het betaalt jou rente en aflossing terug.
Overwaarde inzetten
Je leent op je eigen woning en leent dat bedrag door aan je kind.
Tweede woning of woning schenken
Een woning kopen en die verhuren, schenken of tegen een vordering overdragen.
Schenken
Schenken is een veelgebruikte manier om je kind te helpen. Door een schenking hoeft je kind minder te lenen bij de bank, of kan het bedrag worden gebruikt om te overbieden. Let op: de schenkingsvrijstellingen veranderen regelmatig — de eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning (de “jubelton”) is per 2024 afgeschaft. We rekenen daarom altijd met de vrijstellingen die op dit moment gelden, passend bij jouw situatie. Laat je hier goed over informeren.
Lenen via een familiehypotheek
Met een familiehypotheek leen je als ouder geld rechtstreeks aan je kind — naast een gewone bankhypotheek, of als volledige vervanging daarvan. Je kind leent van jou in plaats van van een geldverstrekker en betaalt jou rente en aflossing terug. De hypotheekschuld wordt vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven in het Kadaster.
De looptijd is maximaal 30 jaar. Wil je kind de rente aftrekken in box 1, dan moet de lening annuïtair of lineair worden afgelost — net als bij een reguliere hypotheek. Heb je die aftrek niet nodig, dan kan de lening ook aflossingsvrij zijn; je kind betaalt dan alleen rente, die jullie als ouders desgewenst jaarlijks (binnen de schenkingsvrijstelling) kunnen terugschenken. Duidelijke afspraken over rente en aflossing per jaar zijn verplicht en beschermen beide partijen.
Overwaarde van je eigen woning inzetten
Je kunt een extra hypotheek nemen op je eigen woning en dat bedrag doorlenen aan je kind. Je hebt dan een schuld (de extra hypotheek) en een vordering in box 3 die elkaar opheffen. Je kind krijgt een eigenwoninglening waarvan de rente aftrekbaar is. Wordt er tussen jullie geen hypothecaire zekerheid gevestigd, dan mag de rente hoger worden vastgesteld dan de rente die jij als ouder betaalt — fiscaal gunstig vanwege de aftrekbaarheid voor je kind. De ontvangen rentemarge is voor jou onbelast, en je kunt het renteverschil eventueel weer aan je kind schenken.
De waarde van de woning en de resterende hypotheekschuld bepalen hoeveel overwaarde beschikbaar is als basis voor de familiehypotheek. Een nadeel kan zijn dat je je eigen mogelijkheden voor later beperkt; of dit ook voor jou op de lange termijn gunstig is, hangt af van je toekomstplannen en financiële situatie.
Tweede woning kopen of een woning schenken
Is er genoeg financiële ruimte, dan kun je ook denken aan een tweede woning, die je vervolgens schenkt of verhuurt aan je kind. Voor een tweede woning betaal je vermogensrendementsheffing in box 3; de hypotheekrente daarvan is niet aftrekbaar. Fiscaal is het vaak gunstiger om een woning niet te schenken, maar over te dragen tegen een vordering: de rente is dan voor je kind aftrekbaar in box 1 en voor jou in feite onbelast, waarna je de rente jaarlijks aan je kind kunt schenken. Verhuur je de tweede woning, dan kun je — afhankelijk van de huurprijs — mogelijk regelen dat je kind recht houdt op huurtoeslag. We vertellen je er graag meer over.
Welke rente mag je vragen voor een familiehypotheek?
Wordt het geleende bedrag gebruikt voor een eigen woning, dan is het fiscaal voordelig de rente zo hoog mogelijk vast te stellen: voor je kind is die aftrekbaar in box 1, terwijl jij als geldgever de vordering in box 3 opgeeft (in 2026 een forfaitair rendement van 6,00%, belast tegen 36%). Dat maakt een familiehypotheek voor beide partijen vaak aantrekkelijk.
De Belastingdienst eist wel een marktconforme rente: vergelijkbaar met wat een bankhypotheek zou kosten voor dezelfde looptijd en hetzelfde risico. Een harde norm bestaat niet: als vuistregel wordt vaak ongeveer 1 tot 1,25 keer de marktrente genoemd, maar dat is geen wettelijke regel. We bepalen de passende rente per situatie.
Een rente van 6% “uit gewoonte” is niet langer verdedigbaar. Rechtspraak laat zien dat een lening zonder hypothecaire zekerheid een renteopslag rechtvaardigt; hoe hoog die mag zijn, hangt af van het moment en de situatie. Duidelijke afspraken over rente en aflossing, vastgelegd in een notariële akte, zijn verplicht. We helpen je de juiste marktconforme rente te bepalen, passend bij de woning, de hypotheekschuld en de fiscale situatie van zowel ouder als kind.
Persoonlijk en onafhankelijk advies
We kijken samen naar de meest gunstige oplossing voor zowel jou als je kind.
Handige rekentools
Reken zelf een eerste indicatie uit — gratis en direct. Voor een berekening op maat plannen we een gesprek.