Overwaarde opnemen kan door je bestaande hypotheek te verhogen of met een tweede hypotheek, bijvoorbeeld voor een verbouwing, een schenking aan je kinderen of een aanvulling op je pensioen. Ben je 55-plus? Lees ook over de seniorenhypotheek. Bouvy Advies in Naarden vergelijkt onafhankelijk 40+ geldverstrekkers en rekent door wat dit per maand betekent voor jouw situatie.
Hypotheekadvies · ’t Gooi
Hoe neem je overwaarde op uit je woning, en wat kost dat?
Maak de waarde die in je huis vastzit beschikbaar, onafhankelijk doorgerekend.
Plan een kennismaking ↗ Bel 035-203 19 66★ 4,7 · 67 Google-reviews
Welke manieren zijn er om overwaarde op te nemen?
Er zijn vier routes: je bestaande hypotheek verhogen, een tweede hypotheek naast je huidige afsluiten, oversluiten met een verhoging, of vanaf ongeveer de AOW-leeftijd een opeet- of verzilverhypotheek. Welke route past, hangt af van je inkomen, je huidige rente en waar het geld naartoe gaat.
1. Hypotheek verhogen
Je verhoogt je bestaande hypotheek bij dezelfde geldverstrekker. Je hoeft dan niet over te stappen, maar je inkomen moet de hogere last wel kunnen dragen.
2. Tweede hypotheek
Een aparte lening naast je huidige hypotheek, met een eigen rente en looptijd. Je eerste hypotheek blijft staan, maar bij Neo Hypotheken kan de rente ervan veranderen als de risicoklasse wijzigt (Neo Acceptatiegids, januari 2026). Het nieuwe deel krijgt de rente die geldt op het moment dat je het aanvraagt (Venn Kredietgids, juli 2026). In zeven acceptatiegidsen die wij nalazen kan een tweede hypotheek alleen als je eerste hypotheek ook bij die geldverstrekker loopt, zie bij wie.
3. Oversluiten met verhoging
Je sluit je hypotheek over naar een andere aanbieder én neemt daarbij extra op. Dat kan lonen als de rente of de voorwaarden elders beter zijn. Loopt je rentevaste periode nog, dan betaal je vaak een boete, en er komen advies-, taxatie- en notariskosten bij. Of het uit kan, rekenen we eerst uit.
4. Opeet- / verzilverhypotheek
Vanaf ongeveer de AOW-leeftijd: je neemt overwaarde op zonder (volledig) af te lossen uit inkomen. De rente die je niet betaalt, komt bij de schuld, en over dat hogere bedrag betaal je weer rente. Door dat rente-op-rente-effect groeit de schuld steeds sneller. Vraagt dus om zorgvuldig advies.
Kan je een tweede hypotheek op je huis nemen?
Ja. Een tweede hypotheek is een aparte lening met een eigen hypotheekrecht op hetzelfde huis. Je gaat ervoor naar de notaris en hij wordt ingeschreven bij het Kadaster (Lloyds Bank Hypotheekgids, februari 2026; MUNT Hypotheken Hypotheekgids, juli 2026). Past het extra bedrag binnen je bestaande hypothecaire inschrijving, dan kan bij onder meer MUNT Hypotheken een onderhandse verhoging zonder notaris (MUNT Hypotheken Hypotheekgids, juli 2026).
In de acceptatiegidsen die wij nalazen kan een tweede hypotheek bij deze geldverstrekkers alleen als je eerste hypotheek ook bij hen loopt: Argenta (Argenta Hypotheekgids, augustus 2026), Lloyds Bank (Lloyds Bank Hypotheekgids, februari 2026), Lot Hypotheken (Lot Hypotheekgids, januari 2026), Neo Hypotheken (Neo Acceptatiegids, januari 2026), Venn Hypotheken (Venn Kredietgids, juli 2026), Vista Hypotheken (Vista Hypothekengids, september 2026) en Woonnu (Woonnu Acceptatiegids, januari 2026; overbruggingskrediet uitgezonderd).
Rabobank (Rabobank Acceptatiegids, 14 september 2026) en a.s.r. (a.s.r. Hypotheekgids, mei 2026) staan geen tweede hypotheek toe achter een eerste hypotheek van een andere geldverstrekker. Bij beide is overbruggingsfinanciering uitgezonderd. Vandaag Hypotheken staat geen tweede hypotheek op het onderpand toe; een bestaande hypotheek los je af met de Vandaag-lening (veelgestelde vragen op vandaaghypotheken.nl, oktober 2026). SocioHypotheek kan wel naast een eerste hypotheek elders, vanaf 57 jaar en met toestemming van je huidige geldverstrekker (SocioHypotheek Productwijzer Overwaarde Hypotheek, april 2026). Dit is een overwaardehypotheek voor senioren. MUNT Hypotheken vraagt vooraf toestemming als een andere partij een hypotheekrecht wil vestigen op een woning die MUNT financiert, behalve bij een overbruggingshypotheek of familiehypotheek (MUNT Hypotheken Beheergids, juli 2026).
Een tweede hypotheek heeft ook nadelen en beperkingen.
- Notariskosten: je krijgt extra notariskosten bij een tweede hypotheek (Allianz Hypotheekwijzer, april 2026).
- Opnieuw toetsen: bij MUNT worden je bestaande hypotheek en de verhoging samen getoetst aan de acceptatiecriteria op de aanvraagdatum (MUNT Hypotheekgids, juli 2026). Bij Lot moet je volledige lening voldoen aan de normen op het toetsmoment (Lot Hypotheekgids, januari 2026).
- Bestaande rente: bij Neo Hypotheken kan de risicoklasse van je oorspronkelijke hypotheek veranderen. Daardoor kan de rente van die hypotheek worden aangepast (Neo Acceptatiegids, januari 2026).
- NHG: is je eerste hypotheek zonder NHG afgesloten, dan kan je tweede hypotheek bij Lloyds Bank niet met NHG (Lloyds Bank Hypotheekgids, februari 2026).
- Betalingsachterstand: bij MUNT kan het niet bij een betalingsachterstand nu of in de laatste 12 maanden (MUNT Hypotheekgids, juli 2026). Bij Lot mogen er de afgelopen 6 maanden geen achterstanden of onregelmatige betalingen zijn geweest (Lot Hypotheekgids, januari 2026).
- Minimumbedrag: bij Lloyds Bank geldt € 10.000 (Lloyds Bank Hypotheekgids, februari 2026). Bij Knab geldt € 10.000, of € 5.000 voor verduurzaming (Knab Acceptatiegids, september 2026). Bij Lot Hypotheken geldt € 5.000 (Lot Hypotheekgids, januari 2026). Bij Neo Hypotheken geldt ook € 5.000 (Neo Acceptatiegids, januari 2026).
- Minder keuze: bij de zeven geldverstrekkers hierboven kun je alleen terecht als je eerste hypotheek er ook loopt.
De rente over het extra deel is alleen aftrekbaar bij aankoop, onderhoud of verbetering van je eigen woning, of bij afkoop van erfpacht, opstal of beklemming. Je moet dat deel in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair of lineair aflossen. Lees wanneer de rente aftrekbaar is.
Wanneer is overwaarde opnemen verstandig?
Als het geld naar iets gaat dat waarde toevoegt of een duurdere schuld vervangt, en je de hogere maandlast comfortabel draagt. Verbouwen en verduurzamen zijn fiscaal het gunstigst: de rente kan dan aftrekbaar zijn, als je het extra deel in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair aflost. Consumptief gebruik kan ook, maar dan verhuist de schuld naar box 3. Bedenk wel: je schuld wordt hoger, de waarde van je huis niet vanzelf. Daalt de huizenprijs, dan kan er bij verkoop een restschuld overblijven.
- Verbouwen of verduurzamen: vaak fiscaal het gunstigst (zie hieronder).
- Een tweede woning of aankoop financieren.
- Een dure lening aflossen: al blijft het schuld op je huis.
- Schenken aan je kinderen, bijvoorbeeld voor hún eerste woning.
- Je pensioen of inkomen aanvullen, met name via een opeethypotheek.
- Een vakantiehuis (deels) betalen: de rente is dan niet aftrekbaar, maar ligt vaak lager dan bij een losse lening op het vakantiehuis zelf, zie de hypotheek voor een recreatiewoning.
Is de rente over opgenomen overwaarde aftrekbaar?
Alleen als je het geld gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbetering van je eigen woning. Dan hoort de verhoging bij je eigenwoningschuld en is de rente in box 1 aftrekbaar, in 2026 tegen maximaal 37,56%. Gebruik je het consumptief, dan is er geen aftrek en telt de schuld mee in box 3.
Er hoort een tweede eis bij die vaak wordt overgeslagen. Voor leningdelen die vanaf 1 januari 2013 zijn aangegaan geldt dat de schuld contractueel minimaal annuïtair of lineair in maximaal 30 jaar moet worden afgelost, en dat schema moet ook feitelijk gehaald worden. Een aflossingsvrije verhoging voor een verbouwing levert dus geen renteaftrek op, hoe onmiskenbaar het geld ook in de woning gaat zitten.
Valt een deel van je hypotheek in box 3, dan schuift dat verder door. De rente over dat deel is niet aftrekbaar, en de schuld telt in box 3 mee met een forfait van 2,70% voor 2026. Dat percentage is nog voorlopig en wordt begin 2027 definitief vastgesteld, net als het forfait van 1,28% voor banktegoeden. Het forfait van 6,00% voor overige bezittingen staat wél al definitief vast (bron: Belastingdienst, 2026).
Zijn de advies- en notariskosten bij een verhoging aftrekbaar?
Een deel wel. Aftrekbaar zijn de advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, de taxatiekosten die nodig zijn om de lening te krijgen, de notariskosten voor de hypotheekakte met de kadastrale rechten, de NHG-borgtochtprovisie en een eventuele bereidstellingsprovisie. Je trekt ze eenmalig af in het jaar waarin je ze betaalt.
Niet aftrekbaar zijn de makelaarskosten, de notariskosten voor de leveringsakte en de overdrachtsbelasting. En let op de volgorde: gaat de lening uiteindelijk niet door, dan zijn de advieskosten ook niet aftrekbaar. De Belastingdienst heeft dat in een kennisgroepstandpunt uit 2024 expliciet zo vastgelegd (KG:051:2024:5).
Zit een deel van je hypotheek in box 3, dan is de aftrek naar rato. Je rekent dan: aftrekbaar bedrag = totale nota maal (eigenwoningschuld gedeeld door totale hypotheek). In het rekenvoorbeeld van de Belastingdienst levert € 4.000 aan oversluitkosten bij een deels box 3-hypotheek € 3.636 aan aftrek op.
Kun je de overwaarde van je eigen woning gebruiken om een beleggingspand te kopen?
Dat kan, maar het is fiscaal iets anders dan verbouwen. Leen je op je eigen woning om een pand te kopen dat je gaat verhuren of als tweede woning gaat gebruiken, dan is die lening geen eigenwoningschuld. De rente is niet aftrekbaar in box 1, en het pand en de schuld horen thuis in box 3.
In box 3 telt zo’n pand in 2026 mee als overige bezitting met een forfaitair rendement van 6,00%, definitief vastgesteld, tegen een tarief van 36% en boven een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon (bron: Belastingdienst, 2026). De schuld eronder verlaagt de grondslag met een forfait van 2,70%, dat nog voorlopig is, en pas boven een schuldendrempel van € 3.800 per persoon (€ 7.600 met een fiscale partner).
Verhuur je de woning langdurig aan een huurder met huurbescherming, dan mag je de WOZ-waarde eerst verlagen met de leegwaarderatio. Die loopt van 73% tot 100% van de WOZ-waarde, afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde. Vanaf een huur van 5% van de WOZ-waarde staat de tabel op 100% en levert de regeling niets meer op (bron: Belastingdienst, tabel geldig 2023 tot en met 2026).
Reken ook de overdrachtsbelasting mee, over de waarde in het economisch verkeer. Voor een beleggingswoning of een tweede woning is die in 2026 8% (voor een niet-woning 10,4%), tegen 2% voor een woning die je zelf gaat bewonen (bron: Belastingdienst, 2026). Op een aankoop van drie ton is dat verschil € 18.000, en dat weegt zwaarder dan het renteverschil.
Wil je weten wat dit voor jou betekent?
Leg je situatie aan ons voor, dan zeggen we waar je staat en wat er beter kan. Klopt alles, dan hoor je dat ook gewoon.
Wat doet de bijleenregeling met je overwaarde?
Verkoop je een eigen woning met winst, dan legt de fiscus dat overschot vast als eigenwoningreserve (artikel 3.119aa van de Wet inkomstenbelasting 2001). Dat bedrag verlaagt de schuld waarover je bij je volgende woning rente mag aftrekken (artikel 3.119a, derde lid). Je mag de winst dus niet nog een keer met hypotheekrenteaftrek financieren.
De reserve is niet eeuwig. Het deel dat aan een vervreemding van drie jaar geleden is toe te rekenen vervalt. Dat is een klok per verkoop en niet per reserve, dus wie twee keer verkocht heeft, heeft twee klokken lopen. Kosten voor verbetering of onderhoud van de woning verbruiken de reserve ook.
Twee dingen om op te letten. De formule trekt de eigenwoningschuld af en niet de hypotheek, dus een leningdeel dat fiscaal in box 3 zat telt niet mee en het overschot valt hoger uit dan je op basis van je aflosnota verwacht. En de reserve van je partner kan jouw eigenwoningschuld verlagen, dus je ontloopt hem niet door de volgende woning op naam van de ander te zetten. Vraag de beschikking eigenwoningreserve bij de inspecteur op. Dan ligt het bedrag vast in een beschikking waartegen je bezwaar kunt maken, al kan de inspecteur hem nog herzien als het bedrag te laag blijkt.
Is er in 2028 een overwaardebelasting op huizen in box 3?
In het wetsvoorstel blijft je eigen woning in box 1. De overwaarde zelf wordt niet belast in de nieuwe box 3 (Rijksoverheid). Het voorstel voor belasting over werkelijk rendement moet ingaan op 1 januari 2028 (Kamerstuk 36 748). Het is nog geen wet: op 8 oktober 2026 ontbreekt instemming van de Eerste Kamer (dossier 36 748).
Het kabinet wil vanaf 1 januari 2028 het werkelijke rendement belasten in box 3 (Rijksoverheid, Kamerstuk 36 748). Je hoofdverblijf blijft volgens het voorstel in box 1, met het eigenwoningforfait. De overwaarde zelf wordt niet belast in de nieuwe box 3. Zet je die op de bank, dan wordt de rente daarop belast (Rijksoverheid). Voor een tweede woning of verhuurde woning belast het voorstel de waardeontwikkeling bij realisatie, zoals verkoop. Huur wordt belast in het jaar van ontvangst (Eerste Kamer, samenvatting wetsvoorstel 36 748). De Tweede Kamer nam het voorstel op 12 februari 2026 aan. De Eerste Kamer debatteerde er op 30 juni 2026 over, maar stelde de stemming uit tot de behandeling van de aangekondigde novelle. Op 8 oktober 2026 heeft de Eerste Kamer het nog niet aangenomen. Het voorstel staat niet in het Staatsblad (Eerste Kamer, dossier 36 748). In een Kamerbrief van 29 september 2026 schreef het kabinet dat er een novelle komt, een wijziging van het wetsvoorstel (Kamerstukken I 2026-2027, 37 020 / 36 748, B).
Het Belastingplan 2027 is op 15 september 2026 ingediend. Op 8 oktober 2026 behandelt de Tweede Kamer het nog (Eerste Kamer, dossier 37 022). Het kabinet stelde op 29 september 2026 een lager heffingvrij vermogen voor. Ook stelde het een hoger forfait voor overige bezittingen voor, waaronder een tweede woning. Dit zijn voorstellen, geen wet (Kamerstukken I 2026-2027, 37 020 / 36 748, B). De cijfers voor 2027 staan nog niet vast. Wij noemen ze pas na definitieve vaststelling. Voor 2027 geldt nog het huidige box 3-stelsel met forfaitaire rendementen (Kamerbrief 29 september 2026, Kamerstukken 37 020 / 36 748). Het nieuwe stelsel is gepland voor 1 januari 2028 (Rijksoverheid). Je hoofdverblijf valt nu in box 1 (Belastingdienst).
Benieuwd wat jouw overwaarde kan doen?
In ’t Gooi is de overwaarde vaak fors door de huizenprijzen. We rekenen onafhankelijk voor je door wat kan, wat het kost en wat fiscaal het slimst is.
Plan een gratis kennismaking ↗Veelgestelde vragen
Kan ik overwaarde uit mijn woning halen om een tweede woning te kopen die ik verhuur?
Ja, dat kan. Je verhoogt de hypotheek op je eigen woning of sluit een tweede hypotheek, en dat geld gebruik je als eigen inbreng voor het pand dat je gaat verhuren. Je koopt dus niet met geleend geld op het beleggingspand alleen, maar met eigen geld dat uit je eerste woning komt.
Reken wel met twee fiscale gevolgen. Het opgenomen deel is geen eigenwoningschuld, want het geld gaat niet naar de aankoop, het onderhoud of de verbetering van je eigen woning. Daarmee valt de rente erover buiten de eigenwoningregeling in box 1. En het verhuurde pand zelf komt in box 3 terecht, met de hypotheek erop als schuld. Dat maakt de opzet niet fout, maar het verandert de som die je vooraf maakt.
De verhuurhypotheek op het nieuwe pand heeft bovendien zijn eigen regels: geldverstrekkers rekenen daar met de waarde in verhuurde staat en financieren doorgaans 75% tot 80% daarvan. Wat je uit je eigen woning haalt, bepaalt dus hoeveel pand je kunt kopen. Beide kanten staan uitgewerkt op verhuurhypotheek, en voor een woning die je niet verhuurt op hypotheek voor een tweede woning.
Je overwaarde doorgerekend op vier routes
Overwaarde opnemen kan op meerdere manieren, en het verschil in maandlast en fiscale behandeling is groot. De verkeerde route kost je jarenlang geld.
- Verhoging, tweede hypotheek, oversluiten of verzilveren, naast elkaar in maandlasten
- Wat er aftrekbaar is en wat niet, per bestemming van het geld
- En wat het met je box 3 doet als je het in verhuurd vastgoed steekt
Het eerste gesprek is gratis. Blijkt je huidige hypotheek de beste plek om het te regelen, dan hoor je dat ook.
Onafhankelijk, AFM-vergunning 12046005, aangesloten bij Kifid. 4,7 uit 67 Google-reviews.
Kan ik overwaarde uit mijn woning halen om een tweede woning te kopen die ik verhuur? +
Hoeveel overwaarde kan ik opnemen? +
Dat hangt af van je woningwaarde, je resterende hypotheek én je inkomen. Wettelijk kun je tot maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Gebruik je het geld niet voor je eigen woning, dan verschilt het maximum per geldverstrekker: RegioBank houdt 90% van de marktwaarde aan (RegioBank Bespaarhypotheek, maart 2026), NIBC staat een box 3-leningdeel tot 100% van de marktwaarde toe (NIBC Acceptatiegids, januari 2026). Bij een opeethypotheek geldt een lager percentage dat met je leeftijd oploopt. Je inkomen moet de hogere maandlast wél kunnen dragen.
Moet ik mijn inkomen aantonen? +
Ja. Bij een reguliere verhoging of een tweede hypotheek toetst de geldverstrekker je inkomen en je vaste lasten, precies zoals bij een gewone hypotheekaanvraag. Ben je zelfstandige, dan kijkt hij naar je jaarcijfers. Bij een opeethypotheek is de inkomenstoets lichter, omdat je niet of niet volledig uit inkomen aflost; daar weegt de waarde van de woning en je leeftijd zwaarder.
Is de rente aftrekbaar? +
Alleen als je het geld gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbetering van je eigen woning, én de verhoging contractueel minimaal annuïtair in maximaal 30 jaar wordt afgelost. Dan is de rente aftrekbaar in box 1, in 2026 tegen maximaal 37,56%. Gebruik je het geld voor iets anders of los je niet af, dan is er geen aftrek en telt de schuld mee in box 3.
Wat is het verschil met een opeethypotheek? +
Bij een gewone verhoging van je hypotheek betaal je maandelijks rente en aflossing uit je inkomen, en daarop wordt je inkomen dus ook getoetst. Bij een opeethypotheek neem je overwaarde op zonder maandelijkse aflossing. De rente die je niet betaalt komt bij de schuld, en over dat hogere bedrag betaal je weer rente. Door dat rente-op-rente-effect groeit de schuld steeds sneller. Hij wordt later verrekend, meestal bij verkoop van de woning of bij overlijden, en er blijft dan minder overwaarde over. Die vorm is bedoeld voor senioren en wordt doorgaans pas rond de AOW-leeftijd verstrekt. Welke route past, hangt af van je inkomen en je plannen met de woning.
Wat kost € 50.000 overwaarde opnemen per maand? +
Dat hangt af van drie dingen: de rente van dit moment, hoe lang je die rente vastzet en of je aflost. Los je annuïtair af, dan betaal je elke maand rente en aflossing en is de schuld na de looptijd weg. Kies je aflossingsvrij, dan betaal je alleen rente, en moet je de schuld aan het eind alsnog aflossen, bijvoorbeeld uit de verkoop van je huis. Na de rentevaste periode wordt de rente opnieuw vastgesteld, en dan kan je maandlast stijgen. Let op: de rente is alleen aftrekbaar als je het geld gebruikt voor je eigen woning, bijvoorbeeld een verbouwing. Gebruik je het voor iets anders (schenken, aanvulling op je inkomen), dan valt de lening in box 3 en betaal je de rente netto. In een gesprek rekenen we jouw situatie exact door.
Kan ik met de overwaarde van mijn huis een beleggingspand kopen? +
Ja, maar de lening op je eigen woning is dan fiscaal geen eigenwoningschuld en de rente is niet aftrekbaar in box 1. Het pand en de schuld vallen in box 3. Daar geldt in 2026 een forfait van 6,00% voor overige bezittingen (definitief) en 2,70% voor schulden (nog voorlopig), tegen een tarief van 36% (bron: Belastingdienst, 2026).
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik over een tweede woning? +
In 2026 is dat 8% voor een tweede woning of een beleggingswoning en 10,4% voor een niet-woning, tegen 2% voor een woning die je zelf als hoofdverblijf gaat bewonen (bron: Belastingdienst, 2026). De heffing gaat over de waarde in het economisch verkeer, met de koopsom als ondergrens, en dus niet over de WOZ-waarde. De notaris berekent en draagt het bedrag af.
Wat is de eigenwoningreserve en wat doet die met mijn aftrek? +
Verkoop je een eigen woning met winst, dan legt de fiscus dat overschot vast als eigenwoningreserve (artikel 3.119aa Wet IB 2001). Dat bedrag verlaagt de schuld waarover je bij je volgende woning rente mag aftrekken. Het deel dat aan een verkoop van drie jaar geleden is toe te rekenen vervalt, en kosten voor verbetering of onderhoud verbruiken de reserve.
Zijn de advieskosten en notariskosten aftrekbaar als ik mijn hypotheek verhoog? +
Deels. Aftrekbaar zijn de advies- en bemiddelingskosten, de taxatie die nodig is voor de lening, de notariskosten voor de hypotheekakte met kadastrale rechten, de NHG-borgtochtprovisie en de bereidstellingsprovisie. Niet aftrekbaar zijn makelaarskosten, de leveringsakte en de overdrachtsbelasting. Gaat de lening niet door, dan vervalt de aftrek van de advieskosten (KG:051:2024:5).
Hoe wordt een verhuurde woning belast in box 3 in 2026? +
Je begint bij de WOZ-waarde en verlaagt die met de leegwaarderatio als je langdurig verhuurt aan een huurder met huurbescherming. Die ratio loopt van 73% tot 100% van de WOZ-waarde, afhankelijk van de jaarlijkse kale huur ten opzichte van de WOZ. Over die uitkomst rekent de Belastingdienst in 2026 een forfait van 6,00%, belast tegen 36%.
Wat zijn de kosten voor het opnemen van € 20.000 overwaarde? +
Je betaalt maandelijkse en eenmalige kosten. Los je het opgenomen deel niet af, dan is je maandlast het geleende bedrag maal de jaarrente, gedeeld door twaalf. Los je annuïtair af, dan komt er aflossing bij en is je maandlast hoger. De rente verschilt per geldverstrekker. Vul je eigen rente in onze maandlastentool in. Past de verhoging binnen de bestaande hypothecaire inschrijving, dan hoef je bij onder meer MUNT Hypotheken niet naar de notaris (Hypotheekgids juli 2026). Anders laat je een nieuwe hypotheekakte passeren en betaal je notariskosten (BLG Wonen, Informatiewijzer juni 2025). Of je woning opnieuw gewaardeerd moet worden, verschilt per geldverstrekker. Daarnaast betaal je advieskosten. Gebruik je het geld voor je eigen woning, dan zijn de advies-, taxatie- en notariskosten voor de hypotheekakte eenmalig aftrekbaar. Gaat de lening niet door, dan zijn de advieskosten niet aftrekbaar (Belastingdienst, KG:051:2024:5).
Hoeveel belasting moet je betalen over je overwaarde? +
Over de overwaarde zelf betaal je geen aparte belasting. Je eigen woning valt in box 1. Daar tel je het eigenwoningforfait bij je inkomen op: in 2026 0,35% van de WOZ-waarde van de hele woning, bij een WOZ-waarde van € 75.000 tot € 1.350.000 (Belastingdienst, 2026). Dat geldt dus ook voor het deel boven je hypotheek. Bij verkoop betaal je op dat moment geen extra belasting over de overwaarde (Belastingdienst). Meer over overwaarde en belasting lees je op overwaarde van je huis.
Hoe zit het met de belasting op overwaarde op een huis in 2026? +
Je hoofdverblijf valt in box 1. Daar tel je het eigenwoningforfait bij je inkomen op: in 2026 0,35% van de WOZ-waarde, bij een WOZ-waarde van € 75.000 tot € 1.350.000 (Belastingdienst, 2026). Koop je geen nieuwe woning, dan rekent de Belastingdienst de overwaarde tot je vermogen. Staat het geld op 1 januari nog op je rekening, dan telt het mee in box 3. Heffingvrij is € 59.357 per persoon. Voor banktegoeden geldt voorlopig 1,28% rendement, begin 2027 definitief. Over dat rendement betaal je 36% belasting (Belastingdienst, 2026).
Is overwaarde belastingvrij in 2027? +
Je hoofdverblijf valt nu in box 1 en niet in box 3 (Belastingdienst). In het voorstel voor de nieuwe box 3 blijft het hoofdverblijf in box 1 en wordt de overwaarde zelf niet belast (Rijksoverheid). Dat stelsel is gepland voor 2028. In 2027 gelden forfaitaire rendementen (Kamerbrief 29 september 2026, Kamerstukken 37 020 / 36 748). Het Belastingplan 2027 is nog in behandeling (dossier 37 022). Lager heffingvrij vermogen en een hoger forfait voor overige bezittingen zijn voorstellen (Kamerstukken I 2026-2027, 37 020 / 36 748, B). De cijfers staan nog niet vast.
Wat gebeurt er met je overwaarde als je je huis verkoopt? +
Overwaarde is de verkoopprijs min eigenwoningschuld en verkoopkosten (Belastingdienst). Bij verkoop betaal je hierover geen extra belasting. Koop je geen nieuwe woning, dan rekent de Belastingdienst de overwaarde tot je vermogen. Staat het geld op 1 januari nog op je rekening, dan telt het mee in box 3. Binnen drie jaar opnieuw kopen beperkt je renteaftrek via de eigenwoningreserve (artikelen 3.119aa en 3.119a Wet IB 2001). Koop je geen nieuwe woning, dan stopt je hypotheek en kun je geen hypotheekrente meer aftrekken (Belastingdienst).
Wat moet je aan belasting betalen als je je huis verkoopt? +
Bij verkoop van je eigen woning betaal je geen extra belasting over de overwaarde. Koop je geen nieuwe woning, dan rekent de Belastingdienst de overwaarde tot je vermogen. Staat het geld op 1 januari nog op je rekening, dan telt het mee in box 3. In 2026 is € 59.357 per persoon heffingvrij. Voor banktegoeden geldt voorlopig 1,28% rendement, begin 2027 definitief. Over dat rendement betaal je 36% belasting (Belastingdienst, 2026). Een tweede of verhuurde woning valt nu al in box 3 (Belastingdienst).
Moet ik belasting betalen over de overwaarde van mijn huis bij verkoop in 2027? +
Bij verkoop van je eigen woning betaal je op dat moment geen extra belasting over de overwaarde. Koop je geen nieuwe woning, dan rekent de Belastingdienst de overwaarde tot je vermogen. Staat het geld op 1 januari nog op je rekening, dan telt het mee in box 3. In 2027 geldt nog het stelsel met forfaitaire rendementen (Kamerbrief 29 september 2026, Kamerstukken 37 020 / 36 748). Het Belastingplan 2027 is op 8 oktober 2026 nog in behandeling (Eerste Kamer, dossier 37 022). Wij noemen de cijfers pas na definitieve vaststelling.
Wat verandert er in 2027 voor huiseigenaren? +
Voor 2027 zijn een lager heffingvrij vermogen en een hoger forfait voor overige bezittingen voorgesteld (Kamerstukken I 2026-2027, 37 020 / 36 748, B). Het Belastingplan 2027 is nog in behandeling; de cijfers staan niet vast (dossier 37 022). Box 3 houdt in 2027 forfaitaire rendementen (Kamerbrief 29 september 2026, Kamerstukken 37 020 / 36 748). Het nieuwe stelsel is gepland voor 2028. In het voorstel voor die nieuwe box 3 blijft je hoofdverblijf in box 1, met het eigenwoningforfait (Rijksoverheid).
Wat kun je het beste doen met 2 ton overwaarde? +
Wat het beste past hangt af van wat je met het geld wilt en wanneer. Dit zijn de routes met hun fiscale gevolg. Welke bij jou past bespreken we in een gesprek. Je kunt de overwaarde laten zitten of gebruiken om te verbouwen. De rente over een verhoging is aftrekbaar als je het geld gebruikt voor onderhoud of verbetering van je eigen woning en het extra deel in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair aflost (Wet IB 2001). Lees wanneer de rente aftrekbaar is. Verkoop je je huis, dan wordt de overwaarde je eigenwoningreserve. Koop je binnen drie jaar een nieuwe eigen woning, dan verlaagt die reserve het bedrag waarover je rente mag aftrekken (Wet IB 2001). Zet je het geld op de bank of beleg je het, dan telt het mee in box 3. In 2026 geldt een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon (Belastingdienst, 2026). Je kunt ook schenken aan je kinderen, bijvoorbeeld voor hun eigen woning. Later kun je je inkomen aanvullen vanuit de woning met een opeethypotheek of een verzilverhypotheek.
Kan je twee hypotheken op 1 huis hebben? +
Ja. Een tweede hypotheek is een aparte lening met een eigen hypotheekrecht op hetzelfde huis. Past het extra bedrag binnen je bestaande hypothecaire inschrijving, dan kan bij onder meer MUNT een onderhandse verhoging zonder notaris (MUNT Hypotheken Hypotheekgids, juli 2026). MUNT vraagt vooraf toestemming als een andere partij een hypotheekrecht wil vestigen op een woning die MUNT financiert, behalve bij een overbruggingshypotheek of familiehypotheek (MUNT Hypotheken Beheergids, juli 2026). Lees over de tweede hypotheek.
Wat zijn de nadelen van een tweede hypotheek? +
Je krijgt extra notariskosten (Allianz Hypotheekwijzer, april 2026). Bij MUNT worden je bestaande hypotheek en de verhoging samen opnieuw getoetst aan de acceptatiecriteria op de aanvraagdatum (MUNT Hypotheekgids, juli 2026). Bij Neo kan de oorspronkelijke rente veranderen door een gewijzigde risicoklasse (Neo Acceptatiegids, januari 2026). Bij onder meer Argenta, Lloyds Bank en Neo Hypotheken kan het alleen als je eerste hypotheek daar ook loopt (gidsen 2026). Bekijk alle nadelen en beperkingen.
Welke banken verstrekken een tweede hypotheek? +
In de gidsen die wij nalazen kan het onder meer bij deze geldverstrekkers alleen als je eerste hypotheek er ook loopt: Argenta (Argenta Hypotheekgids, augustus 2026), Lloyds Bank (Lloyds Bank Hypotheekgids, februari 2026), Neo Hypotheken (Neo Acceptatiegids, januari 2026) en Woonnu (Woonnu Acceptatiegids, januari 2026; overbruggingskrediet uitgezonderd). Rabobank (Rabobank Acceptatiegids, 14 september 2026) en a.s.r. (a.s.r. Hypotheekgids, mei 2026) staan geen tweede hypotheek achter een andere geldverstrekker toe, behalve overbrugging. SocioHypotheek kan naast een eerste hypotheek elders vanaf 57 jaar, met toestemming van je huidige geldverstrekker (SocioHypotheek Productwijzer Overwaarde Hypotheek, april 2026). Lees bij wie het kan.
Welke route past bij jouw overwaarde?
Plan een gratis kennismaking of bel ons. We zetten de vier routes onafhankelijk naast elkaar en rekenen door wat elke route per maand voor je betekent.
Lees ook
Wat er nog meer speelt
Bezit komt zelden alleen. Dit zijn de onderwerpen die er in de praktijk het vaakst naast liggen.
Lijfrente
De derde pijler, voor als er inkomen uit vermogen moet komen. Lees verder →
Nalaten en onterven
De legitieme portie, en wat je wel en niet zelf kunt regelen. Lees verder →
Het geheel op een rij
Wat er is, wat het doet en waar het scheef staat, zonder dat wij iets beheren. Lees verder →
Het geheel, met de gaten die in een standaardpakket vallen, staat op de pagina voor vermogende particulieren →