Overwaarde opnemen kan door je bestaande hypotheek te verhogen of met een tweede hypotheek, bijvoorbeeld voor een verbouwing, een schenking aan je kinderen of een aanvulling op je pensioen. Ben je 55-plus? Lees ook over de seniorenhypotheek. Bouvy Advies in Naarden vergelijkt onafhankelijk 40+ geldverstrekkers en rekent door wat dit per maand betekent voor jouw situatie.
Hypotheekadvies · ’t Gooi
Hoe neem je overwaarde op uit je woning, en wat kost dat?
Maak de waarde die in je huis vastzit beschikbaar, onafhankelijk doorgerekend.
Plan een kennismaking ↗ Bel 035-203 19 66★ 4,6 · 63 Google-reviews
Welke manieren zijn er om overwaarde op te nemen?
Er zijn vier routes: je bestaande hypotheek verhogen, een tweede hypotheek naast je huidige afsluiten, oversluiten met een verhoging, of vanaf ongeveer de AOW-leeftijd een opeet- of verzilverhypotheek. Welke route past, hangt af van je inkomen, je huidige rente en waar het geld naartoe gaat.
1. Hypotheek verhogen
Je verhoogt je bestaande hypotheek bij dezelfde geldverstrekker. Vaak de eenvoudigste route als je inkomen de hogere last aankan.
2. Tweede hypotheek
Een aparte lening naast je huidige hypotheek, met een eigen rente en looptijd. Handig als je je eerste hypotheek met lage rente intact wilt houden.
3. Oversluiten met verhoging
Je sluit je hypotheek over naar een andere aanbieder én neemt daarbij extra op. Interessant als de rente gunstiger is of je voorwaarden beter kunnen.
4. Opeet- / verzilverhypotheek
Vanaf ongeveer de AOW-leeftijd: je neemt overwaarde op zonder (volledig) te hoeven aflossen uit inkomen. Vraagt om zorgvuldig advies.
Wanneer is overwaarde opnemen verstandig?
Als het geld naar iets gaat dat waarde toevoegt of een duurdere schuld vervangt, en je de hogere maandlast comfortabel draagt. Verbouwen en verduurzamen zijn fiscaal het gunstigst, omdat de rente dan aftrekbaar kan zijn. Consumptief gebruik kan ook, maar dan verhuist de schuld naar box 3.
- Verbouwen of verduurzamen: vaak fiscaal het gunstigst (zie hieronder).
- Een tweede woning of aankoop financieren.
- Een dure lening aflossen: al blijft het schuld op je huis.
- Schenken aan je kinderen, bijvoorbeeld voor hún eerste woning.
- Je pensioen of inkomen aanvullen, met name via een opeethypotheek.
- Een vakantiehuis (deels) betalen: vaak gunstiger dan een losse financiering, zie de hypotheek voor een recreatiewoning.
Is de rente over opgenomen overwaarde aftrekbaar?
Alleen als je het geld gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbetering van je eigen woning. Dan hoort de verhoging bij je eigenwoningschuld en is de rente in box 1 aftrekbaar, in 2026 tegen maximaal 37,56%. Gebruik je het consumptief, dan is er geen aftrek en telt de schuld mee in box 3.
Er hoort een tweede eis bij die vaak wordt overgeslagen. Voor leningdelen die vanaf 1 januari 2013 zijn aangegaan geldt dat de schuld contractueel minimaal annuïtair of lineair in maximaal 30 jaar moet worden afgelost, en dat schema moet ook feitelijk gehaald worden. Een aflossingsvrije verhoging voor een verbouwing levert dus geen renteaftrek op, hoe onmiskenbaar het geld ook in de woning gaat zitten.
Valt een deel van je hypotheek in box 3, dan schuift dat verder door. De rente over dat deel is niet aftrekbaar, en de schuld telt in box 3 mee met een forfait van 2,70% voor 2026. Dat percentage is nog voorlopig en wordt begin 2027 definitief vastgesteld, net als het forfait van 1,28% voor banktegoeden. Het forfait van 6,00% voor overige bezittingen staat wél al definitief vast (bron: Belastingdienst, 2026).
Zijn de advies- en notariskosten bij een verhoging aftrekbaar?
Een deel wel. Aftrekbaar zijn de advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, de taxatiekosten die nodig zijn om de lening te krijgen, de notariskosten voor de hypotheekakte met de kadastrale rechten, de NHG-borgtochtprovisie en een eventuele bereidstellingsprovisie. Je trekt ze eenmalig af in het jaar waarin je ze betaalt.
Niet aftrekbaar zijn de makelaarskosten, de notariskosten voor de leveringsakte en de overdrachtsbelasting. En let op de volgorde: gaat de lening uiteindelijk niet door, dan zijn de advieskosten ook niet aftrekbaar. De Belastingdienst heeft dat in een kennisgroepstandpunt uit 2024 expliciet zo vastgelegd (KG:051:2024:5).
Zit een deel van je hypotheek in box 3, dan is de aftrek naar rato. Je rekent dan: aftrekbaar bedrag = totale nota maal (eigenwoningschuld gedeeld door totale hypotheek). In het rekenvoorbeeld van de Belastingdienst levert € 4.000 aan oversluitkosten bij een deels box 3-hypotheek € 3.636 aan aftrek op.
Kun je de overwaarde van je eigen woning gebruiken om een beleggingspand te kopen?
Dat kan, maar het is fiscaal iets anders dan verbouwen. Leen je op je eigen woning om een pand te kopen dat je gaat verhuren of als tweede woning gaat gebruiken, dan is die lening geen eigenwoningschuld. De rente is niet aftrekbaar in box 1, en het pand en de schuld horen thuis in box 3.
In box 3 telt zo’n pand in 2026 mee als overige bezitting met een forfaitair rendement van 6,00%, definitief vastgesteld, tegen een tarief van 36% en boven een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon (bron: Belastingdienst, 2026). De schuld eronder verlaagt de grondslag met een forfait van 2,70%, dat nog voorlopig is, en pas boven een schuldendrempel van € 3.800 per persoon (€ 7.600 met een fiscale partner).
Verhuur je de woning langdurig aan een huurder met huurbescherming, dan mag je de WOZ-waarde eerst verlagen met de leegwaarderatio. Die loopt van 73% tot 100% van de WOZ-waarde, afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde. Vanaf een huur van 5% van de WOZ-waarde staat de tabel op 100% en levert de regeling niets meer op (bron: Belastingdienst, tabel geldig 2023 tot en met 2026).
Reken ook de overdrachtsbelasting mee. Voor een beleggingspand, een tweede woning of een niet-woning is die in 2026 10,4%, tegen 2% voor een woning die je zelf gaat bewonen (bron: Belastingdienst, 2026). Op een aankoop van drie ton is dat verschil ruim € 25.000, en dat weegt zwaarder dan het renteverschil.
Wat doet de bijleenregeling met je overwaarde?
Verkoop je een eigen woning met winst, dan legt de fiscus dat overschot vast als eigenwoningreserve. Dat bedrag verlaagt de schuld waarover je bij je volgende woning rente mag aftrekken. Je mag de winst dus niet nog een keer met hypotheekrenteaftrek financieren. Dit staat in artikel 3.119aa van de Wet inkomstenbelasting 2001.
De reserve is niet eeuwig. Het deel dat aan een vervreemding van drie jaar geleden is toe te rekenen vervalt. Dat is een klok per verkoop en niet per reserve, dus wie twee keer verkocht heeft, heeft twee klokken lopen. Kosten voor verbetering of onderhoud van de woning verbruiken de reserve ook.
Twee dingen om op te letten. De formule trekt de eigenwoningschuld af en niet de hypotheek, dus een leningdeel dat fiscaal in box 3 zat telt niet mee en het overschot valt hoger uit dan je op basis van je aflosnota verwacht. En de reserve van je partner kan jouw eigenwoningschuld verlagen, dus je ontloopt hem niet door de volgende woning op naam van de ander te zetten. Vraag de beschikking eigenwoningreserve bij de inspecteur op, dan staat het bedrag vast.
Benieuwd wat jouw overwaarde kan doen?
In ’t Gooi is de overwaarde vaak fors door de huizenprijzen. We rekenen onafhankelijk voor je door wat kan, wat het kost en wat fiscaal het slimst is.
Plan een gratis kennismaking ↗Veelgestelde vragen
Hoeveel overwaarde kan ik opnemen? +
Dat hangt af van je woningwaarde, je resterende hypotheek én je inkomen. Je kunt doorgaans tot maximaal 100% van de woningwaarde lenen (bij een opeethypotheek geldt een lager percentage dat met je leeftijd oploopt). Je inkomen moet de hogere maandlast wél kunnen dragen.
Moet ik mijn inkomen aantonen? +
Ja. Bij een reguliere verhoging of een tweede hypotheek toetst de geldverstrekker je inkomen en je vaste lasten, precies zoals bij een gewone hypotheekaanvraag. Ben je zelfstandige, dan kijkt hij naar je jaarcijfers. Bij een opeethypotheek is de inkomenstoets lichter, omdat je niet of niet volledig uit inkomen aflost; daar weegt de waarde van de woning en je leeftijd zwaarder.
Is de rente aftrekbaar? +
Alleen als je het geld gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbetering van je eigen woning, én de verhoging contractueel minimaal annuïtair in maximaal 30 jaar wordt afgelost. Dan is de rente aftrekbaar in box 1, in 2026 tegen maximaal 37,56%. Gebruik je het geld voor iets anders of los je niet af, dan is er geen aftrek en telt de schuld mee in box 3.
Wat is het verschil met een opeethypotheek? +
Bij een gewone verhoging van je hypotheek betaal je maandelijks rente en aflossing uit je inkomen, en daarop wordt je inkomen dus ook getoetst. Bij een opeethypotheek neem je overwaarde op zonder maandelijkse aflossing: de schuld loopt op en wordt later verrekend, meestal bij verkoop van de woning of bij overlijden. Die vorm is bedoeld voor senioren en wordt doorgaans pas rond de AOW-leeftijd verstrekt. Welke route past, hangt af van je inkomen en je plannen met de woning.
Wat kost € 50.000 overwaarde opnemen per maand? +
Reken als voorbeeld met een rente van 4% en een looptijd van 30 jaar. Neem je € 50.000 op als annuïteitenhypotheek, dan betaal je ongeveer € 239 bruto per maand (rente + aflossing). Kies je voor aflossingsvrij, dan is het zo’n € 167 per maand aan rente, maar de schuld blijft staan. De werkelijke maandlast hangt af van de actuele rente, je rentevaste periode en de verhouding tot je woningwaarde. Let op: de rente is alleen aftrekbaar als je het geld gebruikt voor je eigen woning, bijvoorbeeld een verbouwing. Gebruik je het voor iets anders (schenken, aanvulling op je inkomen), dan valt de lening in box 3 en betaal je de rente netto. In een gesprek rekenen we jouw situatie exact door.
Kan ik met de overwaarde van mijn huis een beleggingspand kopen? +
Ja, maar de lening op je eigen woning is dan fiscaal geen eigenwoningschuld en de rente is niet aftrekbaar in box 1. Het pand en de schuld vallen in box 3. Daar geldt in 2026 een forfait van 6,00% voor overige bezittingen (definitief) en 2,70% voor schulden (nog voorlopig), tegen een tarief van 36% (bron: Belastingdienst, 2026).
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik over een tweede woning? +
In 2026 is dat 10,4% voor een tweede woning, een beleggingspand of een niet-woning, tegen 2% voor een woning die je zelf als hoofdverblijf gaat bewonen (bron: Belastingdienst, 2026). De heffing gaat over de waarde in het economisch verkeer, met de koopsom als ondergrens, en dus niet over de WOZ-waarde. De notaris berekent en draagt het bedrag af.
Wat is de eigenwoningreserve en wat doet die met mijn aftrek? +
Verkoop je een eigen woning met winst, dan legt de fiscus dat overschot vast als eigenwoningreserve (artikel 3.119aa Wet IB 2001). Dat bedrag verlaagt de schuld waarover je bij je volgende woning rente mag aftrekken. Het deel dat aan een verkoop van drie jaar geleden is toe te rekenen vervalt, en kosten voor verbetering of onderhoud verbruiken de reserve.
Zijn de advieskosten en notariskosten aftrekbaar als ik mijn hypotheek verhoog? +
Deels. Aftrekbaar zijn de advies- en bemiddelingskosten, de taxatie die nodig is voor de lening, de notariskosten voor de hypotheekakte met kadastrale rechten, de NHG-borgtochtprovisie en de bereidstellingsprovisie. Niet aftrekbaar zijn makelaarskosten, de leveringsakte en de overdrachtsbelasting. Gaat de lening niet door, dan vervalt de aftrek van de advieskosten (KG:051:2024:5).
Hoe wordt een verhuurde woning belast in box 3 in 2026? +
Je begint bij de WOZ-waarde en verlaagt die met de leegwaarderatio als je langdurig verhuurt aan een huurder met huurbescherming. Die ratio loopt van 73% tot 100% van de WOZ-waarde, afhankelijk van de jaarlijkse kale huur ten opzichte van de WOZ. Over die uitkomst rekent de Belastingdienst in 2026 een forfait van 6,00%, belast tegen 36%.
Welke route past bij jouw overwaarde?
Plan een gratis kennismaking of bel ons. We zetten de vier routes onafhankelijk naast elkaar en rekenen door wat elke route per maand voor je betekent.
Lees ook
Wat er nog meer speelt
Bezit komt zelden alleen. Dit zijn de onderwerpen die er in de praktijk het vaakst naast liggen.
Lijfrente
De derde pijler, voor als er inkomen uit vermogen moet komen. Lees verder →
Nalaten en onterven
De legitieme portie, en wat je wel en niet zelf kunt regelen. Lees verder →
Het geheel op een rij
Wat er is, wat het doet en waar het scheef staat, zonder dat wij iets beheren. Lees verder →
Het geheel, met de gaten die in een standaardpakket vallen, staat op de pagina voor vermogende particulieren →