Hypotheek als zzp’er: kan dat, en hoeveel kun je lenen?

Als zzp’er hoor je het vaker: “een huis kopen wordt lastig zonder vast dienstverband.” Dat beeld klopt al jaren niet meer. Wel loopt de weg naar je bedrag anders: bij loondienst staat het inkomen op een loonstrook, bij jou moet het eerst uit je cijfers worden gehaald. Dat ene rekenstapje bepaalt vrijwel alles.

Bij Bouvy Advies kijkt iemand naar je cijfers die het zelf heeft meegemaakt: Thijs runde jaren een eigen ICT-bedrijf voordat hij adviseur werd. Een goed jaar, een mager jaar, een investering die je resultaat drukt. We weten hoe dat in een boekhouding oogt.

Kun je als zzp’er een hypotheek krijgen?

Ja. Een vast dienstverband is geen wettelijke eis voor een hypotheek. Waar het om draait is aantoonbaar en bestendig inkomen, en dat kun je als zelfstandige met je jaarcijfers laten zien. Het idee dat je zonder loonstrook nergens terechtkunt, stamt uit de tijd vóór de huidige normen.

De inkomenstoets die je aanvraag doorloopt is dezelfde als bij loondienst en maakt geen onderscheid tussen salaris en winst uit onderneming. Wat verschilt is de vraag die eraan voorafgaat: met welk bedrag gaat de geldverstrekker rekenen? Bij een werknemer is dat een gegeven, bij jou een beoordeling. En juist daarom lopen partijen hier ver uiteen: hetzelfde dossier levert bij A een ander bedrag op dan bij B.

Wat we niet gaan zeggen: dat het altijd lukt. Bij een verliesjaar of een pas gestart bedrijf is het antwoord soms voorlopig nee. Dat weet je liever vroeg dan na drie afwijzingen.

In drie stappen. Eerst leidt de geldverstrekker een toetsinkomen af uit je jaarcijfers, meestal een gemiddelde over meerdere boekjaren. Daarna gaat daar een wettelijk financieringslastpercentage overheen: het deel van je inkomen dat je aan wonen mag besteden. Tot slot gaat de toetslast van je verplichtingen er weer vanaf.

Die tweede stap is geen bankbeleid maar wetgeving, en voor jou identiek aan die voor een werknemer. De formule staat er letterlijk: toegestane financieringslast is toetsinkomen maal financieringslastpercentage, minus de toetslast van je verplichtingen. Het percentage zoek je op in een tabel met je toetsinkomen in de rij en de toetsrente in de kolom.

Die toetsrente is niet automatisch de rente die je gaat betalen. Zet je tien jaar of langer vast (120 maanden of meer), dan wordt met je eigen offerterente gerekend. Kies je korter, dan geldt de hoogste van je offerterente en de AFM-toetsrente. Kort vastzetten omdat de rente dan lager is, levert in de berekening dus meestal niets op.

Twee regels nog. Koop je samen, dan worden de toetsinkomens opgeteld en bepaalt het hóógste toetsinkomen welke tabel geldt; het tweede inkomen telt sinds 2026 voor 100% mee. En een studieschuld telt sinds 2024 mee met de werkelijke maandlast, niet met het oorspronkelijk geleende bedrag.

Bron: Tijdelijke regeling hypothecair krediet (BWBR0032503), geldend vanaf 1 januari 2026, en het NIBUD-rapport Advies hypotheeknormen 2026.

Een rekentool geeft je binnen een minuut een bandbreedte, maar rekent met het inkomen dat jíj invult. Bij loondienst staat dat op de loonstrook. Als zzp’er is juist dat getal de onbekende, want je toetsinkomen is zelden gelijk aan de winst van vorig jaar.

Wil je toch zelf rekenen, neem dan het gemiddelde van je winst uit onderneming over je laatste drie boekjaren, en houd dat niet hoger dan je laatste jaar. Dat benadert wat de meeste beoordelaars doen. Vul het in als jaarinkomen, tel een eventueel inkomen van je partner erbij en je hebt een startpunt. Vier dingen laten die uitkomst later nog schuiven: welke geldverstrekker je kiest, hoeveel boekjaren die meeneemt, of er een inkomensverklaring bij komt, en welke verplichtingen in je toets meelopen.

De inkomensverklaring ondernemer (IVO)

Een inkomensverklaring ondernemer is een onafhankelijke beoordeling van je onderneming, waarin een gespecialiseerd bureau vaststelt met welk toetsinkomen een geldverstrekker mag rekenen. Je hebt hem nodig als de verstrekker je cijfers niet zelf beoordeelt, en vaak ook wanneer je met minder dan drie jaar cijfers aanklopt.

De verklaring komt van een onafhankelijk bureau met arbeidsdeskundigen en rekenaars, niet van je eigen boekhouder en niet van ons: de geldverstrekker wil een oordeel dat losstaat van de partij met belang bij de aanvraag. Het bureau weegt ook de bestendigheid mee, dus je branche, je opdrachtenstroom en de verwachting voor de komende jaren. Je levert je jaarrekeningen en aangiften inkomstenbelasting aan plus een recent KvK-uittreksel, en krijgt een verklaring met een onderbouwd toetsinkomen terug.

Drie dingen laten dossiers hier vastlopen. Een concept-jaarrekening telt als niet aangeleverd, net als een kolommenbalans of alleen gedeponeerde cijfers: plan je aanvraag ná de definitieve stukken. De geldverstrekker die je kiest legt het toetskader vast, en achteraf omzetten kan niet altijd. En de doorlooptijd begint pas als álle stukken binnen zijn.

Bij de bureaus waar wij mee werken is een afgegeven verklaring zes maanden geldig en mag het KvK-uittreksel bij aanlevering niet ouder zijn dan drie maanden; reken op ongeveer een week vanaf compleet dossier. Niet elke aanvraag heeft er trouwens een nodig: bij drie stabiele boekjaren beoordeelt een deel van de partijen je cijfers zelf.

Met hoeveel jaar cijfers kun je terecht?

Drie jaar is de klassieke eis, maar geen wet. Een deel van de geldverstrekkers middelt over drie boekjaren, een ander deel over twee, en er zijn partijen die één volledig boekjaar accepteren, meestal met een inkomensverklaring ondernemer erbij. De verschillen zijn hier groter dan bij welk ander onderdeel van je dossier ook.

Het aantal jaren bepaalt niet alleen of het kan, maar ook hoeveel. Bij een gemiddelde over drie jaar trekt een mager startjaar je toetsinkomen omlaag, terwijl datzelfde dossier bij een partij die naar twee jaar kijkt hoger uitkomt. Groei je hard, dan werkt een korter venster in je voordeel; daalt je resultaat, dan helpt een langer venster. Bij één jaar cijfers gelden vrijwel altijd extra eisen: een verplichte inkomensverklaring, een strengere blik op je arbeidsverleden en soms een beperking in wat je kunt financieren ten opzichte van de woningwaarde.

Let hier op een valkuil die geen enkele rentevergelijker laat zien. Een rentelijst sorteert op prijs en zegt niets over de vraag of die partij jouw inkomen überhaupt aanneemt. De goedkoopste van vandaag kan degene zijn die drie boekjaren eist die jij niet hebt. Filter dus eerst op wie jouw cijfers accepteert en kijk daarna pas naar de rente: een paar tienden procent verschil valt weg tegen het verschil in leenruimte dat hier ontstaat. Wat een partij accepteert verandert bovendien, soms per kwartaal.

Wat de gidsen van 2026 hierover zeggen

Omdat dit het onderdeel is waar de verschillen het grootst zijn, staat hieronder wat er letterlijk in de acceptatiegidsen zelf staat. Het scherpste onderscheid is niet tussen geldverstrekkers onderling, maar tussen met en zonder NHG. Lot Hypotheken schrijft dat in zijn gids van januari 2026 zo op: met NHG minimaal één jaar zelfstandig op de datum van het bindend aanbod, zonder NHG minimaal drie jaar.

Die afslag bij NIBC laat goed zien waarom de keuze voor NHG hier zwaarder weegt dan de premie. Stelt de rekenexpert je toetsinkomen vast op € 60.000, dan rekent NIBC bij een aanvraag zonder NHG met € 54.000, terwijl er aan je onderneming niets is veranderd. Met NHG vervalt die afslag. De borgtochtprovisie voor NHG bedraagt in 2026 eenmalig 0,4% van de hoofdsom, en de kostengrens ligt op € 470.000 (of € 498.200 als het bedrag daarboven volledig naar energiebesparende voorzieningen gaat).

Een paar partijen gaan bovendien creatief om met een ontbrekend jaar. Obvion staat toe dat je loondienstinkomen van vóór je onderneming gebruikt om de zesendertig maanden vol te maken, mits je minimaal twaalf maanden bij de KvK staat ingeschreven. Florius rekent bij een IB-ondernemer met één tot twee boekjaren met 75% van het gemiddelde, of met een prognose van een RA- of AA-accountant.

Deze lijst is een momentopname van augustus 2026 en niet uitputtend: wij vergelijken bij een aanvraag ruim veertig geldverstrekkers, en er zijn partijen met een gunstiger of juist strenger beleid die hier niet in staan.

Wat als je nog geen jaar draait?

Dan wordt het smal, maar niet per definitie onmogelijk. Zonder één afgerond boekjaar kan een geldverstrekker je winst niet vaststellen. Wat soms wél werkt: een prognose, een aantoonbare opdrachtenportefeuille en een arbeidsverleden in hetzelfde vak, waarbij je eerdere loondienstinkomen als ijkpunt dient.

Die combinatie is de kern. Doe je als zelfstandige hetzelfde werk voor vergelijkbare opdrachtgevers als daarvoor in loondienst, dan valt er een verhaal te vertellen: je verdiencapaciteit is niet veranderd, alleen de vorm waarin je factureert. Onderbouw dat met je oude loonstroken, lopende opdrachten of raamovereenkomsten en een prognose van je boekhouder. Een prognose alleen is voor bijna niemand genoeg.

Een tip die te weinig mensen op tijd horen: overweeg je zzp’er te worden én wil je binnen een jaar of twee kopen, kijk dan of je de hypotheek nog kunt regelen zólang je in loondienst bent. Zodra je opzegt verandert de manier waarop je inkomen wordt getoetst.

Wat telt mee uit je cijfers, en wat niet

Niet je omzet, maar je winst uit onderneming: wat er na kosten en afschrijvingen overblijft, zoals het in je aangifte inkomstenbelasting staat. Daarna wordt dat resultaat nog gecorrigeerd. Incidentele posten gaan eruit, in beide richtingen, en een jaar dat sterk afwijkt van de rest wordt apart bekeken.

Dat omzet-misverstand is het meest voorkomende. Wie fors factureert maar de helft kwijt is aan inkoop, materiaal, verzekeringen en een auto, wordt getoetst op wat er onder de streep staat. Anders valt een eenmanszaak niet met een werknemersinkomen te vergelijken.

Incidentele posten worden er meestal uitgehaald: de verkoop van een bedrijfsmiddel, een eenmalige schadevergoeding, een subsidie of een uitzonderlijke afboeking hoort niet in een bedrag dat je toekomstige draagkracht moet voorspellen. Dat pakt soms nadelig uit en soms voordelig. Zorg wel dat zulke posten toegelicht zijn in je jaarrekening, want wat niet is uitgelegd wordt ook niet gecorrigeerd.

Let apart op investeringsaftrek en versnelde afschrijving. Die drukken je fiscale winst in één jaar terwijl het geld gewoon in je onderneming zit, en bij middeling werkt dat jaren door in je toetsinkomen. Overleg zo’n investering met je boekhouder als je koopplannen hebt. Of er wordt gerekend met de winst vóór of ná ondernemersaftrek verschilt per toetskader; vraag dat expliciet na. En je privé-opnames veranderen je winst niet, maar vallen wel op: onttrek je structureel meer dan je verdient, dan roept dat vragen op.

Een zzp-dossier valt of staat bij de vraag of een beoordelaar je cijfers kan volgen. Dien je aangiften op tijd in, houd privé en zakelijk uit elkaar, los kleine kredieten af en meld je studieschuld uit jezelf. Dat levert vaak meer leenruimte op dan een paar tienden procent rente.

Kijk daarnaast naar je timing: verwacht je een sterk jaar, dan kan het lonen te wachten tot die jaarrekening definitief is. En denk aan wat er ná het tekenen komt. Wie betaalt je maandlast als je een jaar uitvalt? Geen voorwaarde voor je hypotheek, wel de vraag die eronder ligt. Kijk daarvoor naar een arbeidsongeschiktheidsverzekering en naar je overige zzp-verzekeringen.

Ben je dga of heb je een bv?

Dan gelden andere regels dan op deze pagina. Als directeur-grootaandeelhouder kijkt een geldverstrekker niet alleen naar je salaris of managementfee, maar ook naar de resultaten, de reserves en de rekening-courant van je bv, en bij een holding met werkmaatschappijen moeten alle deelnemingen worden beoordeeld. Dat is een ander en zwaarder traject. We hebben het uitgewerkt op onze pagina over de ondernemershypotheek.

Let daarbij op één ding dat vaak wordt onderschat: geldverstrekkers zijn het oneens over de vraag vánaf welk aandelenbelang je überhaupt dga bent. Lot, Lloyds, Neo, IQWOON en Dynamic Credit leggen die grens op 5%, ASN op 25% en Robuust Hypotheken op 30%. Onder die grens wordt je inkomen als gewoon loondienstinkomen behandeld, met een werkgeversverklaring en zonder inkomensverklaring; erboven ben je ondernemer. Voor iemand met een belang van bijvoorbeeld 10% zijn dat dus twee compleet verschillende trajecten, puur afhankelijk van bij wie je aanklopt. Is er sprake van een financiële holding, dan word je bij zowel IQWOON als Robuust altijd als zelfstandige behandeld, ongeacht je belang.

Breder rekenen aan wat je kunt lenen? Bekijk hoeveel hypotheek je kunt krijgen. Werk je vanuit een bv, ga dan naar de ondernemershypotheek. En zoek je als zzp’er ook de juiste dekking, bekijk dan welke verzekeringen je echt nodig hebt.