Wanneer ben je als verhuurder aansprakelijk voor schade door je pand?
Artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek legt de aansprakelijkheid voor een gebrekkig gebouw bij de bezitter, ook als hem niets te verwijten valt. Hieronder staat de wettekst zelf, de maatstaf die de Hoge Raad eraan geeft, en de vraag wanneer je huurder in jouw plaats de aansprakelijke wordt.
Kort: artikel 6:174 BW legt de aansprakelijkheid voor een gebrekkige opstal bij de bezitter, en dat is bij gewone woningverhuur de verhuurder en niet de huurder. Het is risicoaansprakelijkheid: een verwijt is niet nodig, en “ik wist het niet” is op zichzelf geen verweer. Of een opstal gebrekkig is, beoordeelt de rechter objectief, met het te verwachten gebruik erbij (Hoge Raad, Wilnis-arrest). Verhuur je aan een bedrijf, dan kán artikel 6:181 BW de aansprakelijkheid naar die huurder verschuiven, maar alleen als het gebrek samenhangt met wat die huurder er doet. Verzekeren is niet wettelijk verplicht. Welke polis erbij hoort staat op onze pagina over de aansprakelijkheidsverzekering onroerend goed.
Waar die aansprakelijkheid vandaan komt: artikel 6:174 BW
De wet legt de eigenaar van een gebouw een stevige aansprakelijkheid op. Dat gebeurt in artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek, en lid 1 daarvan luidt letterlijk:
Artikel 6:174 lid 1 BW
De bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, is, wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, aansprakelijk, tenzij aansprakelijkheid op grond van de vorige afdeling zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend.
Drie woorden uit die zin bepalen de rest van dit artikel.
- Opstal is ruimer dan “gebouw”. Lid 4 rekent er gebouwen én werken toe die duurzaam met de grond zijn verenigd, rechtstreeks of via een ander gebouw of werk. Een balkon, een trap, een dakbedekking, een schutting, een leiding in het gebouw: allemaal opstal.
- Bezitter is juridisch niet hetzelfde als eigenaar, maar lid 5 helpt het slachtoffer: wie in de openbare registers als eigenaar van de opstal of van de grond staat ingeschreven, wordt vermoéd de bezitter te zijn.
- Aansprakelijk zonder dat er schuld aan te pas komt. Daarover gaat de sectie hieronder over risicoaansprakelijkheid.
Bij gewone woningverhuur aan een particuliere huurder blijf jij als eigenaar dus de bezitter, en daarmee in beginsel de aansprakelijke partij. De huurovereenkomst verandert daar tegenover een derde op zichzelf niets aan. Een paar situaties die in de praktijk voorkomen:
- Een loslatende dakpan of gevelsteen die iemand op straat raakt.
- Letsel door een gebrekkige trap, balustrade of balkon.
- Waterschade bij de buren door een lekkage die voortkomt uit achterstallig onderhoud.
Uitzonderingen in lid 2 en 3: bij erfpacht rust de aansprakelijkheid op de bezitter van het erfpachtsrecht, bij openbare wegen en waterstaatswerken op het overheidslichaam dat voor de staat ervan moet zorgen, en bij kabels en leidingen op de beheerder, behalve voor zover die zich in een gebouw bevinden en dat gebouw van toe- of afvoer voorzien.
Wanneer is een opstal gebrekkig?
De wet zegt: als hij “niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen”. Wat dat betekent, heeft de Hoge Raad ingevuld in het Wilnis-arrest van 17 december 2010:
Hoge Raad 17 december 2010 (Wilnis)
“Bij het antwoord op de vraag of de opstal voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, komt het aan op de (naar objectieve maatstaven te beantwoorden) vraag of de opstal, gelet op het te verwachten gebruik of de bestemming daarvan, met het oog op voorkoming van gevaar voor personen en zaken deugdelijk is, waarbij ook van belang is hoe groot de kans op verwezenlijking van het gevaar is en welke onderhouds- en veiligheidsmaatregelen mogelijk en redelijkerwijs te vergen zijn.”
Twee dingen vallen daaraan op. Het is een objectieve toets: het gaat niet om wat jij ervan vond, maar om wat men in redelijkheid van dat gebouw mocht verwachten. En het te verwachten gebruik hoort bij de omstandigheden. Een pand dat als woning prima deugt, kan als bedrijfsruimte gebrekkig zijn, terwijl er aan het pand zelf niets is veranderd.
Wat de rechter daarnaast meeweegt: hoe groot de kans op schade was, en welke onderhouds- en veiligheidsmaatregelen redelijkerwijs van je te vergen waren. Achterstallig onderhoud dat je met normale zorg had kunnen zien, weegt dus anders dan een verborgen constructiefout.
Ben je aansprakelijk als je het gebrek niet kende?
In beginsel wel. Artikel 6:174 BW is risicoaansprakelijkheid, geen schuldaansprakelijkheid: de bezitter is aansprakelijk zodra het gevaar zich verwezenlijkt. Een verwijt is niet nodig, en “ik wist het niet” of “ik onderhield het netjes” is op zichzelf geen verweer.
Er zit wel een ontsnapping in lid 1, maar die is smal. De tenzij-clausule zegt dat er géén aansprakelijkheid is als de bezitter ook niet aansprakelijk zou zijn geweest op grond van onrechtmatige daad, in het geval dat hij het gevaar op het moment van ontstaan zou hebben gekend. Denk aan overmacht. De Hoge Raad benadrukt in Wilnis dat het antwoord op die vraag afhangt van alle relevante omstandigheden van het geval. Het is een bevrijdend verweer dat je zelf moet voeren en onderbouwen, geen automatische uitweg.
Waarom dit voor een verhuurder anders uitpakt dan hij denkt
De meeste verhuurders redeneren vanuit schuld: heb ik iets fout gedaan? De wet redeneert vanuit het gebouw: was dit gebouw deugdelijk voor het gebruik dat ervan werd gemaakt? Dat is de reden dat een verhuurder die keurig onderhoud pleegt toch aansprakelijk kan zijn voor een gebrek dat niemand had opgemerkt.
Verschuift de aansprakelijkheid naar je huurder? Artikel 6:181 BW
Soms wel, maar minder vaak dan verhuurders hopen. Artikel 6:181 BW kanaliseert de aansprakelijkheid naar degene die de opstal in de uitoefening van een bedrijf gebruikt:
Artikel 6:181 lid 1 BW
Worden de in de artikelen 173, 174 en 179 bedoelde zaken, opstallen of dieren gebruikt in de uitoefening van een bedrijf, dan rust de aansprakelijkheid uit de artikelen 173 lid 1, 174 lid 1 en lid 2, eerste zin, en 179 op degene die dit bedrijf uitoefent, tenzij het een opstal betreft en het ontstaan van de schade niet met de uitoefening van het bedrijf in verband staat.
Twee dingen zijn daarbij belangrijk. Ten eerste is er geen cumulatie: de bedrijfsmatige gebruiker komt in plaats van de bezitter, niet ernaast. Ten tweede moet er een functioneel verband zijn tussen de bedrijfsuitoefening en het gevaar dat zich verwezenlijkt. De tenzij-clausule haalt de bedrijfsmatige gebruiker er weer uit als het ontstaan van de schade niet met de bedrijfsuitoefening in verband staat, en de Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 november 2017 uitgelegd dat je “het ontstaan van de schade” daarbij moet lezen als de verwezenlijking van het gevaar dat aan de gebrekkigheid van de opstal is verbonden.
Een uitspraak die precies dat laat zien. Van een verhuurde loods waaiden dakplaten af, die andermans zaak beschadigden. De huurder had er een klusbedrijf. Het hof oordeelde dat het gebrek, slecht bevestigde dakplaten, niets te maken had met dat klusbedrijf. Het functioneel verband ontbrak dus, en de risicoaansprakelijkheid bleef uitsluitend op de eigenaar en bezitter rusten. Dat de huurder contractueel het onderhoud op zich had genomen, veranderde daar niets aan: die afspraak geldt alleen tussen verhuurder en huurder.
Wat dat voor jouw situatie betekent:
- Verhuur je een woning aan een particulier, dan is er geen bedrijfsmatig gebruik waaraan het gebrek te koppelen valt. Jij blijft de aansprakelijke op grond van 6:174.
- Verhuur je aan een bedrijf, dan kán de aansprakelijkheid naar die huurder verschuiven, maar alleen als het gebrek samenhangt met wat die huurder er doet. Een constructie- of onderhoudsgebrek dat daarvan losstaat, blijft bij jou liggen.
- Verhuur je zelf bedrijfsmatig, bijvoorbeeld als vastgoedexploitant, dan speelt lid 2 van artikel 6:181: wie een opstal ter beschikking stelt voor gebruik in het bedrijf van een ander, schuift door naar die ander. Ook daar geldt de eis van het functioneel verband.
Reken niet op de huurovereenkomst
Een clausule waarin de huurder het onderhoud op zich neemt, regelt de verhouding tussen jou en je huurder. Tegenover een derde die schade lijdt, verandert hij niets aan artikel 6:174. Je kunt achteraf proberen te verhalen op je huurder, maar de claim komt eerst bij jou binnen.
Wat dit betekent voor je verzekering
Verzekeren is niet wettelijk verplicht. In Nederland geldt een verzekeringsplicht voor motorrijtuigen (de WAM) en voor luchtvaartuigen en drones (Verordening EG 785/2004). Voor een verhuurd pand bestaat zo’n plicht niet. De reden om het toch te regelen is praktisch: het risico is er wel, een letselschadeclaim kan hoog oplopen, en de polis waarvan de meeste verhuurders uitgaan sluit verhuur juist uit.
Dat laatste staat in de voorwaarden vaak met zoveel woorden. In de Aanvullende Voorwaarden Aansprakelijkheid Particulier 5.0 van De Goudse (Privé Pakket Online) is je aansprakelijkheid gedekt als bezitter van het pand waar je zelf woont, ook als je daar een deel van verhuurt, terwijl artikel 1.2.5 panden die worden verhuurd of op andere wijze geëxploiteerd juist uitzondert. Elke verzekeraar formuleert dat anders, dus je eigen polisvoorwaarden zijn leidend. Wat er wel bij past, en wat het ongeveer kost, hebben we op een eigen pagina uitgewerkt.
Verder lezen: welke verzekering je als verhuurder nodig hebt
Op onze servicepagina staat per dekking uitgelegd wat je als verhuurder regelt, waar de premie van afhangt en wat er verandert zodra verhuur op je polisblad komt: aansprakelijkheidsverzekering onroerend goed. Daar vind je ook de opstal- of gebouwenverzekering, de huurdervingdekking en de rechtsbijstand voor verhuurders.
Hoe wij helpen
Wij zijn een onafhankelijk hypotheek- en verzekeringskantoor in Naarden en werken door heel Nederland. Voor verhuurders lezen we de voorwaarden na op precies dit punt: dekt je polis de hoedanigheid waarin je verhuurt, of valt hij eruit zodra er huur binnenkomt? Omdat we onafhankelijk zijn, vergelijken we de voorwaarden van tientallen verzekeraars in plaats van je één product aan te praten. Het eerste gesprek is gratis en vrijblijvend.
Veelgestelde vragen
Wat is een gebrekkige opstal? +
Een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor gevaar oplevert voor personen of zaken (artikel 6:174 lid 1 BW). De Hoge Raad toetst dat objectief in het Wilnis-arrest van 17 december 2010, waarbij het te verwachten gebruik of de bestemming van de opstal meeweegt, net als de kans op schade en de onderhouds- en veiligheidsmaatregelen die redelijkerwijs te vergen waren.
Ben ik aansprakelijk als ik het gebrek niet kende? +
In beginsel wel. Artikel 6:174 BW is risicoaansprakelijkheid: de bezitter is aansprakelijk zodra het gevaar zich verwezenlijkt, ook zonder verwijt en zonder wetenschap van het gebrek. De tenzij-clausule in lid 1 biedt een smalle uitweg, namelijk als je ook bij bekendheid met het gevaar niet uit onrechtmatige daad aansprakelijk zou zijn geweest. Dat is een verweer dat je zelf moet onderbouwen.
Wie is de bezitter van het pand: ik of mijn huurder? +
Bij gewone woningverhuur ben jij dat. Bezit is juridisch niet hetzelfde als eigendom, maar lid 5 van artikel 6:174 BW bepaalt dat wie in de openbare registers als eigenaar van de opstal of van de grond staat ingeschreven, wordt vermoed de bezitter te zijn. Je huurder gebruikt het pand, maar bezit het niet.
Verschuift de aansprakelijkheid naar mijn huurder als die er een bedrijf in heeft? +
Alleen als het gebrek samenhangt met wat die huurder er doet. Artikel 6:181 BW legt de aansprakelijkheid bij degene die de opstal in de uitoefening van een bedrijf gebruikt, maar de tenzij-clausule haalt hem er weer uit als de verwezenlijking van het gevaar niet met die bedrijfsuitoefening in verband staat (Hoge Raad 24 november 2017). Een constructie- of onderhoudsgebrek dat losstaat van het bedrijf van je huurder blijft dus bij jou.
Helpt het als in de huurovereenkomst staat dat mijn huurder het onderhoud doet? +
Tegenover een derde die schade lijdt niet. Zo’n afspraak regelt de verhouding tussen jou en je huurder en verandert niets aan de risicoaansprakelijkheid uit artikel 6:174 BW. In een zaak over dakplaten die van een verhuurde loods waaiden, oordeelde het gerechtshof dat de contractuele onderhoudsplicht van de huurder de aansprakelijkheid van de eigenaar niet wegnam. Verhalen op je huurder kan daarna nog, maar de claim komt eerst bij jou.
Wie is aansprakelijk als het pand op erfpacht staat? +
De bezitter van het erfpachtsrecht. Dat staat in lid 2 van artikel 6:174 BW. Datzelfde lid legt de aansprakelijkheid voor openbare wegen en waterstaatswerken bij het overheidslichaam dat voor de staat daarvan moet zorgen, en voor kabels en leidingen bij de beheerder, behalve voor zover die zich in een gebouw bevinden en dat gebouw van toe- of afvoer voorzien.
Ben ik verplicht deze aansprakelijkheid te verzekeren? +
Nee. Er bestaat in Nederland een wettelijke verzekeringsplicht voor motorrijtuigen (WAM) en voor luchtvaartuigen en drones (Verordening EG 785/2004), maar niet voor een verhuurd pand. Wel sluiten particuliere aansprakelijkheidsverzekeringen verhuur doorgaans uit, dus zonder aparte dekking draag je een letselschadeclaim zelf. Wat er dan wel bij past, staat op onze pagina over de aansprakelijkheidsverzekering onroerend goed.