Vastgoed verzekeren en financieren, in samenhang

Vastgoedbezit groeit meestal stapsgewijs. Er komt een appartement bij dat wordt verhuurd, een bedrijfspand voor de eigen zaak, later een tweede object in dezelfde straat. Elke stap wordt op zichzelf goed geregeld: een financiering die past, een polis die is afgesloten. Wat niemand opnieuw bekijkt is het geheel, en juist daar ontstaan de gaten.

Dat komt doordat de partijen om je heen elk een deel zien. De financier kijkt naar het onderpand en naar je aflossing. De verzekeraar kijkt naar het risico dat hij die dag accepteert. De beheerder kijkt naar de huurder. Niemand van hen krijgt de vraag of je dekking nog past bij wat je inmiddels bezit, want die vraag hoort bij niemands opdracht.

Wat doen wij voor eigenaren van vastgoed?

Twee dingen, en ze horen bij elkaar. Wij verzekeren wat je hebt en wij financieren wat je koopt of herfinanciert. Omdat beide bij hetzelfde kantoor liggen, valt het op zodra de ene kant iets aanneemt dat de andere kant tegenspreekt.

Verzekeren. Het pand zelf op een gebouwenverzekering, je positie als verhuurder op verhuurdersaansprakelijkheid, wat een huurder aan het pand heeft toegevoegd op een huurdersbelangverzekering, en bij een appartement de verdeling tussen jou en de vereniging op de VvE-verzekering. Verbouw je, dan komt de bouwverzekering (CAR) erbij, en bij een tank of een bodemrisico de milieuschadeverzekering. Verhuur je meerdere objecten, dan ligt het portefeuillebeeld op verzekeringen voor verhuurd onroerend goed.

Financieren. Een woning die je verhuurt via een verhuurhypotheek, een pand voor de eigen zaak via een bedrijfspandfinanciering, een aankoop die snel moet rond komen via kortlopende vastgoedfinanciering, en bestaande leningen opnieuw indelen via herfinancieren vanuit je bv.

Wat wij niet doen: beheer voeren, huur innen of de fiscale aangifte verzorgen. Onze vergunning is advies en bemiddeling. Heb je een accountant of een beheerder, dan werken wij daarnaast en niet in de plaats.

Waar gaat het bij vastgoed in de praktijk mis?

Vier dingen komen steeds terug. Ze hebben gemeen dat je ze niet ziet zolang er niets gebeurt, en dat ze pas na een schade blijken.

• Het pand staat op de verkeerde waarde. Een gebouwenverzekering gaat uit van de herbouwwaarde, dus wat het kost om hetzelfde pand opnieuw neer te zetten. Dat is iets anders dan de marktwaarde en iets anders dan de WOZ-waarde. Ligt het verzekerde bedrag te laag, dan wordt ook een kleine schade naar verhouding uitgekeerd. Een ingevulde herbouwwaardemeter geeft meestal een garantie tegen onderverzekering, maar alleen zolang die meting actueel is. Uitwerking op gebouwenverzekering en onderverzekering.
• De verbouwing van de huurder is van niemand. Alles wat een huurder aard- en nagelvast toevoegt, zoals een pantry, scheidingswanden, een systeemplafond of een winkelpui, is geen inventaris (het zit vast aan het pand) en het is ook niet van de eigenaar (de huurder betaalde het). Zonder aparte dekking is die verbouwing bij brand door niemand verzekerd. Zie huurdersbelangverzekering.
• Bij een appartement stopt de VvE-polis eerder dan je denkt. De vereniging verzekert het gebouw, jij verzekert je inboedel, je eigenaarsbelang, je huurinkomsten en je aansprakelijkheid. Die verdeling staat niet rechtstreeks in de wet: artikel 5:112 lid 1 sub d BW eist dat het reglement bepaalt door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw wordt verzekerd. De akte bepaalt dus het detail. Zie VvE-verzekering.
• Verhuren is een melding, geen formaliteit. Zodra een woning niet meer zelfbewoond is, verandert je positie bij zowel de verzekeraar als de geldverstrekker. Melden dat je verhuurt is een verplichting en geen beleefdheid, en bij de financiering bepaalt het welke producten nog openstaan. Zie verhuurd onroerend goed en verhuurhypotheek.

Welke verzekeringen horen bij een verhuurd pand?

Er bestaat geen enkele polis die alles dekt. Het pakket wordt opgebouwd uit onderdelen, en welke je nodig hebt hangt af van het soort object, de huurder en of er verbouwd wordt.

• Het gebouw. Opstal op herbouwwaarde, inclusief fundering, dak, kozijnen en de vaste installaties. Bij een appartement loopt dit via de vereniging. Zie gebouwenverzekering.
• Je aansprakelijkheid als eigenaar. Voor een gebrekkige opstal ben je als bezitter aansprakelijk op grond van artikel 6:174 BW, ook zonder dat je iets verweten kan worden. Zie verhuurdersaansprakelijkheid.
• Wat de huurder heeft toegevoegd. Zie huurdersbelangverzekering.
• Storm, en het aparte eigen risico dat erbij hoort. Verzekeraars spreken van storm bij wind vanaf 14 meter per seconde, oftewel windkracht 7. Voor storm geldt bijna altijd een eigen risico per gebeurtenis, los van het gewone eigen risico. Zie stormschade.
• De bodem. Een milieuschadeverzekering is een zaakschadeverzekering en geen aansprakelijkheidsverzekering: hij keert uit ongeacht of jij aansprakelijk bent. Bekende of geleidelijke verontreiniging valt er vrijwel altijd buiten, waardoor het bodemonderzoek bij aanvang bepaalt wat je later kunt claimen. Zie milieuschadeverzekering.
• De verbouwing. Tijdens een verbouwing ligt het risico anders dan daarna. Zie bouwverzekering (CAR).

Hoe financier je een pand dat je verhuurt of zakelijk gebruikt?

De financieringskant kent andere regels dan een gewone woninghypotheek, en dat verrast de meeste kopers. Bij een bedrijfspand voor eigen gebruik financiert een bank doorgaans een lager percentage van de waarde dan bij een woning, dus je hebt meer eigen inbreng nodig. Bij een verhuurd object stellen geldverstrekkers eigen eisen zodra het pand niet zelfbewoond is.

Welke route past hangt af van de snelheid, de structuur en wat er daarna moet gebeuren:

• Een woning die je verhuurt. De verhuurhypotheek, met de eisen die per geldverstrekker verschillen.
• Een pand voor je eigen zaak. Kopen in privé, in de bv of in een aparte pand-bv heeft elk andere fiscale gevolgen. Zie bedrijfspand kopen.
• Een aankoop die snel rond moet zijn. Bij een veiling of een korte termijn is een reguliere aanvraag te traag. Wij werken hier het liefst met DCMF, daarnaast met Pearl Capital en RNHB. Zie kortlopende vastgoedfinanciering.
• Bestaande leningen opnieuw indelen. Zie herfinancieren vanuit je bv.

Wat de waarde van je pand op papier doet, en waarom dat getal bij de bank en bij de gemeente uit elkaar loopt, staat op WOZ-waarde.

Vastgoed in privé of in de bv?

Die keuze bepaalt meer dan alleen de belastingaangifte. Zit het pand in privé, dan valt het in box 3 en telt het forfait, waarbij de leegwaarderatio meespeelt zodra er verhuurd wordt. Zit het in een bv, dan lopen de financiering, de aansprakelijkheid en de verzekering via de vennootschap en gelden er andere regels voor wat je eruit haalt.

Wij rekenen die keuze niet fiscaal uit (dat is het werk van je accountant), maar wij weten wel wat elke variant betekent voor je financiering en je polissen. De achtergrond staat op verhuurd vastgoed in box 3, financieel advies voor DGA's met vastgoed en, als het pand ooit naar de kinderen gaat, vastgoed schenken en nalaten.

Werk je zelf met vermogende families?

Family offices en vermogensbeheerders beheren cliënten met vastgoed, en de verzekering van dat vastgoed is precies het stuk dat buiten hun opdracht valt. Wij vullen dat aan zonder aan de relatie te komen: wij beheren geen vermogen en benaderen jullie cliënten niet op eigen initiatief. Hoe die samenwerking loopt staat op de pagina voor family offices en vermogensbeheerders.

Veelgestelde vragen