Verhuisregeling bij hypotheek: wanneer je je lage rente mag meenemen
Je hebt een nieuw huis gevonden en je huidige hypotheekrente is lager dan wat de bank nu vraagt. Kun je die rente meenemen? Soms wel, met de verhuisregeling, maar de voorwaarden verschillen sterk per geldverstrekker en de termijn ligt niet overal hetzelfde.
Kort: met een verhuisregeling (ook wel meeneemregeling) neem je niet je hypotheek mee, maar wel je rentepercentage en resterende rentevaste periode naar een nieuwe woning. Dat kan alleen bij dezelfde geldverstrekker, binnen een vaste termijn na het aflossen van je oude hypotheek, en meestal alleen op een vaste rente (niet variabel). Die termijn verschilt fors per aanbieder: Argenta hanteert bijvoorbeeld 12 maanden, bij andere geldverstrekkers ligt de grens lager. Je aanvraag wordt bovendien altijd opnieuw getoetst op inkomen, de nieuwe woning en de actuele hypotheeknormen, dus “meenemen” betekent niet automatisch dat je hypotheek ook wordt goedgekeurd.
De vraag komt bijna elk gesprek over doorstromen terug: “kan ik mijn hypotheek gewoon meenemen?” Het antwoord is genuanceerd. Je hypotheek zelf niet, die is juridisch gekoppeld aan je huidige woning en wordt door de notaris afgelost zodra je verkoopt. Wat je onder voorwaarden wél kunt meenemen zijn de rentecondities: het percentage en de resterende looptijd van je rentevaste periode. Dat scheelt fors als je rente nu lager ligt dan de actuele markrente. Hieronder de regels, de verschillen tussen geldverstrekkers en een rekenvoorbeeld.
Hoe werkt de verhuisregeling precies?
Verkoop je je huidige woning, dan lost de notaris je hypotheek af uit de verkoopopbrengst. Voor je nieuwe woning vraag je in beginsel een volledig nieuwe hypotheek aan, met een nieuwe beoordeling van je inkomen, de woningwaarde en de op dat moment geldende hypotheeknormen. De verhuisregeling is een uitzondering die veel (niet alle) geldverstrekkers bieden op dat rentedeel: je huidige rentepercentage en de resterende rentevaste periode reizen mee naar de nieuwe lening, voor het deel van de hoofdsom dat gelijk blijft. Heb je in je nieuwe woning een hoger bedrag nodig, dan geldt voor dat extra leningdeel gewoon de rente van dat moment.
Vier voorwaarden komen bij vrijwel elke geldverstrekker terug:
- Zelfde geldverstrekker. Stap je over naar een andere bank of verzekeraar, dan vervalt de regeling. De verhuisregeling is per definitie een gunst van je eigen aanbieder aan een bestaande klant.
- Een vaste termijn na aflossing. Je moet de nieuwe hypotheek binnen een bepaalde periode na het passeren van de oude afsluiten. Die termijn is geen wettelijke norm maar een keuze per geldverstrekker, en de verschillen zijn groot: Argenta noemt in zijn hypotheekgids expliciet 12 maanden, andere aanbieders hanteren een kortere periode. Vraag dit dus altijd na bij je eigen geldverstrekker, en reken niet blind op een “gebruikelijke” termijn.
- Meestal alleen vaste rente. Zit je op een variabele (Euribor-)rente, dan valt die bij de meeste geldverstrekkers buiten de verhuisregeling. Een enkele aanbieder maakt hierop een uitzondering onder eigen voorwaarden, maar dat is geen standaard.
- Eigen bewoning. De nieuwe woning moet je hoofdverblijf worden. Ga je verhuren, dan is meenemen vrijwel altijd uitgesloten.
Een rekenvoorbeeld: wat scheelt meenemen?
Stel: je hebt nog €250.000 hypotheek openstaan tegen 2,8% met nog 7 jaar vaste rente. De actuele rente voor een vergelijkbare rentevaste periode staat op 4,1%. Neem je je oude rente mee, dan betaal je op dat leningdeel het verschil niet. Voor extra geld dat je in de nieuwe woning nodig hebt, betaal je wél de rente van vandaag.
| Onderdeel | Meegenomen rente (2,8%) | Actuele rente (4,1%) |
|---|---|---|
| Leningdeel | €250.000 | €250.000 |
| Rente per jaar (bruto) | €7.000 | €10.250 |
| Verschil per jaar | ± €3.250 bruto voordeel bij meenemen | |
Wanneer werkt de verhuisregeling wél, en wanneer niet?
Werkt meestal wel
Je blijft bij dezelfde geldverstrekker, je hebt een vaste rente, je koopt binnen de gestelde termijn een nieuwe eigen woning, en je financiële situatie past nog bij de huidige hypotheeknormen.
Werkt meestal niet
Je wilt overstappen naar een andere aanbieder met een scherper tarief, je hebt een variabele rente, je nieuwe woning wordt een verhuurpand, of de termijn tussen aflossen en de nieuwe hypotheekakte is verstreken.
Grijs gebied
Een relatie eindigt en één van beide partners blijft in de woning, of je koopt een fors duurdere woning waarbij het overgrote deel toch tegen de actuele rente wordt gefinancierd. Vraag in deze gevallen altijd na bij je geldverstrekker hoe zij het beoordelen.
Heb je overwaarde? Dan heb je ook een alternatief
Verkoop je je huidige woning met overwaarde, dan los je de hypotheek volledig af en houd je geld over. Dat kun je inzetten als eigen inbreng in je nieuwe woning. In dat geval ben je niet gebonden aan je huidige geldverstrekker en kun je vrij vergelijken. Soms is dat aantrekkelijker dan vasthouden aan een verhuisregeling, zeker als een andere aanbieder een merkbaar scherper tarief biedt op de rest van je financiering. Reken beide routes door voordat je kiest: de laagste rente op papier is niet altijd de laagste maandlast als je de meegenomen rente daarbij verliest.
Twijfel je of meenemen of overstappen slimmer is?
Elke geldverstrekker hanteert eigen termijnen en eigen kleine lettertjes bij de verhuisregeling. Wij rekenen onafhankelijk door wat in jouw situatie het meeste oplevert, zonder zelf een hypotheek te verkopen.
Plan een vrijblijvend gesprekVeelgestelde vragen over de verhuisregeling
Wat is een verhuisregeling bij een hypotheek? +
Een verhuisregeling (ook wel meeneemregeling) is een regeling waarmee je bij dezelfde geldverstrekker je rentepercentage en resterende rentevaste periode meeneemt naar een nieuwe hypotheek voor een nieuwe woning. Je hypotheek zelf verhuist niet mee, die wordt bij verkoop afgelost, maar de rentecondities blijven behouden voor het leningdeel dat gelijk blijft.
Hoe lang na de verkoop mag ik mijn rente meenemen? +
Dat verschilt per geldverstrekker en staat niet wettelijk vast. Argenta noemt in zijn hypotheekgids een termijn van 12 maanden na het aflossen van de oude hypotheek. Andere aanbieders hanteren kortere termijnen. Vraag de exacte periode altijd na bij je eigen geldverstrekker voordat je op de meeneemregeling rekent.
Kan ik mijn variabele rente ook meenemen? +
Bij de meeste geldverstrekkers geldt de verhuisregeling alleen voor een vaste rente. Een variabele (Euribor-)rente valt daar doorgaans buiten. Sommige aanbieders maken hier onder eigen voorwaarden een uitzondering op, dus check dit specifiek bij jouw geldverstrekker.
Wordt mijn hypotheekaanvraag opnieuw getoetst bij de verhuisregeling? +
Ja, altijd. Ook met een verhuisregeling beoordeelt de geldverstrekker je aanvraag opnieuw op onder meer je actuele inkomen, de waarde en het energielabel van de nieuwe woning, en de op dat moment geldende hypotheeknormen. Meenemen van je rente is dus geen garantie dat de nieuwe hypotheek wordt goedgekeurd.
Kan ik beter mijn rente meenemen of overstappen naar een andere geldverstrekker? +
Dat hangt af van het renteverschil, de resterende rentevaste periode en hoeveel extra je in de nieuwe woning moet lenen. Heb je een fors lagere rente dan de actuele markt, dan is meenemen vaak voordelig. Biedt een andere geldverstrekker juist een merkbaar scherper tarief op je hele financiering, dan kan overstappen alsnog lonen. Laat dit altijd doorrekenen op jouw cijfers.
Wat gebeurt er met mijn verhuisregeling als ik ga scheiden? +
Blijft één van beide partners in de woning wonen en vertrekt de ander, dan moet de vertrekkende partner meestal afstand doen van het recht op de verhuisregeling. De achterblijvende partner kan de regeling dan niet zonder meer alleen voortzetten. De precieze afhandeling verschilt per geldverstrekker, dus leg dit voor aan je adviseur en je geldverstrekker samen.