Onafhankelijk financieel adviseur voor DGA's met vastgoed
Bouvy Advies is een onafhankelijk advies- en bemiddelingskantoor in Naarden dat directeuren-grootaandeelhouders met een vastgoedportefeuille begeleidt. Wij regelen de financiering, verzekeren het vastgoed en houden beide passend als de portefeuille of de bv verandert. Wij zijn ongebonden, verkopen zelf geen polis en ontvangen bij hypotheekadvies geen provisie. AFM-vergunning 12046005.
Kort: een DGA met vastgoed heeft te maken met drie dingen tegelijk die zelden bij dezelfde partij liggen: de financiering van het pand, de verzekering ervan, en de fiscale kant van bezit in privé of in de bv. Bouvy Advies doet de eerste twee zelf en houdt de derde in beeld bij elke keuze. Wij vergelijken ruim 40 geldverstrekkers en tientallen verzekeraars, werken bij hypotheekadvies met een vast tarief zonder provisie, en zijn gevestigd aan de Rubberstraat 9 in Naarden. Het eerste uur is gratis.
De meeste adviseurs zien een deel. De accountant kent de cijfers van de bv maar regelt geen financiering. De makelaar kent het pand maar niet de acceptatienormen van de verstrekker. De bank kent zijn eigen product. Wat er tussenvalt is precies waar het bij een portefeuille misgaat: een pand dat op de verkeerde grondslag verzekerd staat, een rekening-courant die tegen een fiscale grens aanloopt, of een financiering die niet meer past zodra er een pand bijkomt.
Wat doet een financieel adviseur voor een DGA met vastgoed?
Twee dingen, en ze hangen samen. Wij regelen de financiering van je panden bij ruim 40 geldverstrekkers, van een gewone verhuurhypotheek tot kortlopende vastgoedfinanciering vanuit een bv. En wij verzekeren het vastgoed zelf: opstal op herbouwwaarde, aansprakelijkheid als verhuurder, en de dekkingen die je pas mist als er schade is.
Wat wij daarnaast doen is het beeld bijhouden. Een portefeuille verandert: er komt een pand bij, een huurder vertrekt, een pand staat een half jaar leeg voor een verbouwing. Elk van die gebeurtenissen raakt zowel de financiering als de polis, en meestal wordt er maar één van de twee gemeld. Wij houden ze naast elkaar, zodat je niet na een schade ontdekt dat de leegstand nooit is doorgegeven.
Waar wij bij blijven: verhuurhypotheken, kortlopende vastgoedfinanciering via een bv, ondernemershypotheken, de aankoop van een bedrijfspand, gebouwenverzekering op herbouwwaarde, verzekeringen voor verhuurd onroerend goed en bestuurdersaansprakelijkheid.
Waarom loopt lenen bij je eigen bv vast op de Wet excessief lenen?
Sinds de Wet excessief lenen bij eigen vennootschap geldt een maximum van € 500.000 aan schulden bij je eigen bv. Wat daarboven uitkomt wordt aan het einde van het kalenderjaar belast als fictief regulier voordeel in box 2. Het bedrag geldt voor jou en je partner samen, dus het verdubbelt niet (artikel 4.14a lid 3 Wet IB 2001). En het stijgt niet mee met de inflatie: artikel 10.1 Wet IB 2001 somt de artikelen op die worden geïndexeerd, en artikel 4.14a staat daar niet bij. De Belastingdienst noemt voor 2026 hetzelfde bedrag.
Voor een DGA die vastgoed koopt is dat de grens die het vaakst onopgemerkt wordt gepasseerd. Een rekening-courant die langzaam oploopt, een pand dat tijdelijk vanuit de bv wordt voorgefinancierd, en een verbouwing die uit de vennootschap wordt betaald tellen alle drie mee. De peildatum is het einde van het kalenderjaar, dus wat er in november gebeurt telt en wat er in januari daarna gebeurt niet.
Dat is precies het moment waarop externe financiering goedkoper is dan lenen bij jezelf, en waar wij naar kijken: past het pand binnen de normen van een verstrekker, of loop je onbedoeld tegen een heffing in box 2 aan. ⚠️ Wij zijn geen fiscalist. Wij signaleren de grens en rekenen de financieringskant door; de fiscale uitwerking stem je af met je accountant.
Hoe wordt verhuurd vastgoed belast in box 3 in 2026?
Houd je het pand in privé, dan valt het in box 3 onder "beleggingen en andere bezittingen". Daarvoor geldt in 2026 een forfaitair rendement van 6,00%, en dat percentage staat definitief vast. Over het berekende rendement betaal je 36% belasting. Het heffingvrij vermogen is € 59.357 per persoon, of € 118.714 voor fiscale partners samen (Belastingdienst, 2026).
De schuld op het pand is aftrekbaar tegen een eigen forfait van 2,70%. ⚠️ Dat percentage is voor 2026 nog voorlopig, net als de 1,28% voor banktegoeden; de Belastingdienst stelt beide begin 2027 definitief vast. Reken er dus mee, maar zet het niet als vaststaand in een berekening waar iemand een besluit op neemt.
Of privé of de bv gunstiger is, hangt af van het rendement dat je werkelijk maakt, van je financiering en van wat je met het pand van plan bent. Dat is een rekensom en geen vuistregel, en hij valt per portefeuille anders uit.
Ben ik als verhuurder aansprakelijk voor schade die mijn pand veroorzaakt?
Meestal wel, en daar is geen verwijt voor nodig. Artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek legt de aansprakelijkheid voor een gebrekkige opstal bij de bezitter, en bij gewone woningverhuur is dat de verhuurder en niet de huurder. Het is risicoaansprakelijkheid: dat je van het gebrek niet wist, is op zichzelf geen verweer. Absoluut is het niet. Hetzelfde artikel kent een tenzij-clausule, en artikel 6:181 kan de aansprakelijkheid verleggen naar degene die het pand bedrijfsmatig gebruikt. Of jij in een concreet geval aansprakelijk bent, hangt dus af van de situatie.
Dat maakt de aansprakelijkheidsdekking bij verhuurd vastgoed een andere vraag dan bij je eigen woning. Een particuliere aansprakelijkheidsverzekering is geschreven op de woning waarin je zelf woont, niet op een pand dat je verhuurt. Bij a.s.r. dekt de AVP de aansprakelijkheid voor het woonhuis waarin je woont, en is verhuur van het hele woonhuis in de basisdekking uitgesloten (Voorwaarden verzekering Aansprakelijkheid VP AS 2022-01, artikel 3.1). Bij Nationale-Nederlanden loopt het langs dezelfde lijn: verzekerd is een gebouw waarvan je eigenaar of bezitter bent én waarin je zelf woont, waarbij verhuur van een deel van dat gebouw wel meeloopt (Polisvoorwaarden Aansprakelijkheidsverzekering Particulieren VM 1100-05, artikel 2.1.4.1). Absoluut is die uitsluiting niet: bij a.s.r. kan verhuur van je hele woonhuis, en ook een tweede woning die je alleen verhuurt, wél gedekt zijn met de keuzedekking Sterdekking (artikel 3.3). Ga er dus niet vanuit dat je privépolis een verhuurpand meeneemt, en laat het polisblad nalezen voordat je erop vertrouwt. Hoe de wettekst precies luidt en wanneer je huurder wél in jouw plaats de aansprakelijke wordt, staat uitgeschreven in ons artikel Wanneer ben je als verhuurder aansprakelijk voor schade door je pand?
Heb ik als DGA een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering nodig?
Een bv beschermt je privévermogen tegen ondernemersrisico, maar niet tegen aanspraken op jou als bestuurder. Bij onbehoorlijk bestuur, een te late deponering of een faillissement kan een curator of een derde jou persoonlijk aanspreken, en dan staat je privévermogen er wel voor. Een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering dekt die aanspraak en de verdedigingskosten.
Bij een vastgoed-bv speelt daar iets extra's. Er zitten grote bedragen in één rechtspersoon, de bestuurder is vaak ook de enige aandeelhouder, en de belangen van financiers en medebestuurders lopen niet altijd gelijk. Meer daarover op de pagina over bestuurdersaansprakelijkheid.
Wat betekent onafhankelijk hier precies, en wat doen wij niet?
Onafhankelijk betekent bij ons drie concrete dingen. Wij zijn niet gebonden aan een aanbieder en vergelijken ruim 40 geldverstrekkers en tientallen verzekeraars. Bij hypotheekadvies werken wij met een vast tarief dat vooraf vaststaat en ontvangen wij geen provisie van de geldverstrekker. En wij mogen adviseren om niets te doen, omdat dat ons niets kost.
Even duidelijk over de grenzen, want die zijn er. Bouvy Advies heeft een AFM-vergunning voor advies en bemiddeling (12046005) en geen vergunning voor vermogensbeheer: wij beheren geen vermogen en voeren geen beleggingsbeleid. Thijs Bouvy is Wft-vakbekwaam voor hypothecair krediet, consumptief krediet, schade particulier en zakelijk, leven, inkomen en vermogen, en is Gecertificeerd Risicomanager (GRMC). Pensioenadvies doen wij niet; voor pensioen in eigen beheer ga je naar een pensioenadviseur of je accountant. Klachtenregeling via Kifid, aansluitnummer 300.017.178.
Veelgestelde vragen
Wat is een DGA met een vastgoedportefeuille precies? +
Een directeur-grootaandeelhouder is iemand die zijn eigen bv bestuurt en er een aanmerkelijk belang in houdt. Heeft die persoon daarnaast panden die verhuurd worden, in privé of via een vastgoed-bv, dan lopen er drie dingen door elkaar: het inkomen uit de bv, de financiering van de panden en de fiscale behandeling van het bezit. Dat samen is wat wij bedoelen met een DGA met vastgoed.
Kan ik als DGA vastgoed financieren vanuit mijn eigen bv? +
Dat kan, maar er zit een grens aan. De Wet excessief lenen bij eigen vennootschap belast schulden boven € 500.000 bij je eigen bv als fictief regulier voordeel in box 2, gemeten aan het einde van het kalenderjaar. Dat bedrag geldt samen met je partner (artikel 4.14a lid 3 Wet IB 2001). Geïndexeerd wordt het niet, want artikel 4.14a komt niet voor in de opsomming van geïndexeerde artikelen in artikel 10.1 Wet IB 2001. Stand belastingjaar 2026. Boven die grens is externe financiering vrijwel altijd voordeliger.
Wat kost hypotheekadvies voor een ondernemer of een verhuurpand? +
Bij Bouvy Advies betaalt een IB-ondernemer of een klant met een verhuurhypotheek een vast tarief van € 3.495 als starter en € 4.095 als doorstromer, voor advies en bemiddeling samen. Het bedrag staat vooraf vast, er komt geen uurtarief bij en wij ontvangen van de geldverstrekker geen provisie. Het eerste oriënterende uur is gratis.
Waarom betaal ik als ondernemer meer dan iemand in loondienst? +
Omdat je inkomen onderbouwd moet worden in plaats van afgelezen. Bij loondienst staat het op de loonstrook en de jaaropgave. Bij een IB-ondernemer of een vastgoed-bv onderbouwen wij het met jaarcijfers, een prognose en soms een accountantsverklaring, en geldverstrekkers toetsen daar strenger op. Dat is meer werk en het vraagt kennis van de fiscale kant.
Hoe wordt een verhuurd pand belast in box 3? +
Een verhuurd pand in privé valt onder "beleggingen en andere bezittingen" met een forfaitair rendement van 6,00% in 2026, definitief vastgesteld. Over het berekende rendement betaal je 36%. Het heffingvrij vermogen is € 59.357 per persoon en € 118.714 met een fiscale partner. Het forfait op de schuld is 2,70%, en dat percentage is voor 2026 nog voorlopig (Belastingdienst, 2026).
Dekt de opstalverzekering van de VvE mijn verhuurde appartement volledig? +
Nee. De VvE verzekert het gebouw, dus de gemeenschappelijke constructie. Wat jij aan het appartement zelf hebt laten aanbrengen valt daar meestal buiten, en dat is precies waar huurdersbelang en eigenaarsbelang voor bestaan. Ook je aansprakelijkheid als verhuurder loopt niet via de VvE-polis. Laat de VvE-polis en je eigen dekking naast elkaar leggen voordat er schade is.
Ben ik aansprakelijk als er iets van mijn pand valt en iemand raakt gewond? +
Waarschijnlijk wel. Artikel 6:174 BW legt de aansprakelijkheid voor een gebrekkige opstal bij de bezitter, ook zonder dat hem iets te verwijten valt. Bij gewone woningverhuur is dat de verhuurder. Je particuliere aansprakelijkheidsverzekering is geschreven op de woning waarin je zelf woont. Bij a.s.r. is verhuur van het hele woonhuis in de basisdekking uitgesloten en alleen met de keuzedekking Sterdekking verzekerd, en bij Nationale-Nederlanden geldt de dekking voor een gebouw waarin je zelf woont. Voor een pand dat je alleen verhuurt is dus meestal een aparte dekking nodig. Laat je eigen polisblad nakijken voordat je ervan uitgaat dat het meeloopt.
Adviseren jullie ook over pensioen in eigen beheer? +
Nee. Bouvy Advies is Wft-vakbekwaam voor alle modules behalve Pensioen, dus wij geven daar geen advies over. Wel doen wij lijfrente en de derde pijler, want die vallen onder inkomen en vermogen. Voor pensioen in eigen beheer verwijzen wij je naar je accountant of een pensioenadviseur.
Werken jullie samen met mijn accountant en notaris? +
Ja, en meestal is dat ook de bedoeling. Wij doen de financiering en de verzekering, jouw accountant doet de fiscale uitwerking en de jaarcijfers die een geldverstrekker wil zien, en de notaris passeert de akte. Wij leveren de stukken aan in de vorm die de verstrekker vraagt, zodat jouw accountant er geen extra werk aan heeft.
Werken jullie alleen in het Gooi? +
Nee. Ons kantoor staat aan de Rubberstraat 9 in Naarden en veel klanten komen uit 't Gooi, maar vastgoed- en ondernemersdossiers doen wij door heel Nederland. Het gesprek kan op kantoor, bij jou of online. Wat telt is dat de panden in Nederland liggen, want daar zijn de acceptatienormen en de polisvoorwaarden op geschreven.
Even sparren over je portefeuille?
Het eerste uur is gratis, en daar hoeft niets uit te komen. Neem mee wat je hebt: de panden, de financieringen en de polissen. Dan hoor je waar het scheef staat en wat het zou kosten om het recht te zetten.