Verhuurhypotheek: wat geldverstrekkers écht toetsen
Een verhuurhypotheek staat of valt niet bij je inkomen, maar bij de vraag hoeveel een geldverstrekker wil lenen op de waarde in verhuurde staat. Bij NIBC is dat 80% als het pand in een gemeente op hun eigen lijst ligt, 75% daarbuiten en nog maar 65% in een krimpgemeente. Bij De Nederlandse loopt de grens tot 85%. Dat verschil van twintig procentpunt tussen twee verstrekkers, op precies hetzelfde pand, bepaalt vaak welke aanvraag wél rondkomt en welke vastloopt op de taxatie.
★ 4,7 uit 65 Google-reviews · AFM-vergunning 12046005 · aangesloten bij Kifid
Kort: een geldverstrekker rekent bij een verhuurhypotheek niet met de leegwaarde maar met de waarde in verhuurde staat, en financiert daarvan doorgaans 70% tot 80%, met uitschieters tot 90% bij een goed energielabel. Een deel van de huur telt mee in de betaalbaarheidstoets, naast of soms in plaats van je eigen inkomen. Het type huurder, een gevalideerde taxatie en de keuze tussen privé en je bv bepalen mee welke verstrekker überhaupt in beeld komt.
Welke waarde telt: de leegwaarde of de waarde in verhuurde staat?
Een geldverstrekker rekent met de waarde in verhuurde staat: wat het pand waard is mét een zittende huurder erin. Die waarde ligt structureel lager dan de leegwaarde, omdat een koper bij een gedwongen verkoop minder biedt op een pand waar al een huurder in zit. Daarvan financiert een verstrekker doorgaans 70% tot 80%.
Hoeveel dat percentage precies is, verschilt sterk per partij. Vier voorbeelden uit de acceptatiegidsen die wij zelf raadplegen:
- NIBC kijkt naar de ligging: 80% als het pand in een gemeente op hun gemeentelijst ligt, 75% elders in Nederland en 65% in een krimpgemeente (Acceptatiegids, januari 2026, art. 10.3.1).
- De Nederlandse gaat tot 85% van de marktwaarde in verhuurde staat. Blijft de lening onder 80% van die waarde, dan mag hij volledig aflossingsvrij; ligt hij daarboven, dan is maximaal 30% van de hoofdsom aflossingsvrij (Acceptatiegids, juni 2026).
- BLG houdt 80% van de getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat aan, met een route naar 90% via drie wegen: energielabel A, B of C, een bestaande particuliere woonhuisfinanciering, of een zakelijke bedrijfshypotheek bij een merk van de Volksbank (Informatiewijzer Verhuurhypotheek, 5 maart 2025, art. 1.7).
- Nationale-Nederlanden zit op 70% van de marktwaarde in verhuurde staat, maar alleen nog bij het ophogen van een bestaande NN Verhuurhypotheek: het product is gesloten voor nieuwe klanten (Acceptatiegids, januari 2026, art. 9.6; Beheergids, januari 2026, art. 10).
Dit zijn de uiterste randen van vier verschillende partijen, elk met een eigen grondslag, en dus geen keuzemenu voor hetzelfde pand. Precies daarom begint dit advies bij de vraag welke geldverstrekker bij jouw pand en jouw plan past, en niet bij de rente.
Hoeveel van de huur telt mee in de betaalbaarheidstoets?
Bij de meeste verstrekkers telt een deel van de kale huur mee, met een buffer voor leegstand, onderhoud en vaste lasten. Je eigen inkomen uit werk telt meestal ook mee als onderdeel van het toetsinkomen, maar niet overal: sommige verstrekkers kijken in de betaalbaarheidstoets uitsluitend naar de rentedekking, de verhouding tussen de huur en de maandlast.
Reken een voorbeeld door om te zien wat dat concreet betekent. Bij een waarde in verhuurde staat van €250.000 en een verstrekker die tot 80% financiert, is de maximale verhuurhypotheek €200.000. De resterende €50.000 plus de kosten koper breng je zelf in. Kies je voor een verstrekker die naar de rentedekking kijkt in plaats van naar je eigen inkomen, dan verandert dat bedrag niet, maar wel de vraag of je die lening rondkrijgt: bij een lage huur ten opzichte van de maandlast keurt zo’n verstrekker de aanvraag eerder af dan een partij die je eigen inkomen meeweegt.
Waarom vraagt een verstrekker een gevalideerde taxatie?
Omdat het pand het onderpand is en de waarde in verhuurde staat het uitgangspunt vormt voor de lening. Nationale-Nederlanden accepteert voor commercieel vastgoed geen niet-gevalideerde taxatie en vraagt een taxatierapport waaruit de waarde in verhuurde staat blijkt (Acceptatiegids, januari 2026, art. 9.5). Zonder dat rapport staat er geen vastgestelde waarde tegenover de lening, en dus ook geen maximum om op te rekenen.
Wat een taxateur in verhuurde staat anders doet
Een taxateur die in verhuurde staat waardeert, weegt de lopende huurovereenkomst, de huurprijs ten opzichte van de markt en de resterende duur van het contract mee. Twee identieke panden kunnen daardoor een andere waarde in verhuurde staat krijgen, puur omdat de huurafspraken verschillen.
Maakt het uit wie je huurder is?
Ja. Een geldverstrekker beoordeelt verhuur aan een gezin anders dan kamerverhuur of short-stay. Kamerverhuur en tijdelijke verhuur vallen niet bij elke verstrekker binnen de voorwaarden, en dat beperkt vooraf al welke partijen überhaupt in beeld zijn voor jouw pand.
- Verhuur aan een gezin, met een gewoon huurcontract voor onbepaalde tijd, komt bij de meeste verstrekkers in aanmerking.
- Kamerverhuur geldt bij veel partijen als hoger risico: meer huurders, meer verloop, meer kans op leegstand per kamer.
- Short-stay en tijdelijke verhuur vallen buiten de voorwaarden van een deel van de verstrekkers, juist omdat de huurinkomsten minder zeker zijn.
Verandert de toetsing als je via je bv koopt in plaats van privé?
Ja, op meerdere punten tegelijk. Verhuur je privé, dan valt het pand in box 3 en is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Koop je via je bv, dan gelden andere geldverstrekkers, andere voorwaarden en een andere fiscale route. Welke van de twee voor jou voordeliger uitpakt, hangt af van je situatie en vraagt een eigen doorrekening, niet een algemene vuistregel.
Verder lezen als je via je bv koopt of financiert
Ben je DGA en overweeg je vastgoed via je bv, dan lees je verder op onze pagina voor de financieel adviseur voor DGA’s met vastgoed. Koop of verbouw je kortlopend vanuit de bv, dan past de kortlopende vastgoedfinanciering vaak beter dan een reguliere verhuurhypotheek.
Helpt een beter energielabel bij de maximale lening?
Bij sommige verstrekkers wel. BLG financiert standaard tot 80% van de getaxeerde waarde in verhuurde staat, met een route naar 90% via onder meer een energielabel A, B of C (Informatiewijzer Verhuurhypotheek, 5 maart 2025, art. 1.7). Verduurzamen vóór de aankoop of vlak erna kan zo rechtstreeks de eigen inbreng verlagen die je nodig hebt.
Wil je weten wat jouw pand kan lenen?
Leg je plan aan ons voor, dan rekenen we door welke verstrekker bij jouw pand past en wat je zelf moet inbrengen.
Hoe wij helpen
Wij zijn een onafhankelijk hypotheek- en verzekeringskantoor in Naarden en werken door heel Nederland. Voor verhuurhypotheken vergelijken we de voorwaarden van de verstrekkers die verhuur financieren, particulier of via je bv, en rekenen we door welke waarde in verhuurde staat en welk percentage bij jouw pand passen. Het eerste gesprek is gratis en vrijblijvend.
Veelgestelde vragen
Hoeveel kan ik lenen met een verhuurhypotheek? +
Doorgaans 70% tot 80% van de waarde in verhuurde staat, met uitschieters tot 90% bij een goed energielabel en lagere percentages bij aflossingsvrij of in een krimpgemeente. Het exacte percentage verschilt per geldverstrekker en per type pand, dus reken je situatie door voor je een bod uitbrengt.
Telt mijn eigen inkomen mee naast de huur? +
Bij de meeste geldverstrekkers wel, als onderdeel van het toetsinkomen naast een deel van de huur. Een aantal partijen kijkt in de betaalbaarheidstoets uitsluitend naar de rentedekking, de verhouding tussen huur en maandlast, en laat je eigen inkomen daarbij buiten beschouwing.
Wat is de waarde in verhuurde staat? +
De marktwaarde van een pand mét een zittende huurder erin, vastgesteld door een taxateur. Die waarde ligt lager dan de leegwaarde, omdat een pand met een huurder bij een gedwongen verkoop minder oplevert. Geldverstrekkers financieren een percentage van dit bedrag, niet van de leegwaarde.
Kan ik een verhuurhypotheek krijgen zonder taxatierapport? +
Nee. Een geldverstrekker heeft een gevalideerd taxatierapport nodig waaruit de waarde in verhuurde staat blijkt, zeker bij commercieel vastgoed. Zonder dat rapport staat er geen vastgestelde waarde tegenover de lening, en dus ook geen goedkeuring.
Verschillen de voorwaarden tussen kamerverhuur en verhuur aan een gezin? +
Ja. Kamerverhuur en short-stay gelden bij veel verstrekkers als hoger risico en vallen niet overal binnen de voorwaarden. Verhuur je aan een gezin met een gewoon huurcontract, dan kom je bij meer partijen in aanmerking.
Is een verhuurhypotheek via mijn bv mogelijk? +
Ja, naast de route in privé. Via je bv gelden andere geldverstrekkers, andere voorwaarden en een andere fiscale behandeling dan bij verhuur in box 3. Welke route voor jou voordeliger is, hangt af van je situatie en vraagt een eigen berekening.
Helpt een beter energielabel bij de maximale lening? +
Bij sommige geldverstrekkers wel. BLG financiert standaard tot 80% van de waarde in verhuurde staat, met een route naar 90% via onder meer een energielabel A, B of C. Verduurzamen vóór de aankoop kan zo de eigen inbreng verlagen.
De kleine lettertjes: de acceptatiegidsen en productwijzers
De percentages en voorwaarden hieronder komen uit de acceptatiegidsen en productwijzers die wij als onafhankelijk adviseur zelf raadplegen. Verstrekkers passen hun beleid regelmatig aan; dit is de stand op de genoemde publicatiedata.
NIBC, Acceptatiegids, versie januari 2026, art. 10.3.1. Over de maximale financiering bij verhuur staat daar dat de LTV afhangt van de ligging: 80% van de waarde in verhuurde staat als het pand op de gemeentelijst van NIBC staat, 75% elders in Nederland en 65% in een krimpgemeente.
De Nederlandse, Acceptatiegids, versie juni 2026. De maximale LTV bij een verhuurhypotheek is 85% van de marktwaarde in verhuurde staat. Blijft de lening onder 80% van die waarde, dan is volledig aflossingsvrij toegestaan; daarboven is maximaal 30% van de hoofdsom aflossingsvrij.
BLG, Informatiewijzer Verhuurhypotheek, 5 maart 2025, art. 1.7. BLG financiert tot 80% van de getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat, en tot en met 90% via drie routes: energielabel A, B of C, een bestaande particuliere woonhuisfinanciering, of een zakelijke bedrijfshypotheek bij een merk van de Volksbank. Voor de route naar 90% geldt: het pand moet minimaal label D hebben, het leenbedrag ligt tussen €75.000 en €500.000, en de aflossingsvorm is altijd lineair.
Nationale-Nederlanden, Acceptatiegids, versie januari 2026, art. 9.5 en art. 9.6; Beheergids, versie januari 2026, art. 10. Artikel 9.5 vraagt een gevalideerd taxatierapport waaruit de waarde in verhuurde staat blijkt; niet-gevalideerde taxaties worden voor commercieel vastgoed niet geaccepteerd. Artikel 9.6 stelt de maximale financiering op 70% van de marktwaarde in verhuurde staat, of 70% van de marktwaarde na verbouw bij een verbouwing. De Beheergids, art. 10, bevestigt dat de NN Verhuurhypotheek gesloten is voor nieuwe klanten: de 70%-grens geldt daarmee alleen nog bij het ophogen van een bestaande verhuurhypotheek.