Opstalverzekering: wat hij dekt, en welke polis bij jouw pand hoort

Wat dekt een opstalverzekering?

De opstalverzekering dekt het gebouw: muren, dak, vloeren, kozijnen en alles wat verder aard- en nagelvast zit. Een vaste keuken en een badkamer horen daar meestal bij, maar niet altijd: wat jij er als appartementseigenaar of als huurder zelf in hebt gezet telt bij veel verzekeraars als eigenaarsbelang of huurdersbelang, en dat loopt via de inboedelpolis. Losse spullen vallen eronder niet, daarvoor is de inboedel- of inventarisverzekering. De vuistregel is simpel: draai het huis om en schud. Wat blijft zitten is opstal, wat eruit valt is inboedel.

Standaard gaat het om schade door brand, storm, water, inbraak en aanrijding. Daaromheen zitten dekkingen die je pas mist als je ze nodig hebt: opruimings- en sloopkosten, schade door blussen, en de meerkosten om bij herbouw aan de bouwvoorschriften van vandaag te voldoen. Let op de maxima, want in veel polissen zijn dat aparte posten met een eigen maximum, meestal een percentage van het verzekerd bedrag.

Kijk ook of jouw polis alleen de gebeurtenissen dekt die erin staan, of dat hij all-risk is. Dat staat in de openingszin van je eigen voorwaarden. Wat dat verschil betekent leggen we uit op woonverzekering. Glas is een verhaal apart: bij de ene woningverzekeraar zit het in het woonhuisbegrip, bij de andere is het een keuzedekking, en bij een bedrijfspand is het vaak een losse keuze of juist een uitsluiting. Kijk dus op je polisblad.

Welke opstalverzekering hoort bij mijn pand?

Dezelfde dekking heet in vier situaties iets anders, en de grens tussen wat jij verzekert en wat een ander verzekert ligt elke keer ergens anders. Zoek je eigen situatie op en lees daar verder, want het detail staat op die pagina en niet hier.

Voor welk bedrag verzeker je een gebouw?

Voor de herbouwwaarde: wat het kost om hetzelfde pand op dezelfde plek opnieuw te bouwen. Dat is iets anders dan de marktwaarde, wat een koper ervoor betaalt, en iets anders dan de WOZ-waarde, een fiscale rekenwaarde. Je verzekert de bouwkosten, niet de verkoopprijs.

Het verschil zit vooral in de grond. In de marktwaarde en de WOZ-waarde zit de grond mee, in de herbouwwaarde niet: na een brand ligt de grond er nog. Daar staat tegenover dat herbouwen dingen kost die in geen enkele verkoopprijs zitten, zoals slopen en afvoeren, een vergunning, een architect en bouwen volgens de eisen van vandaag. Hoe je dat bedrag voor een woning bepaalt staat op woonverzekering; voor een bedrijfspand staat het op herbouwwaarde berekenen.

Is een opstalverzekering verplicht?

Geen enkele wet legt die plicht rechtstreeks bij de eigenaar. Hij komt van twee andere kanten. Bij een hypotheek staat hij in de voorwaarden: De Nederlandse schrijft in artikel 33 lid 1 van de Algemene voorwaarden (PXB, november 2022) voor dat de schuldenaar een opstalverzekering afsluit voor ten minste de herbouwwaarde, en niet nakomen is daar een grond om de lening op te eisen. Bij een appartement loopt hij via artikel 5:112 lid 1 sub d BW, dat eist dat het reglement vastlegt door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw verzekerd wordt. Lees dus je eigen akte en je eigen hypotheekvoorwaarden, niet een algemene regel.

Heb ik een opstalverzekering nodig voor mijn appartement?

Meestal niet zelf. Bij een appartement verzekert de Vereniging van Eigenaars het gebouw, en jij verzekert je inboedel, je eigenaarsbelang en je aansprakelijkheid. Die grens is scherper dan de meeste eigenaren denken en hij verschilt per splitsingsakte. Wat de VvE-polis wel en niet dekt staat op VvE-verzekering.

Wat verandert er aan mijn opstalverzekering als ik ga verhuren?

Verhuur verandert het risico, en daarmee je polis. Een particuliere woonverzekering is geschreven voor bewoning door de eigenaar; ga je verhuren, dan hoort dat gemeld te worden en gaat de dekking vaak over naar een polis voor verhuurd onroerend goed. Daar hoort ook aansprakelijkheid als eigenaar bij. De hele lijst staat op verzekeringen voor verhuurd onroerend goed.

Moet ik een opstalverzekering hebben als ik huur?

Nee. De opstalverzekering hoort bij de eigenaar van het gebouw. Als huurder van een woning verzeker je je inboedel, en wat jij zelf aan het gehuurde hebt aangebracht valt daar als huurdersbelang onder, meestal tot een maximum uit je eigen voorwaarden. Een keuken, een badkamer of een parketvloer die jij hebt betaald zit meestal niet in de opstalpolis van je verhuurder, al hangt dat ook af van wat de huurovereenkomst erover zegt. Huur je een bedrijfspand, dan liggen de bedragen en de eisen anders: dat staat op huurdersbelangverzekering.

Hoe wij een opstaldekking beoordelen

Wij zijn onafhankelijk en hebben geen eigen product. Wij kijken naar drie dingen: staat het pand op de juiste soort polis, klopt het verzekerde bedrag met de herbouwwaarde, en sluit de dekking aan op wat er met het pand gebeurt. Dat laatste is waar het in de praktijk misgaat. Leegstand en verbouwing moeten gemeld worden, vaak binnen een termijn die in de voorwaarden staat. Verhuur hoort er ook bij: bij a.s.r. is het woonhuis zonder de dekking Verhuur op het polisblad niet verzekerd. Alleen bij sommige zakelijke huurdersbelangvoorwaarden staat verhuur niet met zoveel woorden in de meldplicht, en dan vraag je het na in plaats van het aan te nemen.

Veelgestelde vragen