Opstalverzekering: wat hij dekt, en welke polis bij jouw pand hoort

Wat dekt een opstalverzekering?

De opstalverzekering dekt het gebouw: muren, dak, vloeren, kozijnen en alles wat verder aard- en nagelvast zit. Een vaste keuken en een badkamer horen daar meestal bij, maar niet altijd: wat jij er als appartementseigenaar of als huurder zelf in hebt gezet telt bij veel verzekeraars als eigenaarsbelang of huurdersbelang, en dat loopt via de inboedelpolis. Losse spullen vallen eronder niet, daarvoor is de inboedel- of inventarisverzekering. De vuistregel is simpel: draai het huis om en schud. Wat blijft zitten is opstal, wat eruit valt is inboedel.

Standaard gaat het om schade door brand, storm, water, inbraak en aanrijding. Daaromheen zitten dekkingen die je pas mist als je ze nodig hebt: opruimings- en sloopkosten, schade door blussen, en de meerkosten om bij herbouw aan de bouwvoorschriften van vandaag te voldoen. Let op de maxima, want die verschillen per polis: bij Nh1816 geldt een percentage bovenop het verzekerde bedrag (tot 20% voor onder meer opruiming), bij a.s.r. een vast bedrag per post of helemaal geen maximum.

Kijk ook of jouw polis alleen de gebeurtenissen dekt die erin staan, of dat hij all-risk is. Dat staat in de openingszin van je eigen voorwaarden. Wat dat verschil betekent leggen we uit op woonverzekering. Glas is een verhaal apart: bij de ene woningverzekeraar zit het in het woonhuisbegrip, bij de andere is het een keuzedekking, en bij een bedrijfspand is het vaak een losse keuze of juist een uitsluiting. Kijk dus op je polisblad.

Wat is het verschil tussen opstalverzekering en inboedelverzekering?

De opstalverzekering is voor het gebouw. Bij Nh1816 Woonhuisverzekering extra uitgebreid (polismantel 1622, mei 2026, artikelen 1.1 en 1.2) sluit de eigenaar die af op basis van de herbouwkosten. Je particuliere spullen vallen onder Nh1816 Inboedelverzekering extra uitgebreid (polismantel 1427, mei 2026, artikelen 2.1 en 1.1). Die kan de eigenaar of huurder afsluiten.

De tabel volgt als voorbeeld de voorwaarden van Nh1816 (woonhuis: polismantel 1622, inboedel: polismantel 1427, artikel 2.10.7, beide mei 2026) en voor een bedrijfspand De Goudse Bedrijfsgebouwen (BGB-2601, januari 2026, begrippenlijst).

Bij een bedrijfspand telt bij De Goudse Bedrijfsgebouwen niet mee wat voor rekening en risico van de huurder is aangebracht (BGB-2601, januari 2026, begrippenlijst).

Bij Nh1816 Woonhuisverzekering extra uitgebreid (polismantel 1622, mei 2026, artikel 2.1) zijn ook duurzaam aanwezige zonnepanelen, warmtepompen, laadpalen en thuisaccu's verzekerd. Bij Nh1816 telt de fundering ook mee, behalve bij een appartement. Woon je zelf in het huis, bekijk dan onze pagina over de woonverzekering.

Wat dekt een opstalverzekering niet?

Een opstalverzekering is bedoeld voor plotselinge, onvoorziene schade. Bij Nh1816 Woonhuisverzekering extra uitgebreid (polismantel 1622, mei 2026, artikel 3) vallen onder meer slijtage en bepaalde grote rampen buiten de dekking. Denk aan slijtage, onvoldoende onderhoud, bepaalde vochtschade, verzakking, aardbeving en overstroming vanuit een primaire waterkering of de zee. Kijk voor jouw polis in je eigen voorwaarden.

• Aardbeving, vulkanische uitbarsting, molest en atoomkernreacties.
• Overstromingswater door bezwijken, overlopen of falen van een primaire waterkering, water dat gedeeltelijk of geheel uit zee komt en grondwater.
• (Grond)verzakking, (grond)verschuiving, instorting en trillingen.
• Slijtage, constructie- of montagefouten en schade die ontstaat of verergert door onvoldoende onderhoud.
• Vocht door slechte ventilatie of condensvorming en vochtdoorlating van muren, vloeren en schoorstenen.
• Schade bij verhuur zonder dekking verhuur op het polisblad.
• Schade die de verzekerde opzettelijk veroorzaakt of verergert.

Wij nemen de uitsluitingen met je door.

Welke opstalverzekering hoort bij mijn pand?

Dezelfde dekking heet in vier situaties iets anders, en de grens tussen wat jij verzekert en wat een ander verzekert ligt elke keer ergens anders. Zoek je eigen situatie op en lees daar verder, want het detail staat op die pagina en niet hier.

Voor welk bedrag verzeker je een gebouw?

Voor de herbouwwaarde: wat het kost om hetzelfde pand op dezelfde plek opnieuw te bouwen. Dat is iets anders dan de marktwaarde, wat een koper ervoor betaalt, en iets anders dan de WOZ-waarde, een fiscale rekenwaarde. Je verzekert de bouwkosten, niet de verkoopprijs.

Het verschil zit vooral in de grond. In de marktwaarde en de WOZ-waarde zit de grond mee, in de herbouwwaarde niet: wie op dezelfde plek herbouwt, heeft de grond al. Daar staat tegenover dat herbouwen dingen kost die in geen enkele verkoopprijs zitten, zoals slopen en afvoeren, een vergunning, een architect en bouwen volgens de eisen van vandaag. Hoe je dat bedrag voor een woning bepaalt staat op woonverzekering; voor een bedrijfspand staat het op herbouwwaarde berekenen.

Wat gebeurt er als je opstalverzekering te laag is?

Staat het verzekerde bedrag lager dan de herbouwwaarde, dan krijg je zonder garantie tegen onderverzekering naar verhouding vergoed. Nh1816 Woonhuisverzekering extra uitgebreid (polismantel 1622, mei 2026, artikel 4.5) geeft dit voorbeeld: € 150.000 verzekerd, € 200.000 herbouwwaarde, € 25.000 schade. Uitkering: € 150.000 / € 200.000 x € 25.000 = € 18.750. Controleer jouw voorwaarden.

Nh1816 geeft volgens artikel 4.5 garantie bij een goedgekeurde herbouwwaardemeter, goedgekeurd taxatie- of herbouwwaarderapport, adresscan of juiste bouwkostenopgave voor een woning van maximaal 12 maanden oud. Na 60 maanden vraagt Nh1816 naar inhoudsvergrotende verbouwingen van samen minimaal € 5.000. Meld je die niet en blijkt het verzekerde bedrag bij schade te laag, dan is er alsnog onderverzekering. Volgens artikel 1.3 worden bedrag en premie jaarlijks aangepast aan bouw- en materiaalkosten.

De Goudse Bedrijfsgebouwen (BGB-2601, januari 2026) geeft vijf jaar garantie na acceptatie van de waardebepaling (2.9.2). Meld een verandering van de herbouwwaarde op tijd, anders vervalt mogelijk de garantie (2.9.3). Verbrugging vanuit een andere dekking kan niet bij verhuurde gebouwen (2.8.2). Wij leggen de evenredigheidsregel per verzekering en de herbouwwaardemeter die in 2026 telt uit.

Hoe wordt de premie van een opstalverzekering berekend?

Nh1816 berekent de premie op basis van de gegevens op je polisblad, zoals het verzekerde bedrag, de dekking en het eigen risico (Woonhuisverzekering extra uitgebreid, polismantel 1622, mei 2026, artikel 5). Verandert de bouwaard, de dakbedekking of het gebruik, dan kan Nh1816 de premie aanpassen (artikel 1.4). Een premieberekening zonder juiste herbouwwaarde is een berekening op het verkeerde getal. Controleer voor jouw polis welke gegevens de verzekeraar gebruikt.

Volgens artikel 1.2 is het verzekerde bedrag de herbouwwaarde van woonhuis en bijgebouwen. Je stelt dit zelf vast met een herbouwwaardemeter, adresscan, taxatie- of herbouwwaarderapport. Heb je een monument, lees dan ook monument verzekeren: daar gelden andere regels voor de meter en het verzekerde bedrag. Veranderen gegevens, dan kan volgens artikel 5 de premie wijzigen. Artikel 1.4 vraagt binnen twee maanden melding van ander gebruik dan wonen, gewijzigde bouwaard of dakbedekking, onbewoond zijn en verhuur aan seizoenarbeiders of studenten.

De Goudse Bedrijfsgebouwen (BGB-2601, januari 2026, artikel 3.2.2) vraagt onder meer naar bedrijfsactiviteiten, bouwaard, dakbedekking, zonnepanelen en leegstand langer dan twee maanden. Nh1816 laat volgens artikel 4.4 het stormeigenrisico van € 250 afkopen tegen premietoeslag. Wij bekijken met je welke gegevens nodig zijn.

Wat kost een opstalverzekering per maand?

Een opstalverzekering heeft geen vast maandbedrag. Je premie hangt onder meer af van de bouwaard en de dakbedekking, bijvoorbeeld riet in plaats van pannen (a.s.r., VP WH 2026-01, artikel 9.2), en van de herbouwwaarde en de aard van het bedrijf of het gebruik (De Goudse, BGB-2601, januari 2026, artikel 3.2.2).

Bij a.s.r. meld je verhuur en veranderingen in bouwaard of dakbedekking uiterlijk binnen 30 dagen (VP WH 2026-01, artikel 9.2). a.s.r. kan daarna de premie of voorwaarden wijzigen of de verzekering beëindigen (VP WH 2026-01, artikel 9.2). a.s.r. past de premie jaarlijks aan met indexcijfers van het CBS (VP WH 2026-01, artikel 8.1). Bij De Goudse meld je veranderingen in de aard van het bedrijf of beroep, de bouwaard, dakbedekking en herbouwwaarde (Productvoorwaarden Bedrijfsgebouwen BGB-2601, januari 2026, artikel 3.2.2). Bij een verhuurd bedrijfspand gaat het dus ook om wat je huurder er doet. De Goudse kan daarna de premie of voorwaarden aanpassen (BGB-2601, januari 2026, artikel 3.2.4).

Bij Avéro Achmea staat de jaarpremie op het verzekeringsbewijs. Je kunt die ook per maand of kwartaal betalen. De premie omvat ook assurantiebelasting (Avéro Achmea, Voorwaarden Gebouw Algemeen deel, januari 2025, artikel 6). Wij noemen geen premiebedrag. Wij vragen offertes op voor jouw pand. De herbouwwaarde is een basis voor de premie. Bekijk de herbouwwaardemeter.

Is een opstalverzekering verplicht?

Geen enkele wet legt die plicht rechtstreeks bij de eigenaar. Hij komt van twee andere kanten. Bij een hypotheek staat hij in de voorwaarden: De Nederlandse schrijft in artikel 33 lid 1 van de Algemene voorwaarden (PXB, november 2022) voor dat de schuldenaar een opstalverzekering afsluit voor ten minste de herbouwwaarde, en niet nakomen is daar een grond om de lening op te eisen. Bij een appartement loopt hij via artikel 5:112 lid 1 sub d BW, dat eist dat het reglement vastlegt door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw verzekerd wordt. Lees dus je eigen akte en je eigen hypotheekvoorwaarden, niet een algemene regel.

Heb ik een opstalverzekering nodig voor mijn appartement?

Meestal niet zelf. Bij een appartement verzekert de Vereniging van Eigenaars het gebouw, en jij verzekert je inboedel, je eigenaarsbelang en je aansprakelijkheid. Die grens is scherper dan de meeste eigenaren denken en hij verschilt per splitsingsakte. Wat de VvE-polis wel en niet dekt staat op VvE-verzekering.

Wat verandert er aan mijn opstalverzekering als ik ga verhuren?

Verhuur verandert het risico, en daarmee je polis. Een particuliere woonhuisverzekering is geschreven voor bewoning door de eigenaar, dus meld het als je gaat verhuren: bij a.s.r. en Nh1816 kan verhuur op dezelfde polis met de dekking Verhuur, bij a.s.r. ook voor het hele huis aan één persoon of gezin. Past je verhuur daar niet in, bijvoorbeeld het hele huis aan meerdere huurders tegelijk, dan kom je uit bij een polis voor verhuurd onroerend goed. Daar hoort ook aansprakelijkheid als eigenaar bij. De hele lijst staat op verzekeringen voor verhuurd onroerend goed.

Welke verzekering heb je nodig bij een huurhuis?

Als verhuurder kies je een opstalverzekering met Verhuur op het polisblad (a.s.r., VP WH 2026-01, artikel 2.1). Neem liefst huurderving mee (Nh1816, polismantel 1622, mei 2026, artikel 2.5.4). Let op aansprakelijkheid als bezitter (artikel 6:174 BW). Je huurder verzekert eigen inboedel en huurdersbelang (Nh1816, polismantel 1427, mei 2026, artikelen 1.1 en 2.10.7).

• Opstal met verhuur op het polisblad: Bij a.s.r. gaat de woonhuisverzekering uit van eigen bewoning, en moet bij verhuur de dekking Verhuur op het polisblad staan (VP WH 2026-01, artikel 2.1). Verhuur van het hele woonhuis aan 1 persoon of 1 gezin is verzekerd met een schriftelijke of digitale huurovereenkomst, identiteitscontrole met een origineel en geldig identiteitsbewijs en huurbetaling op een Nederlandse bankrekening (a.s.r., VP WH 2026-01, artikel 3.4). Verhuur je het hele woonhuis aan verschillende personen of gezinnen tegelijk (kamerverhuur en onderverhuur), dan is dat niet verzekerd. Je kunt wel maximaal 3 kamers verhuren als je zelf ook in het woonhuis woont (a.s.r., VP WH 2026-01, artikel 3.4). Zonder Verhuur op het polisblad blijven tijdens verhuur alleen brand, ontploffing, blikseminslag, storm, hagel, sneeuwdruk en luchtverkeer verzekerd (a.s.r., VP WH 2026-01, artikel 3.4).
• Huurderving: Staat verhuur op je polisblad en wordt je woonhuis door een gedekte gebeurtenis onbewoonbaar, dan vergoedt Nh1816 huurderving tot maximaal 78 weken, boven het verzekerde bedrag en tot maximaal 10% van dat bedrag (polismantel 1622, mei 2026, artikelen 2.5 en 2.5.4). Begint herstel of herbouw niet binnen 12 maanden na de schadedatum, dan vergoedt Nh1816 ten hoogste 16 weken (polismantel 1622, mei 2026, artikel 2.5.4). Is het woonhuis niet meer te bewonen, dan vergoedt a.s.r. huurderving op basis van de huurwaarde, samen met vervangend onderdak tot maximaal € 35.000 (VP WH 2026-01, artikel 5.4). Bij herstel of herbouw geldt maximaal 52 aaneengesloten weken (a.s.r., VP WH 2026-01, artikel 5.4).
• Aansprakelijkheid als eigenaar: Bij een gebrek aan je pand dat gevaar oplevert, kun je als bezitter aansprakelijk zijn als dat gevaar zich verwezenlijkt (artikel 6:174 BW). Dat geldt niet als je ook bij kennis van het gevaar niet aansprakelijk zou zijn geweest. Er is geen wettelijke verzekeringsplicht. Lees meer over verhuurdersaansprakelijkheid.
• Voor je huurder: Je huurder kan zelf een inboedelverzekering afsluiten bij Nh1816 (polismantel 1427, mei 2026, artikel 1.1). Huurdersbelang is daarbij standaard verzekerd tot € 15.000, tenzij een hoger bedrag op het polisblad staat (Nh1816, polismantel 1427, mei 2026, artikel 2.10.7). Bekijk de woonverzekering. Huurt je huurder een bedrijfspand, bekijk dan de huurdersbelangverzekering.

Wat doet je opstalverzekering als het pand leeg staat?

Bij Nh1816 Woonhuisverzekering extra uitgebreid (polismantel 1622, mei 2026, artikel 2.7.2) is de dekking beperkt als je woning onbewoond is. Inbraak, diefstal en vandalisme vereisen zichtbare braaksporen. Na 12 maanden onbewoond zijn die niet meer verzekerd. Dit geldt ook als de woning onbewoond is vanwege een verbouwing. Kijk in je eigen voorwaarden wat leegstand voor jouw polis betekent. Lees meer over een leegstaand pand verzekeren.

De overige gebeurtenissen in artikel 2.7.2 zijn brand, blikseminslag, ontploffing, luchtvaartuigen, storm, hagel, aanrijding, aanvaring en het omvallen van een boom, kraan, hoogwerker, heistelling of windmolen. Volgens artikel 4.3.5 vergoedt Nh1816 bij een onbewoond woonhuis op basis van de verkoopwaarde als die lager is dan de herbouwwaarde.

De Goudse Bedrijfsgebouwen (BGB-2601, januari 2026, artikel 3.2.2) vraagt melding als een bedrijfsgebouw of zelfstandig deel langer dan twee maanden leegstaat. Tussen twee huurders kan je pand tijdelijk leegstaan. Wij bekijken met je de verzekeringen voor verhuurd onroerend goed.

Moet ik een opstalverzekering hebben als ik huur?

Nee. De opstalverzekering hoort bij de eigenaar van het gebouw. Als huurder van een woning verzeker je je inboedel, en wat jij zelf aan het gehuurde hebt aangebracht valt daar als huurdersbelang onder, meestal tot een maximum uit je eigen voorwaarden. Een keuken, badkamer of parketvloer die je op eigen kosten hebt aangebracht, valt onder dat huurdersbelang. Of de opstalpolis van je verhuurder er ook voor geldt, hangt af van die polis en van wat de huurovereenkomst erover zegt. Huur je een bedrijfspand, dan liggen de bedragen en de eisen anders: dat staat op huurdersbelangverzekering.

Wie betaalt de opstalverzekering, huurder of verhuurder?

Als verhuurder en eigenaar betaal je de opstalverzekering. a.s.r. verlangt juridisch (mede-)eigendom (VP WH 2026-01, artikel 1). De verzekeringnemer betaalt de premie bij Nh1816 (AVC7, maart 2025, artikel 12) en Avéro Achmea (Voorwaarden Gebouw Algemeen deel, januari 2025, artikel 2). De huurder kan zelf inboedel en huurdersbelang verzekeren bij Nh1816 (polismantel 1427, mei 2026, artikelen 1.1 en 2.10.7).

De opstalverzekering staat niet in de lijst van het Besluit servicekosten voor woonruimte (BWBR0014932, bijlage onderdeel 9, geldend sinds 1-7-2014, bij artikel 7:237 lid 3 BW). De lijst noemt bij verzekeringen alleen een gemeenschappelijke verzekering of fonds voor een risico dat tot de verplichtingen van de huurder behoort. Vanaf 1 januari 2027 noemt onderdeel 7 alleen een verzekering voor mede ter beschikking gestelde roerende zaken of een gemeenschappelijk fonds, niet de opstalverzekering.

Nh1816 verzekert een woonhuis dat je particulier zelf bewoont en waarvan je particulier (mede-)eigenaar bent (polismantel 1622, mei 2026, artikel 2.1). Ook a.s.r. gaat uit van eigen bewoning, en tijdens verhuur is het woonhuis alleen verzekerd met de dekking Verhuur op het polisblad (VP WH 2026-01, artikel 2.1). Met die keuzedekking kun je onder voorwaarden het hele woonhuis verhuren aan 1 persoon of 1 gezin, of maximaal 3 kamers als je zelf ook in het woonhuis woont. Verhuur je het hele woonhuis aan verschillende personen of gezinnen tegelijk (kamerverhuur en onderverhuur), dan is de schade niet verzekerd (a.s.r., VP WH 2026-01, artikel 3.4). Zonder Verhuur op het polisblad verzekert a.s.r. tijdens verhuur alleen brand, ontploffing, blikseminslag, storm, hagel, sneeuwdruk en luchtverkeer (VP WH 2026-01, artikel 3.4). Verhuur je meerdere woningen of panden als belegging, dan kijken wij naar een polis voor verzekeringen voor verhuurd onroerend goed.

Heeft je pand een gebrek dat gevaar oplevert en verwezenlijkt dat gevaar zich, dan kun je als bezitter aansprakelijk zijn volgens artikel 6:174 BW, tenzij je ook bij kennis van het gevaar niet aansprakelijk zou zijn geweest. Er is geen wettelijke plicht om dit te verzekeren. Lees meer over verhuurdersaansprakelijkheid.

Hoe wij een opstaldekking beoordelen

Wij zijn onafhankelijk en hebben geen eigen product. Sluit je via ons af, dan ontvangen wij provisie van de verzekeraar; die zit in je premie. Wij kijken naar drie dingen: staat het pand op de juiste soort polis, klopt het verzekerde bedrag met de herbouwwaarde, en sluit de dekking aan op wat er met het pand gebeurt. Dat laatste is waar het in de praktijk misgaat. Leegstand en verbouwing moeten gemeld worden, vaak binnen een termijn die in de voorwaarden staat. Verhuur hoort er ook bij: bij a.s.r. is je woonhuis tijdens verhuur zonder de dekking Verhuur op het polisblad alleen verzekerd voor brand, ontploffing, blikseminslag, storm, hagel, sneeuwdruk en luchtverkeer. Ook Nh1816 verzekert schade tijdens verhuur alleen als de dekking verhuur op je polisblad staat. Noemen je voorwaarden verhuur niet met zoveel woorden, vraag het dan na in plaats van het aan te nemen.

Veelgestelde vragen