VvE-verzekering: wat de opstalpolis van de VvE wel en niet dekt

Een appartement kopen om te verhuren voelt eenvoudiger dan een heel pand kopen. Het onderhoud is geregeld, het gebouw is verzekerd en er is een bestuur dat het bijhoudt. Precies daardoor kijkt bijna niemand naar de vraag wat die collectieve polis nu eigenlijk voor jou doet. Hieronder staat wat de wet regelt, wat het reglement regelt, en welke drie gaten er overblijven zodra er een huurder in zit.

Is een VvE verplicht om het gebouw te verzekeren?

De wet legt die plicht niet rechtstreeks bij de vereniging, maar bij het reglement. Artikel 5:112 lid 1 sub d BW eist dat het reglement vastlegt door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaars moet worden verzekerd. In de praktijk verzekert de VvE daardoor vrijwel altijd het hele gebouw.

Dat onderscheid is meer dan juridische haarkloverij. Het betekent dat het antwoord op de vraag "wat is verzekerd" niet in een wetsartikel staat maar in jouw splitsingsakte en het daarin aangewezen modelreglement. Twee appartementen in dezelfde straat kunnen dus een verschillende grens hebben tussen wat de VvE draagt en wat de eigenaar draagt. Vraag daarom altijd de akte op, en niet alleen het polisblad. De wetsartikelen die we hierna noemen geven we in eigen woorden weer; de letterlijke tekst staat op wetten.overheid.nl en voor jouw situatie is de splitsingsakte leidend.

Wordt vaak verward met een ander artikel. Artikel 5:126 BW gaat niet over verzekeren maar over beheer: de vereniging voert het beheer over de gemeenschap en houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Voor een gebouw dat voor bewoning is bestemd noemt lid 2 twee maatstaven voor de jaarlijkse reservering: het bedrag uit een meerjarenonderhoudsplan van ten hoogste vijf jaar oud, of ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. Die herbouwwaarde komt zo terug bij de opstalpolis.

Artikel 5:136 lid 1 BW wijst tenslotte aan wie namens iedereen optreedt: degene die krachtens het reglement verplicht is het gebouw te doen verzekeren, vertegenwoordigt de gezamenlijke appartementseigenaars bij de uitoefening van de rechten uit de verzekeringsovereenkomst en beheert de ontvangen verzekeringspenningen. Jij claimt bij een gebouwschade dus niet zelf, de vereniging doet dat.

Wat verzekert de VvE dan precies?

De VvE verzekert het gebouw ten behoeve van alle appartementseigenaars samen. Bij schade gaat het geld eerst naar herstel: zodra tot herstel is besloten, worden de verzekeringspenningen daarvoor aangewend (artikel 5:136 lid 2 BW). Uitkeren aan een individuele eigenaar gebeurt volgens lid 4 in een beperkt aantal gevallen.

Het gaat om de volgende situaties: er blijft na herstel een overschot over, de vergadering van eigenaars heeft besloten van herstel af te zien en er zijn daarna drie maanden verstreken, of de splitsing wordt opgeheven. Buiten die situaties krijg je als eigenaar in beginsel geen bedrag op je rekening waarmee je zelf iets kunt regelen. Herstel van schade aan de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, gebeurt volgens lid 3 zoveel mogelijk volgens de aanwijzingen van de eigenaren die het aangaat.

Van dit alles kan in het reglement worden afgeweken (artikel 5:136 lid 5 BW). Ook hier geldt dus: de akte is leidend, niet de aanname. Wat de VvE-polis inhoudelijk dekt aan gebeurtenissen, welk eigen risico er geldt en op welk bedrag het gebouw staat, lees je alleen op het polisblad en in de voorwaarden van die verzekering.

Wat dekt de opstalverzekering van de VvE niet als je je appartement verhuurt?

De VvE-polis verzekert het gebouw, niet jouw positie als verhuurder. Buiten de dekking blijven daarom: de inboedel in het appartement, jouw eigen aanpassingen voor zover die niet voor rekening van de VvE komen, het verlies van huurinkomsten en jouw aansprakelijkheid tegenover de huurder en tegenover derden. Verhuur verandert niets aan de VvE-polis en alles aan wat jij zelf nodig hebt.

Het eerste gat is de inboedel. Verhuur je gemeubileerd, dan zijn de bank, het bed en de apparatuur jouw eigendom en horen ze op een polis van jou. Verhuur je kaal, dan is de inboedel van de huurder, en die verzekert dat zelf. Het valt in geen van beide gevallen onder het gebouw.

Het tweede gat is je eigenaarsbelang: de keuken, de badkamer, de vloer en de aanbouwsels die jij in je privégedeelte hebt laten aanbrengen. Daar gaat de volgende sectie over, want dat gat is het lastigste van de drie.

Het derde gat is huurderving. Brandt het gebouw en is je appartement maandenlang onbewoonbaar, dan loopt de huur niet door terwijl je hypotheeklasten dat wel doen. Of huurderving is meeverzekerd verschilt per polis en staat op het polisblad, dus behandel het als iets om na te vragen en niet als iets dat er standaard in zit. Voor eigenaren met meerdere objecten schrijven we daarover apart op verzekeringen voor verhuurd onroerend goed.

Wat is eigenaarsbelang, en waarom valt het zo vaak tussen twee polissen?

Eigenaarsbelang is alles wat jij als appartementseigenaar nagelvast in je eigen gedeelte hebt laten aanbrengen: een nieuwe keuken, een badkamer, een gietvloer, vaste kasten, een airco. Het zit vast aan het gebouw, dus het is geen inboedel. Het is niet gemeenschappelijk, dus het valt niet vanzelf onder de polis van de VvE.

Verzekeraars schrijven die grens ook zo op. In de polisvoorwaarden Inboedel Basis PP 2300-10 van Nationale-Nederlanden staat in artikel 3.2.11: "Ook vergoeden wij geen schade aan het eigenaarsbelang die verzekerd is via de Vereniging van Eigenaars (VVE) óf die op grond van een koopakte of reglement van de VVE voor rekening van de VVE komt." Dezelfde bepaling staat in de All-in-variant PP 2400-10 onder artikel 3.2.17.

De keerzijde staat in diezelfde All-in-voorwaarden, artikel 2.1: "Daarnaast dekken we je eventuele huurdersbelang of eigenaarsbelang. Dit valt onder de verzekerde som. We dekken het huurdersbelang of eigenaarsbelang niet als dit al elders is verzekerd." Twee dingen volgen daaruit. Eerst: de inboedelpolis kan het eigenaarsbelang dragen, maar binnen hetzelfde verzekerde bedrag als je spullen, dus een dure keuken eet je inboedelbedrag op. En tweede: precies daar waar het reglement zegt dat de VvE iets draagt, houdt jouw polis op, en waar het reglement zwijgt, houdt de VvE-polis op. Wie geen van beide leest, ontdekt het gat pas bij de schade.

Hoeveel je daarvoor moet verzekeren en waarom het je inboedelsom opeet, staat op eigenaarsbelang verzekeren. De vergelijkbare situatie bij een huurder in een bedrijfspand heet huurdersbelang. Die werkt hetzelfde en staat uitgelegd op huurdersbelangverzekering.

Wat gebeurt er met de aanpassingen die je zelf hebt gedaan?

Je mag ze aanbrengen, maar je moet ze melden. Artikel 5:119 lid 1 BW zegt dat een appartementseigenaar zonder toestemming veranderingen mag aanbrengen in zijn eigen gedeelte, mits die geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. Lid 2 legt daarnaast een plicht op: hij is verplicht de vereniging onverwijld van een verandering kennis te geven.

Diezelfde bepaling regelt ook wie de rekening krijgt. Leidt de verandering tot een wijziging van de verzekeringspremie, dan komt het verschil voor rekening van hem en zijn rechtsopvolgers. Een aanbouw of een zware installatie die de premie van de collectieve polis omhoog duwt, betaal jij dus, en na verkoop de volgende eigenaar.

De scherpste reden om te melden staat ergens anders. Bij de verdeling van de verzekeringspenningen na herstel wordt de waardeverhouding tussen de appartementsrechten aangehouden zoals die was, en daarbij mag volgens artikel 5:136 lid 2 BW geen rekening worden gehouden met veranderingen die een eigenaar in zijn eigen gedeelte heeft aangebracht, tenzij hij daarvan tijdig aan de vereniging kennis had gegeven. Melden is dus geen formaliteit: het bepaalt of je investering meetelt.

Ben je als verhuurder aansprakelijk, en loopt dat via de VvE?

Je aansprakelijkheid als verhuurder loopt in de regel niet via de VvE-polis. Er zijn twee sporen. Tegenover derden geldt artikel 6:174 BW: de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, is aansprakelijk wanneer dat gevaar zich verwezenlijkt. Dat is geen automatisme, want hetzelfde artikel kent een tenzij-clausule. Tegenover je huurder geldt het huurrecht.

Dat huurrecht is artikel 7:208 BW. De verhuurder is verplicht de door een gebrek veroorzaakte schade te vergoeden als het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, of als het gebrek er bij het aangaan al was en hij het kende of had behoren te kennen. Een gebrek is volgens artikel 7:204 lid 2 BW een staat of eigenschap waardoor de huurder niet het genot krijgt dat hij van een goed onderhouden zaak mocht verwachten. Van deze artikelen kan volgens artikel 7:209 BW niet ten nadele van de huurder worden afgeweken voor gebreken die de verhuurder bij het aangaan kende of had behoren te kennen.

Nuance bij de VvE. Een aansprakelijkheidsverzekering van een vereniging kan de leden meeverzekeren: in de voorwaarden VW AVB 547-04 van Nationale-Nederlanden, een polismantel zonder versiedatum in de kop, staan onder artikel 1.4 als verzekerde genoemd de bestuursleden van de vereniging en "leden van de Vereniging van Eigenaren als eigenaar van een appartementsrecht". Dat is aansprakelijkheid in de hoedanigheid van appartementseigenaar. Het is niet hetzelfde als de verplichtingen die jij in een huurovereenkomst op je neemt, en het staat ook niet in elke polis. Controleer het dus per polis in plaats van erop te rekenen.

Hoe die aansprakelijkheid in de praktijk uitpakt bij een lekkage of een losgeraakt gevelonderdeel, staat uitgewerkt in ons artikel wanneer ben je als verhuurder aansprakelijk voor schade door je pand.

Mijn verhuurde appartement heeft waterschade door het dak van de VvE. Wie betaalt wat?

De waterschade aan het gebouw valt onder de opstalverzekering van de VvE, maar de reparatie van het dak zelf vaak niet. Dat is een belangrijk verschil: veel gebouwenpolissen vergoeden de gevolgschade van de lekkage wel en de kosten om de oorzaak te verhelpen niet. Wat daarna in jouw appartement beschadigd is, valt er sowieso buiten.

Het gebouw eerst. Wat de splitsingsakte gemeenschappelijk noemt, verzekert de VvE, en bij een dak is dat meestal het geval. De VvE meldt de schade. Let op de knip in de polis: bij een van de VvE-gebouwenpolissen die wij plaatsen staat letterlijk dat de schade door binnendringende neerslag verzekerd is en de reparatiekosten van het dak zelf niet. Dat dakherstel komt dan uit de kas van de VvE of uit het meerjarenonderhoudsplan. Welk eigen risico er geldt lees je op het polisblad. Wacht daar niet op: meld het bij de beheerder én bij je eigen verzekeraar, want de tweede kijkt naar iets anders dan de eerste.

Dan je eigen appartement. De inboedel is van de huurder als je kaal verhuurt en van jou als je gemeubileerd verhuurt. De vloer, de keuken en de badkamer die jij hebt laten aanbrengen zijn eigenaarsbelang, en die vallen niet vanzelf onder de VvE-polis. De huur die je tijdens het herstel misloopt draagt niemand van de VvE. Wat er precies onder welke post valt staat hierboven bij eigenaarsbelang.

Blijft de vraag of de VvE jouw gevolgschade moet vergoeden. Dat kan, en dan loopt het via artikel 6:174 BW, waarin de bezitter van een opstal aansprakelijk is als die niet voldoet aan de eisen die men eraan mag stellen en het gevaar zich verwezenlijkt. Bij een dak dat aantoonbaar achterstallig onderhoud had is dat een reële route, al kent het artikel ook een tenzij-clausule. De aansprakelijkheidsverzekering van de VvE kán zo'n claim behandelen, maar controleer dat per polis: de VvE-AVB die wij het vaakst tegenkomen verzekert een lid voor het appartement dat het zelf bewoont, en bij verhuur is dat per definitie niet zo. Houd er bovendien rekening mee dat je als lid meebetaalt aan wat de VvE zelf draagt.

En je huurder klopt intussen bij jou aan, niet bij de VvE. Voor hem ben jij de verhuurder. Artikel 7:206 BW verplicht je het gebrek te verhelpen, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van je zijn te vergen. Daarnaast kan een gebrek reden zijn voor huurvermindering, en dat is een aparte route met eigen regels. Artikel 7:208 BW regelt wanneer je ook zijn schade moet vergoeden. Dat je voor het herstel zelf van de VvE afhankelijk bent, is een omstandigheid die meetelt, maar het maakt jou niet automatisch vrij tegenover je huurder.

Moet je het bij je eigen verzekeraar melden als je gaat verhuren?

Ja. Verhuur is een risicowijziging en die moet je doorgeven. In de inboedelvoorwaarden van Nationale-Nederlanden staat het zo: wijzigingen voor je woning of inboedel moet je zo snel mogelijk doorgeven, in ieder geval binnen twee maanden, en eerder als je er eerder van op de hoogte bent. Zakelijke voorwaarden kennen dezelfde plicht.

Bij de zakelijke variant is de opsomming concreter. In de huurdersbelangvoorwaarden van dezelfde verzekeraar (HUU.001.02, 2023) noemt artikel 7.2.1 als te melden wijzigingen onder meer een wijziging van bestemming, bouwaard of dakbedekking van het gebouw, en het feit dat het gebouw geheel of grotendeels leeg komt te staan of langer dan twee aaneengesloten maanden buiten gebruik is. Leegstand staat daar dus letterlijk in. Verhuur wordt in die opsomming niet apart genoemd: of je het moet melden, hangt ervan af of het in jouw geval een wijziging van bestemming oplevert. Vraag dat na in plaats van het aan te nemen.

Let ook op het verschil tussen tijdelijke en structurele verhuur. De inboedelvoorwaarden All-in PP 2400-10 dekken schade aan je inboedel tijdens tijdelijke verhuur alleen onder voorwaarden, waaronder verhuur aan maximaal twee huurders tegelijk en een beperkt aantal maanden per verzekeringsjaar. Een appartement dat je permanent verhuurt is dus een ander product en geen variant op je gewone woonverzekering. Vraag bij twijfel na wat er op jouw polisblad staat voordat de huurder erin trekt, niet erna.

Wat controleer je op het polisblad van de VvE?

Vier dingen. Op welk bedrag staat het gebouw verzekerd en op welke grondslag. Loopt er een indexering mee. Welke gebeurtenissen en welk eigen risico gelden er. En vooral: welk modelreglement is van toepassing, want dat bepaalt waar de grens ligt tussen wat de VvE draagt en wat jij zelf draagt.

Het verzekerde bedrag is het punt waar het geld zit. Staat het gebouw te laag verzekerd, dan werkt dat door naar alle eigenaren tegelijk, want een verzekeraar keert bij onderverzekering naar verhouding uit. Hoe dat rekenen precies gaat en waarom het ook bij kleine schades meespeelt, staat op onderverzekering. De herbouwwaarde van het gebouw zelf leggen we uit op gebouwenverzekering.

Vraag daarnaast om de laatste jaarstukken en het meerjarenonderhoudsplan. Die zeggen iets over de vraag of het gebouw daadwerkelijk op een actuele herbouwwaarde staat, en of de reservering aansluit bij de maatstaven van artikel 5:126 lid 2 BW. Een VvE die haar eigen herbouwwaarde niet kent, heeft die vrijwel zeker ook niet op de polis staan.

De herbouwwaarde berekenen voor een VvE gebeurt over het hele complex, niet over jouw appartement. Staat die som lager dan de werkelijke herbouwwaarde, dan wordt elke schade naar verhouding uitgekeerd, ook jouw aandeel daarin. Vul de twee bedragen van het polisblad van de VvE in en je ziet wat er overblijft. Meer over hoe je aan een herbouwwaarde komt die standhoudt staat op herbouwwaarde bedrijfspand berekenen.

Wat als de VvE slapend is?

Een slapende VvE is nog steeds een VvE. De vereniging ontstaat van rechtswege bij de splitsing en iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid. De verplichtingen uit artikel 5:126 BW blijven dus gewoon gelden: beheer voeren en een reservefonds in stand houden. Slapend betekent alleen dat er niemand is die het doet.

Voor de verzekering is dat een reëel risico. Is er geen actief bestuur, dan is er ook niemand die de premie betaalt, het verzekerde bedrag bijhoudt, de wijziging in gebruik doorgeeft of na een schade de claim indient. En omdat artikel 5:136 lid 1 BW de claimrechten juist bij degene legt die krachtens het reglement moet verzekeren, kun je dat als individuele eigenaar niet zomaar overnemen.

Koop je een appartement om te verhuren, maak dan van de staat van de VvE een aankoopvraag. Bestaat de vereniging feitelijk, is er een polis, wie is verzekeringnemer en wanneer is het verzekerde bedrag voor het laatst herzien. Dat kost een halfuur en het voorkomt de situatie waarin drie eigenaren na een brand naar elkaar staan te kijken.

Veelgestelde vragen

Gaat het om een heel pand in plaats van een appartement, kijk dan bij gebouwenverzekering. Verhuur je meerdere objecten, dan staat de portefeuillekant op verzekeringen voor verhuurd onroerend goed en de financieringskant op verhuurhypotheek. Zit het vastgoed in een bv, dan denken we breder mee vanuit financieel advies voor DGA's met vastgoed.