Uit elkaar met een koophuis: zo regel je de uitkoop en hypotheek
Wat gebeurt er met je huis als je uit elkaar gaat? En wie neemt de hypotheek over? Samen een huis kopen is één ding, uit elkaar gaan terwijl je nog samen eigenaar bent, is een stuk ingewikkelder.
Kort: wil één van jullie de gezamenlijke woning overnemen, dan betaal je de ander uit voor diens deel van de overwaarde en moet de geldverstrekker beoordelen of je de hypotheek alleen kunt dragen. Zonder gemeenschap van goederen geldt vaak een 50/50-verdeling van de overwaarde, tenzij huwelijkse voorwaarden anders bepalen. Kom je er samen niet uit met eigen geld, dan zijn een familielening of een hogere hypotheek de gangbare oplossingen. Lukt overnemen niet, dan is verkopen en de opbrengst delen vaak de eenvoudigste weg. Voor de bredere vraag welke van de drie routes (aanhouden, overnemen, verkopen) bij jou past en wat dat fiscaal betekent, zie onze uitgebreide pagina over hypotheek na een scheiding.
De uitkoopprijs berekenen: een rekenvoorbeeld
Stel: jullie kochten tien jaar geleden samen een huis voor €400.000. Nu wil één van jullie blijven wonen. Dat klinkt simpel, maar zo werkt het niet vanzelf. Eerst spreken jullie af wie het huis krijgt en leg je dit vast in het echtscheidingsconvenant. Daarna is de geldverstrekker aan zet: die kijkt naar het inkomen, de schulden en het betalingsverleden van degene die overneemt. Geen automatisch akkoord dus.
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Actuele woningwaarde | €500.000 |
| Resterende hypotheekschuld | €250.000 |
| Overwaarde | €250.000 |
| Uitkoopbedrag (helft van de overwaarde) | €125.000 |
De hypotheek overnemen: zo werkt het
De hypotheek gaat niet zomaar op jouw naam. De geldverstrekker beoordeelt of jij de maandlasten alleen kunt dragen. Bij een annuïteitenhypotheek van €250.000 tegen 3% rente zit je al snel op ongeveer €1.200 per maand, voor veel mensen te hoog als er nog maar één inkomen overblijft. Soms moet je oversluiten naar een lagere hypotheek, of juist extra lenen voor de uitkoop. Beide opties hebben gevolgen voor je maandlasten en je fiscale renteaftrek, dus laat dit goed doorrekenen voordat je tekent.
Gemeenschap van goederen of huwelijkse voorwaarden?
Controleer altijd eerst je huwelijksvoorwaarden. Bij een algehele gemeenschap van goederen is de standaardverdeling 50/50. Hadden jullie huwelijkse voorwaarden, dan kan de verdeling anders liggen, bijvoorbeeld als één partner meer eigen geld inbracht bij de aankoop. Dit kan ook fiscale gevolgen hebben voor de verdeling van de overwaarde.
Voorkom fouten met onafhankelijk advies
Scheiden met een koophuis erbij is complex: de uitkoopprijs, de hypotheekbeoordeling en de fiscale gevolgen grijpen op elkaar in. Wij rekenen het voor je door, zodat je in een toch al onrustige periode gewoon duidelijkheid hebt.
Plan een vrijblijvend gesprekVeelgestelde vragen over uitkoop bij een scheiding
Hoe bereken ik de uitkoopprijs van mijn ex-partner? +
Trek de resterende hypotheekschuld af van de actuele woningwaarde om de overwaarde te vinden. Bij een gemeenschap van goederen betaal je doorgaans de helft van die overwaarde aan de vertrekkende partner, tenzij huwelijkse voorwaarden een andere verdeling voorschrijven.
Neemt de geldverstrekker de hypotheek automatisch over op mijn naam? +
Nee. De geldverstrekker toetst opnieuw of jij de maandlasten alleen kunt dragen, op basis van je inkomen, schulden en betalingsverleden. Pas na goedkeuring word je alleen verantwoordelijk voor de hypotheek.
Wat als ik het uitkoopbedrag niet zelf heb? +
Gangbare oplossingen zijn een hogere hypotheek afsluiten of een familielening. Lukt geen van beide en past de hypotheek niet bij één inkomen, dan is verkopen van de woning en de opbrengst delen vaak de meest praktische route.
Moet ik overdrachtsbelasting betalen als ik de woning van mijn ex-partner overneem? +
Bij toedeling van de woning binnen de verdeling van een huwelijksgemeenschap geldt doorgaans een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dit is civielrechtelijk maatwerk, laat dit beoordelen door de notaris die je echtscheidingsconvenant opstelt.
Telt partneralimentatie mee als inkomen bij het overnemen van de hypotheek? +
Vaak wel, kinderalimentatie meestal niet; de exacte regels verschillen per geldverstrekker. Op onze pagina over hypotheek na een scheiding gaan we hier dieper op in.