Verzilverhypotheek: geld uit je overwaarde, zonder te verhuizen

Vanaf welke leeftijd kun je een verzilverhypotheek afsluiten?

Dat verschilt per aanbieder, en de verschillen zijn groot. SocioHypotheek accepteert vanaf 57 jaar. Bij ABN AMRO moet iedere aanvrager minimaal 62 jaar zijn op de datum van het renteaanbod. Bij a.s.r. moet iedere aanvrager én medebewoner de AOW-leeftijd hebben bereikt. Onderlinge Nederland hanteert 68 jaar bij één eigenaar en 72 jaar wanneer twee partners samen eigenaar zijn.

Een maximumleeftijd is er bij Onderlinge Nederland en a.s.r. niet. En de leeftijd werkt twee kanten op: hoe ouder je bent, hoe meer je doorgaans kunt opnemen, omdat de verwachte looptijd van de lening korter is.

Hoeveel overwaarde kun je opnemen?

Nooit de volledige waarde van je woning. Elke aanbieder houdt een buffer aan, zodat de schuld inclusief opgelopen rente onder de verwachte verkoopwaarde blijft. De grenzen verschillen per product: ABN AMRO verstrekt tussen € 35.000 en € 300.000 en nooit meer dan 65% van de woningwaarde. a.s.r. gaat tot 50% van de marktwaarde met een maximum van € 500.000. Onderlinge Nederland rekent zo dat de schuld inclusief alle bijgeschreven rente op de verwachte einddatum onder 60% van de huidige woningwaarde blijft.

Wat jij precies kunt opnemen hangt daarnaast af van je leeftijd, de rente en een eventuele hypotheek die er nog op de woning staat. Hieronder reken je alvast uit hoeveel overwaarde er in je woning zit; wat daarvan opneembaar is, rekenen we per aanbieder voor je door.

Moet je rente betalen bij een verzilverhypotheek?

Bij de meeste producten niet uit je portemonnee. Bij ABN AMRO en Onderlinge Nederland wordt de rente bij je schuld opgeteld: je maandlasten blijven nul, maar je schuld groeit. Over die hogere schuld komt weer rente, en dat rente-op-rente-effect loopt harder dan de meeste mensen verwachten. SocioHypotheek houdt de rente vooraf in op wat je uitbetaald krijgt.

De uitzondering is de Levensrente hypotheek van a.s.r.: daar betaal je de rente zelf, elke maand. Er is dan geen rentebijschrijving, dus je schuld blijft gelijk aan wat je hebt opgenomen en de rente staat levenslang vast. Welke variant past hangt af van je inkomen: heb je alleen AOW, dan is een maandelijkse rentelast vaak niet te dragen.

Wat zijn de nadelen van een verzilverhypotheek?

Zes dingen die je vooraf scherp moet hebben, want je voelt ze pas over jaren:

• Je schuld groeit. Bij producten met rentebijschrijving komt er elk jaar rente over de rente bij. De overwaarde die je overhoudt bij verkoop slinkt daardoor sneller dan het bedrag dat je hebt opgenomen.
• Er blijft minder over voor je erfgenamen. De schuld wordt afgelost uit de opbrengst van de woning. Onderlinge Nederland adviseert in de eigen productinformatie om dit vooraf met je erfgenamen te bespreken; dat vinden wij ook.
• Verhuizen betekent aflossen. De lening moet doorgaans binnen twaalf maanden na verhuizing of overlijden zijn terugbetaald, en meenemen naar een volgende woning kan niet.
• De rente is niet aftrekbaar en ligt doorgaans hoger dan bij een gewone hypotheek.
• Opgenomen geld kan meetellen als vermogen, met gevolgen voor toeslagen en box 3, zolang het op je rekening staat.
• Een volgende hypotheek wordt lastig. Doordat je schuld groeit, kan het zijn dat je later bij geen enkele aanbieder meer terechtkunt; ook dat staat letterlijk in de productinformatie van Onderlinge Nederland.

Daar staat één ding tegenover dat de nadelen in perspectief zet: voor mensen met veel overwaarde en weinig inkomen is dit vaak de enige route om bij dat vermogen te komen zonder het huis te verkopen. De vraag is dus niet of de nadelen bestaan, maar of ze in jouw situatie opwegen tegen wat het oplevert. Dat is een rekensom, geen gevoel.

Is de rente van een verzilverhypotheek aftrekbaar?

Nee. Renteaftrek bestaat alleen voor een eigenwoningschuld, en artikel 3.119a Wet IB 2001 stelt daarvoor twee eisen tegelijk: het geld is besteed aan aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning, én de lening wordt in maximaal dertig jaar ten minste annuïtair afgelost. Een verzilverhypotheek lost per definitie niet af. Ook als je het opgenomen geld dus in een verbouwing steekt, voldoet de lening niet aan de aflossingseis en is de rente niet aftrekbaar (stand 2026).

De schuld hoort dan in box 3 thuis. Die verlaagt je belasting alleen als daar vermogen boven het heffingvrije bedrag tegenover staat. En de advieskosten zijn evenmin aftrekbaar, want ook die aftrek bestaat alleen wanneer de lening tot een eigenwoningschuld leidt. Kortom: reken fiscaal nergens op, en laat de fiscale kant van je specifieke situatie doorrekenen voordat je tekent.

Wat gebeurt er met de schuld bij overlijden of verhuizen?

De woning wordt verkocht en de schuld wordt afgelost uit de opbrengst. Bij ABN AMRO moet de Overwaarde Hypotheek binnen twaalf maanden zijn terugbetaald nadat de langstlevende is overleden of de woning niet meer als hoofdverblijf gebruikt; bij verkoop direct. Wat na aflossing overblijft, gaat naar je erfgenamen.

Vrijwel elke verzilverhypotheek kent een restschuldgarantie: blijkt de schuld hoger dan de verkoopopbrengst, dan hoeven je erfgenamen het verschil niet bij te leggen. Onderlinge Nederland scheldt een restschuld onder voorwaarden kwijt. Maar let op de voorwaarde die er meestal onder zit: de woning moet worden verkocht voor minimaal de getaxeerde marktwaarde en goed onderhouden zijn. In een gewilde regio is dat theorie; in een gebied waar woningen lang te koop staan is het een reëel punt voor je erfgenamen. Hoe ruim de garantie precies is verschilt per product, dus dit controleren we vooraf, zwart op wit.

Kun je je AOW en pensioen aanvullen met een verzilverhypotheek?

Ja, dat is in de praktijk de meest voorkomende reden. Je kiest dan voor een maandelijkse uitkering uit je overwaarde, als vaste aanvulling op wat er al binnenkomt. Onderlinge Nederland omschrijft de doelgroep van de ZilverHuis Hypotheek letterlijk zo: mensen met overwaarde op hun woning maar een laag pensioeninkomen.

Goed om te weten: dit is en blijft een hypotheekvraag. Het gaat om een lening met je woning als onderpand, en daar adviseren wij over: hoeveel er kan, wat het over de jaren kost en welke aanbieder bij je situatie past. Let daarbij op één scherp punt uit de voorwaarden: bij sommige producten stopt de uitkering na een vast aantal jaren, precies in de periode waarin zorgkosten meestal toenemen. Vraag dus altijd hoe lang de uitkering loopt én hoe lang de rente vaststaat, als twee aparte getallen.

Wat is het verschil met een opeethypotheek?

De termen worden door elkaar gebruikt, en aanbieders noemen hun product zelden zo. In de praktijk staat opeethypotheek meestal voor het opnemen van je overwaarde in maandelijkse bedragen, terwijl verzilverhypotheek doorgaans op de hele productgroep slaat, inclusief een opname ineens. Bij beide blijf je in je woning wonen en wordt de lening later afgelost.

Het echte verschil zit dus niet in de naam maar in de productkeuzes: krijg je het geld per maand of ineens, betaal je de rente of wordt hij bijgeschreven, en hoe lang staat de rente vast. Op onze pagina over de opeethypotheek leggen we de maandelijkse variant en de alternatieven uit, inclusief verkoop-en-terughuur.

Wat kost een verzilverhypotheek?

Drie soorten kosten. Ten eerste de rente, die doorgaans hoger ligt dan bij een gewone hypotheek en die bij rentebijschrijving over een steeds hogere schuld wordt gerekend. Ten tweede de eenmalige kosten: notariskosten, een taxatie of modelwaarderapport en advieskosten; bij SocioHypotheek komt daar een verplichte bouwkundige keuring plus afsluitkosten bij. Deze kosten kunnen meestal uit de eerste uitbetaling worden voldaan. En ten derde het venijnige verschil in rekenmethode: SocioHypotheek houdt de rente een jaar vooruit in op je uitkering, terwijl de andere partijen achteraf bijschrijven. Bij een gelijk rentepercentage betaal je daardoor niet hetzelfde. Vergelijk deze producten dus nooit op het percentage alleen.

Onze eigen advieskosten leggen we vooraf vast in de opdrachtbevestiging, zodat je nooit onverwacht een nota krijgt. Het eerste gesprek is gratis.

Waarom kun je een verzilverhypotheek alleen via een adviseur afsluiten?

Omdat de aanbieders dat zo geregeld hebben, en met reden. Onderlinge Nederland schrijft het letterlijk in de eigen productinformatie: een beslissing over een hypotheek is persoonlijk en vereist maatwerk, en je kunt het product alleen afsluiten via een adviseur. Dit is dus geen product dat je op een avond online regelt.

De reden is de looptijd van de gevolgen. De verschillen tussen de vier producten zitten in punten die je pas over tien of twintig jaar merkt: hoe lang de uitkering loopt, hoe lang de rente vaststaat en hoe hard de schuld groeit. Wij zijn onafhankelijk, verkopen geen eigen product en hebben geen belang bij welke aanbieder het wordt. We rekenen de scenario's naast elkaar door, met de schuld op je 86e, 91e en 96e zwart op wit, zodat je ziet wat elke keuze je erfgenamen kost of oplevert.