Verhuurd vastgoed in box 3: zo wordt het in 2026 belast

Vastgoedbezitters lopen bij box 3 bijna altijd op hetzelfde punt vast: welk bedrag zet je er nu eigenlijk in? De WOZ-beschikking, de taxatie, of de waarde in verhuurde staat waarmee de geldverstrekker rekende? Dat zijn drie verschillende getallen, en voor box 3 telt alleen de WOZ-waarde, en dan ook nog niet altijd voor het volle bedrag. Hieronder staat de volgorde van de som, wanneer de leegwaarderatio meetelt en wanneer hij niets oplevert, en waar het verschil zit tussen bezit in privé en bezit in een bv.

Hoe wordt verhuurd vastgoed belast in box 3 in 2026?

Verhuur je een woning in privé, dan telt het pand mee in box 3 als overige bezitting. De Belastingdienst belast niet je werkelijke huur, maar een forfaitair rendement van 6,00% over de waarde (belastingjaar 2026, definitief vastgesteld). Over het box 3-inkomen betaal je 36%, met een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon.

Box 3 kent drie forfaits, en die verschillen niet alleen in hoogte maar ook in status. Voor beleggingen en andere bezittingen, waar vastgoed onder valt, geldt 6,00% en dat percentage staat vast. Voor banktegoeden geldt 1,28% en voor schulden 2,70%, en die twee zijn nog voorlopig: de Belastingdienst stelt ze begin 2027 definitief vast en die definitieve percentages gelden dan voor de aanslag over 2026. Op je voorlopige aanslag rekent de fiscus intussen wel met 1,28% en 2,70%.

Heb je een fiscaal partner, dan is het heffingvrij vermogen samen € 118.714 (belastingjaar 2026, Belastingdienst). Belangrijker dan die bedragen is wat het forfait betekent voor je exploitatie: een pand dat een half jaar leegstaat, wordt in box 3 net zo belast als een pand dat het hele jaar volle huur opbrengt. Je rendement daalt, je heffing niet. Dat is precies waarom leegstand bij verhuurd vastgoed twee keer pijn doet, en waarom een sluitende exploitatie zwaarder weegt dan bij een eigen woning.

Wat is de leegwaarderatio?

De leegwaarderatio verlaagt de waarde waarmee een verhuurde woning in box 3 meetelt. Je vermenigvuldigt de WOZ-waarde met een percentage uit de tabel van de Belastingdienst. Dat percentage hangt af van de jaarlijkse kale huur als deel van de WOZ-waarde: hoe lager die huur, hoe lager het percentage en hoe lager je grondslag.

De tabel geldt voor 2023 tot en met 2026 (Belastingdienst) en kent zes stappen:

• jaarhuur 0% tot 1% van de WOZ-waarde: 73% van de WOZ-waarde telt mee
• 1% tot 2%: 79%
• 2% tot 3%: 84%
• 3% tot 4%: 90%
• 4% tot 5%: 95%
• 5% en hoger: 100%

Boven de 5% levert de leegwaarderatio dus niets meer op. De schijven voor 5 tot 6 procent, 6 tot 7 procent en 7 procent en hoger staan alle drie op 100% van de WOZ-waarde. Dat is een belangrijk gegeven voor wie een pand met een normale marktconforme huur bezit: bij een huur die in de buurt van 5% van de WOZ-waarde ligt, verandert de leegwaarderatio niets aan je aanslag en hoef je er ook geen rekening mee te houden in je rendementsberekening.

Wanneer mag je de leegwaarderatio toepassen?

De Belastingdienst stelt vier voorwaarden en die gelden alle vier tegelijk. Je verhuurt op 1 januari van het aanslagjaar, de verhuur is voor langere tijd, de woning ligt in Nederland en de huurder heeft recht op huurbescherming. Ontbreekt er een, dan reken je met de volle WOZ-waarde.

De peildatum van 1 januari is scherper dan hij lijkt. Loopt een huurcontract af in december en komt de nieuwe huurder er in februari in, dan stond de woning op de peildatum leeg en gaat de leegwaarderatio dat jaar niet op. Andersom telt een huurder die op 1 januari zit voor het hele jaar mee, ook als hij in maart vertrekt.

Rekenen doe je met de kale huur: de maandhuur zoals die geldt aan het begin van het kalenderjaar, maal twaalf. Dus zonder de vergoeding voor stoffering, meubilering en nutsvoorzieningen. Bij gemeubileerde verhuur en bij short stay zit een fors deel van de maandprijs in die servicecomponent, en wie de volle maandprijs invult, komt in een te hoge schijf uit en betaalt daardoor te veel. Splits de huurprijs dus uit in het huurcontract, dan is later niet in discussie welk bedrag de kale huur was.

Wanneer levert de leegwaarderatio niets op?

Drie situaties halen het voordeel weg. De jaarhuur is 5% of meer van de WOZ-waarde, want dan is het tabelpercentage 100%. Je verhuurt aan een gelieerde partij tegen afwijkende voorwaarden. Of je verhuurt met een tijdelijk huurcontract, waarbij de huurbescherming meestal ontbreekt (Belastingdienst, belastingjaar 2026).

Die tweede is voor vastgoedfamilies de belangrijkste. Verhuur je aan een kind, aan een ander familielid of aan een verbonden partij, en heb je bijvoorbeeld een lagere huur afgesproken dan je aan een vreemde zou vragen, dan schrijft de Belastingdienst voor dat je het hoogste percentage uit de tabel neemt. Dat is sinds 2023 100%. De leegwaarderatio levert dan dus niets op, terwijl juist die lage huur de reden was dat je in een gunstige schijf leek te vallen. Tot 2023 gold in dezelfde situatie nog een vast percentage van 62%, dus oude adviezen en oude blogs kloppen op dit punt niet meer.

Bij tijdelijke verhuur is het beeld iets minder scherp dan het lijkt. De Belastingdienst schrijft op zijn tabellenpagina dat de leegwaarderatio vanaf 2023 niet meer geldt voor tijdelijk verhuurde woningen, en dat sluit aan op de voorwaarde van huurbescherming. Op een andere plek staat echter ook dat de leegwaarderatio geldt als je de woning niet het hele jaar verhuurt, en dat gaat over iets anders: leegstand tijdens het jaar tegenover een huurovereenkomst zonder huurbescherming. Die twee zinnen liggen dicht bij elkaar en zijn makkelijk door elkaar te halen. Heb je een tijdelijk contract, laat het dan door je fiscalist toetsen en ga niet af op een samenvatting, ook niet op deze.

In welke volgorde reken je de box 3-heffing uit?

De volgorde is vast en hij is niet omkeerbaar. Eerst bepaal je de waarde van de bezitting: WOZ-waarde maal de leegwaarderatio. Daarna past de Belastingdienst het forfaitaire rendement toe van 6,00% voor overige bezittingen. Pas op die uitkomst komt het tarief van 36% (belastingjaar 2026, Belastingdienst).

• Stap 1. WOZ-waarde maal het percentage uit de leegwaarderatiotabel. Dat is de waarde van de bezitting.
• Stap 2. Over die waarde rekent de Belastingdienst 6,00% forfaitair rendement (2026, definitief).
• Stap 3. Over het box 3-inkomen geldt een tarief van 36% (2026).

Een voorbeeld maakt het concreet. Stel, de WOZ-waarde is € 400.000 en de kale jaarhuur is € 10.000. Die huur is 2,5% van de WOZ-waarde, dus je zit in de schijf van 2% tot 3% en het percentage is 84%. De waarde van de bezitting wordt dan € 336.000 en niet € 400.000. Daarover rekent de fiscus 6,00%, dus € 20.160 aan forfaitair rendement, en over het box 3-inkomen geldt 36%.

Wat je uiteindelijk betaalt, hangt daarna nog af van je schulden, je overige bezittingen en het heffingvrij vermogen. Dit is dus de volgorde van de som en niet je aanslag. Dat onderscheid is precies waar het bij verhuurd vastgoed misgaat: wie het forfait meteen op de volle WOZ-waarde loslaat, rekent zichzelf een hogere heffing aan dan er hoort te staan, en wie de leegwaarderatio pas achteraf toepast, komt op hetzelfde verkeerde bedrag uit.

Is de hypotheekrente van een verhuurde woning aftrekbaar?

Nee. De renteaftrek hoort bij de eigen woning in box 1 en niet bij een verhuurd pand in box 3. Je trekt de rente dus niet van je inkomen af. Wat er wel gebeurt: de hypotheekschuld telt mee als schuld in box 3, met een eigen forfait van 2,70% dat voor 2026 nog voorlopig is.

Dat verschil is groter dan een fiscale voetnoot. Bij je eigen woning drukt de rente je belastbaar inkomen, bij een verhuurd pand betaal je de rente uit netto geld en verlaagt alleen de schuld zelf je grondslag. Wie een beleggingspand doorrekent alsof de rente aftrekbaar is, komt structureel te hoog uit op het nettorendement. Reken dus met de bruto rente en zet daar de huur na kosten tegenover.

Financier je met een verhuurhypotheek, dan zie je dit terug in de hele opzet: geldverstrekkers rekenen met de waarde in verhuurde staat en met een lagere loan-to-value dan bij een eigen woning. Hoe dat werkt staat op de pagina over de verhuurhypotheek. Gebruik je de overwaarde van je eigen woning als inbreng, kijk dan ook bij overwaarde opnemen, want een verhoging die naar een beleggingspand gaat volgt de regels van box 3 en niet die van je eigenwoningschuld.

Wat is het verschil tussen vastgoed in privé en vastgoed in een bv?

In privé valt het pand in box 3 en betaal je over een forfaitair rendement, ongeacht wat het pand werkelijk opbrengt. Zit het vastgoed in een bv, dan wordt de werkelijke winst belast met vennootschapsbelasting, en pas wat je daarna naar privé haalt komt in box 2 terecht. Twee verschillende systemen, geen simpele vergelijking.

De tarieven voor 2026 (Belastingdienst): de vennootschapsbelasting is 19,0% over het belastbaar bedrag tot en met € 200.000 en 25,8% daarboven. Die twee percentages en de schijfgrens staan al sinds 2023 stil, dus een tekst die 15% of € 395.000 noemt gaat over 2022 of eerder. In box 2 geldt 24,5% tot en met € 68.843 en 31% daarboven. Ook hier verouderen oude stukken snel: 26,9% was het vlakke tarief van 2023 en bestaat niet meer, en het toptarief van 33% gold in 2024.

De verleiding is groot om die percentages naast de 6,00% en 36% van box 3 te leggen en er een winnaar uit te halen. Doe dat niet. Een vergelijking die alleen het Vpb-tarief tegenover het box 3-tarief zet, is te kort door de bocht: er loopt een hele keten doorheen met box 2, het gebruikelijk loon van de dga en de vraag wat er daadwerkelijk uit de bv naar privé komt. Daar komt bij dat de overdrachtsbelasting bij verplaatsing van het pand een keer betaald moet worden, en dat de financiering in een bv andere voorwaarden kent dan in privé. Dit is werk voor je accountant, met ons ernaast voor de financierbaarheid. Ben je dga met meerdere objecten, dan staat de bredere aanpak op onze pagina voor de financieel adviseur voor dga’s met vastgoed.

Wat betekent dit voor je financiering en je verzekering?

Box 3 bepaalt je nettorendement en dus hoeveel ruimte er is in je maandlast. Een pand dat fiscaal zwaarder uitpakt dan gedacht, drukt de exploitatie waar de geldverstrekker naar kijkt. En een pand dat te laag verzekerd staat, kost je bij een schade precies het vermogen waarover je jaarlijks al belasting hebt betaald.

Wij kijken daarom naar drie dingen tegelijk. Wat is er financierbaar en tegen welke voorwaarden, hoe staat de dekking van het pand en van je verhuurdersaansprakelijkheid erbij, en houdt de exploitatie stand als de rente over een paar jaar hoger is. Voor dekking op verhuurd bezit staat het overzicht bij verzekeringen voor verhuurd onroerend goed, en voor het pand zelf bij de gebouwenverzekering.

Denk je verder vooruit, bijvoorbeeld aan overdragen aan je kinderen, dan komt er een tweede fiscaal spoor bij. Dat staat op de pagina over vastgoed schenken en nalaten. Een breder beeld van je vermogen vind je bij vermogen.

Veelgestelde vragen

Wil je een pand kopen om te verhuren, kijk dan bij de verhuurhypotheek. Gebruik je daarvoor de overwaarde van je eigen woning, dan staat de route bij overwaarde opnemen. Helpt een lening van ouders mee, lees dan over de familiehypotheek. Denk je aan overdragen aan de volgende generatie, dan gaat vastgoed schenken en nalaten daarover. Voor de dekking op verhuurd bezit: verzekeringen voor verhuurd onroerend goed.