Verhuurd vastgoed schenken of nalaten aan je kinderen

De vraag komt bijna altijd in dezelfde vorm binnen. Er is een paar verhuurde woningen of een bedrijfspand, de kinderen zijn volwassen, en iemand heeft ergens gehoord dat je beter bij leven kunt schenken dan alles bij overlijden te laten lopen. Dat kan kloppen, maar het hangt af van drie dingen die los van elkaar staan: met welke waarde er gerekend wordt, welke vrijstellingen er zijn, en of het pand nog financierbaar en verzekerbaar blijft nadat het van naam is gewisseld. Dat laatste is ons deel, en het wordt het vaakst vergeten.

Wat gebeurt er fiscaal als je verhuurd vastgoed nalaat aan je kinderen?

Je kinderen erven het pand en betalen daarover erfbelasting. De vrijstelling voor een kind is € 26.230 en het tarief voor partner en kinderen is 10%, oplopend naar 20% (belastingjaar 2026, Belastingdienst). De volgorde is vast: eerst de vrijstelling eraf, dan het tarief over wat er overblijft.

De Belastingdienst zegt dat letterlijk: trek de vrijstelling eerst van de erfenis af en neem daarna het percentage. Dat sluit aan op de Successiewet, die het tarief toepast op de belaste verkrijging en niet op de verkrijging als geheel. Voor kleinkinderen liggen de tarieven hoger, namelijk 18% en 36%, en voor overige verkrijgers zoals een neef, een vriend of een goede kennis op 30% en 40%.

Het hoge tarief begint boven een schijfgrens van € 158.669. Daar zit een punt dat je moet weten voordat je gaat rekenen: de Belastingdienst schrijft op zijn tariefpagina dat die grens over de waarde van de erfenis gaat, terwijl de wet het tarief toepast op de verkrijging na aftrek van de vrijstelling. Er staat geen rekenvoorbeeld bij dat het beslecht. Zit je dossier rond die grens, laat het dan narekenen door je accountant of vraag het na bij de Belastingdienst. Wij rekenen zo'n grens niet voor.

Bij een verhuurd pand komt daar iets praktisch bij dat zwaarder weegt dan het tarief: erfbelasting betaal je in geld, en een pand is geen geld. Erven drie kinderen samen een woning die verhuurd is, dan hebben ze een aanslag en geen liquiditeit. Dat is precies het moment waarop panden gedwongen verkocht worden of waarop er alsnog een financiering bij moet. Reken die stap dus mee voordat je iets vastlegt.

Met welke waarde rekent de Belastingdienst bij een woning?

Voor de schenk- en erfbelasting is bij woningen de WOZ-waarde voorgeschreven. Voor de overdrachtsbelasting geldt hij juist niet: daar telt de waarde in het economisch verkeer, met de tegenprestatie als ondergrens (Belastingdienst, 2026). Twee belastingen, twee waarden, en dat verschil kost geld als je het door elkaar haalt.

De aanname "we nemen gewoon de WOZ" komt ergens vandaan, en hij is voor de schenk- en erfbelasting ook juist. Maar wie hem meeneemt naar de overdrachtsbelasting rekent met een te lage grondslag, en dat merk je pas op de transportdatum bij de notaris. Ligt de afgesproken prijs onder de marktwaarde, dan telt de marktwaarde. Een overdracht binnen de familie of vanuit een eigen holding naar privé is bij uitstek het geval waarin de afgesproken koopsom niet leidend is.

Wat wij hier bewust niet vastleggen: of en hoe de verhuurde staat de waarde nog verlaagt bij een schenking of een erfenis. De leegwaarderatio kennen wij als regeling voor box 3, waar hij de WOZ-waarde van een verhuurde woning verlaagt met een percentage tussen 73% en 100%. Of diezelfde correctie doorwerkt in de schenk- en erfbelasting is iets voor je notaris of accountant, en het scheelt direct in de grondslag. Vraag het uit voordat er een akte ligt, niet erna.

De overdrachtsbelasting zelf hangt af van wat het kind met het pand gaat doen. Gaat je kind er zelf wonen als hoofdverblijf, dan is het tarief 2%, en is het kind 18 tot en met 34 jaar dan geldt eenmalig de startersvrijstelling van 0% bij een woningwaarde tot en met € 555.000. Blijft het pand een beleggingspand of gaat het om een niet-woning, dan is het tarief 10,4% (alle cijfers belastingjaar 2026, Belastingdienst). De notaris berekent de belasting en draagt hem af.

Wat mag je in 2026 belastingvrij schenken aan je kind?

De jaarlijkse vrijstelling van ouder aan kind is € 6.908. Daarnaast bestaat een eenmalig verhoogde vrijstelling van € 33.129 voor een kind tussen 18 en 40 jaar, vrij besteedbaar, en een eenmalige vrijstelling van € 69.009 voor een dure studie (belastingjaar 2026, Belastingdienst).

Twee dingen die vaak misgaan. Ten eerste: de jubelton bestaat niet meer. De verhoogde vrijstelling voor een schenking ten behoeve van de eigen woning is afgeschaft, dus elk plan dat daarop leunt is verouderd. Ten tweede, en dat is de duurste: vader en moeder tellen samen als een schenker. Artikel 26 van de Successiewet merkt partners voor de schenkbelasting aan als een persoon. De Belastingdienst schrijft het letterlijk zo op: “Ouders zien wij voor de schenkbelasting als 1 schenker.” Schenken jullie allebei, dan tel je die bedragen bij elkaar op en geldt de vrijstelling een keer, niet twee keer. Dat werkt ook door als jullie gescheiden zijn.

Bouw dus nooit een schenkschema op een verdubbelde vrijstelling. Het is een van de meest voorkomende denkfouten in dit onderwerp en hij komt pas boven water als de aangifte schenkbelasting binnen is.

Wie telt als partner voor de erfbelasting?

De partnervrijstelling van € 828.035 (belastingjaar 2026) zegt niets zonder de vraag of iemand ook echt partner is. Gehuwden en geregistreerd partners zijn dat altijd. Samenwoners alleen onder voorwaarden. Wie geen partner is, valt in de categorie overige verkrijgers met een tarief van 30% en 40%.

Samenwoners met een notarieel samenlevingscontract met wederzijdse zorgverplichting zijn partner als zij zes maanden voorafgaand aan het overlijden aan alle voorwaarden voldeden: beiden meerderjarig, beiden op hetzelfde adres in de Basisregistratie Personen, geen bloedverwanten in de rechte lijn, en geen van beiden voldoet met een derde ook aan die voorwaarden. Zonder notarieel contract kan het ook, maar dan is vijf jaar onafgebroken inschrijving op hetzelfde adres nodig.

Let op twee vallen. Een onderhands samenlevingscontract telt niet, hoe compleet het ook is: het moet van de notaris komen en een wederzijdse zorgverplichting bevatten. En voor de schenkbelasting is de termijn geen zes maanden maar twee jaar. Wie net gaat samenwonen is dus eerder partner voor de erfbelasting dan voor de schenkbelasting. Bij samenwoners loopt het verschil tussen wel en niet partner al snel in de tonnen, dus dit is de eerste vraag die je beantwoordt en niet de laatste.

Is een familiehypotheek een alternatief voor schenken?

Vaak wel, en het is meestal de nuchterste eerste stap. Bij een familiehypotheek leen je je kind geld voor een woning in plaats van het pand over te dragen. Er gaat geen eigendom over, dus er is geen overdrachtsbelasting op dat moment, en je houdt de regie over wat je later alsnog schenkt.

Fiscaal zit de lening bij jou als vordering in box 3, waar het forfaitaire rendement voor overige bezittingen van 6,00% en het tarief van 36% op van toepassing zijn (belastingjaar 2026, Belastingdienst). Bij je kind kan de lening onder voorwaarden eigenwoningschuld zijn, met de gebruikelijke eisen aan besteding, aflossing en de informatieplicht richting de Belastingdienst. Hoe zo'n constructie in de praktijk wordt opgezet staat op onze pagina over de familiehypotheek.

Wil je kind juist een beleggingspand kopen en help je mee met de inbreng, dan loopt de financiering langs een andere route. Kijk dan bij de verhuurhypotheek, en als je zelf overwaarde inzet bij overwaarde opnemen.

Mag de rente op een familielening lager zijn dan marktconform?

Er is geen wettelijk minimumpercentage voor een familielening, maar er zijn twee bepalingen die een te lage rente afstraffen. Welke van de twee geldt, hangt af van een detail in het contract: is de lening direct opeisbaar of niet. Dat onderscheid bepaalt alles.

Is de lening rechtens of feitelijk direct opeisbaar en ligt de rente onder het wettelijke percentage, dan wordt de schuldeiser geacht van dag tot dag een vruchtgebruik te schenken. Dat genotsrecht wordt gesteld op 6% (artikel 15 Successiewet). Een lening met een vast aflossingsschema over dertig jaar is niet direct opeisbaar, dus die valt er niet onder. Let wel op de opeisbaarheidsclausules in het contract: feitelijk direct opeisbaar is genoeg, en een modelcontract met een ruime opeisbaarheidsbepaling kan de lening er alsnog in trekken.

Is de lening niet direct opeisbaar, dan geldt geen vast percentage maar de eis van een zakelijke rente: de rente die onafhankelijke derden onder dezelfde omstandigheden zouden afspreken. De Belastingdienst stelt in een kennisgroepstandpunt dat de 6% uit artikel 15 daarvoor juist geen houvast biedt. Wijk je uit vrijgevigheid af, dan is het renteverschil een schenking. Dat is dus een ander gevolg dan verlies van renteaftrek bij je kind, want die aftrek hangt aan besteding, aflossing en informatieplicht.

Er lopen in dit onderwerp drie keer 6% door elkaar en dat is geen toeval maar wel een valkuil. De fictieve schenking bij een direct opeisbare lening (artikel 15), de verplichte jaarlijkse rente bij een papieren schenking, en het box 3-forfait voor overige bezittingen. Drie verschillende dingen, en de eerste twee zeggen niets over wat een marktconforme rente is bij een gewone familiehypotheek.

Wat is een papieren schenking en waar gaat die mis?

Bij een papieren schenking, ook wel schuldigerkenning, schenk je op papier een bedrag dat je niet uitbetaalt maar schuldig blijft. De constructie kent een harde eis: er moet jaarlijks 6% rente daadwerkelijk worden betaald. Niet verrekenen, niet bijschrijven, echt overmaken. Laat de notaris in de akte vastleggen wie dat bedrag ieder jaar overmaakt en aan wie, en houd je daar daarna aan.

Dat is precies de plek waar het misloopt. De akte ligt bij de notaris, de rente wordt de eerste jaren betaald, en daarna verwatert het. Bij overlijden blijkt dan dat de schenking fiscaal niet heeft gewerkt. Een papieren schenking is dus geen eenmalige handeling maar een verplichting die dertig jaar kan doorlopen. Zet er een vaste jaarlijkse overboeking op en bewaar de bankafschriften.

Kun je je kind geld lenen uit je eigen bv?

Dat kan, maar er zit een grens aan. Kinderen zijn niet uitgezonderd van de Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap: zij krijgen een eigen drempel van € 500.000, bovenop die van de dga zelf. Alleen het meerdere wordt bij de dga belast (belastingjaar 2026, Belastingdienst).

Die drempel geldt voor het kind en diens partner samen, en de voorwaarde is dat het kind zelf geen aanmerkelijk belang heeft in die vennootschap. Verbonden personen zijn bloed- en aanverwanten in de rechte lijn, dus kinderen, kleinkinderen, ouders en grootouders. Broers en zussen vallen erbuiten. De uitzondering voor de eigen woning werkt door bij het kind, maar alleen voor een eigenwoningschuld met hypotheekrecht of onder het overgangsrecht. De oude stelregel dat leningen aan kinderen voor de eigen woning helemaal zijn uitgezonderd klopt niet.

Ben je dga met vastgoed in de bv, dan grijpt dit onderwerp in op je hele opzet: de financiering van de panden, de rekening-courant en wat er uiteindelijk naar privé komt. Daarover schrijven we apart op de pagina voor de financieel adviseur voor dga’s met vastgoed.

Wat verandert er aan je financiering en je verzekering?

Zodra een pand van eigenaar wisselt, verandert er meer dan de tenaamstelling. De bestaande hypotheek loopt niet vanzelf mee naar je kind, de geldverstrekker moet de nieuwe eigenaar accepteren, en de opstal- en aansprakelijkheidsdekking staat nog op naam van de oude eigenaar. Dat is ons deel van dit verhaal.

In de praktijk zien we drie dingen. Er is geld nodig om de belasting te betalen, terwijl het vermogen in stenen zit. De nieuwe eigenaar moet zelfstandig financierbaar zijn, en bij een verhuurd pand kijkt de geldverstrekker naar de waarde in verhuurde staat en naar de exploitatie. En de polissen moeten mee: een pand dat overgaat zonder dat de verzekeraar het weet, is een risicowijziging die je bij een schade duur komt te staan. Voor dekking op verhuurd bezit staat het overzicht bij verzekeringen voor verhuurd onroerend goed, voor het pand zelf bij de gebouwenverzekering.

Wij schuiven daarom graag vroeg aan, naast je notaris en je accountant. Niet om de akte te maken of de aangifte te doen, maar om te voorkomen dat een plan dat fiscaal klopt vastloopt op financiering of dekking.

Veelgestelde vragen

Wil je eerst weten hoe je huidige verhuurde bezit belast wordt, kijk dan bij verhuurd vastgoed in box 3. Help je je kind met een lening in plaats van een overdracht, dan gaat de familiehypotheek daarover. Voor de aankoop zelf is er de verhuurhypotheek en voor je inbreng overwaarde opnemen. Een breder beeld van je vermogen staat bij vermogen, en de aanpak voor ondernemers met meerdere objecten bij de financieel adviseur voor dga’s met vastgoed.