Familiehypotheek: ouders helpen hun kind een huis kopen

Wat zijn de nadelen van een familiehypotheek?

Een familiehypotheek brengt belasting, verplichtingen en risico voor de familieverhouding mee. Je vordering valt in box 3. Een te lage rente kan een schenking zijn. Belastingvrij terugschenken is begrensd, want ouders hebben samen één vrijstelling, renteaftrek vraagt naleving van de eisen en de bank kan de familielast meetellen. Betalingsproblemen raken ook jullie onderlinge verhouding.

• Box 3 bij jou: Volgens de Belastingdienst geldt voor je vordering in 2026 een definitief forfaitair rendement van 6,00%, belast tegen 36%. Staat het geld op een spaarrekening, dan geldt het voorlopige forfait van 1,28%.
• Te lage rente: Volgens het kennisgroepstandpunt van de Belastingdienst is bij een niet direct opeisbare lening het verschil met een zakelijke rente een schenking als je uit vrijgevigheid afwijkt. Wat zakelijk is, hangt af van de feiten en omstandigheden. Bij een rechtens of feitelijk direct opeisbare lening neemt de Belastingdienst volgens de Successiewet een schenking aan als de rente lager is dan 6%. Een lening met een vast aflossingsschema is niet direct opeisbaar. Let ook op de opeisbaarheidsclausules in het contract.
• Begrensd terugschenken: Volgens de Belastingdienst is de jaarlijkse vrijstelling in 2026 €6.908 voor ouders samen. Ouders tellen als één schenker, ook als ze gescheiden zijn.
• Aftrek vraagt discipline: Volgens de Wet IB 2001 moet de lening voor de eigen woning zijn aangegaan. Daarnaast is een marktconforme rente vereist. Voor aftrek moet je kind contractueel ten minste annuïtair en binnen maximaal 360 maanden (30 jaar) volledig aflossen, dat ook doen en de leninggegevens jaarlijks in de aangifte opgeven. Zonder die opgave vervalt de aftrek.
• Minder ruimte bij de bank: Volgens de acceptatiegidsen telt een geldverstrekker de familielast standaard mee. Dat verkleint de ruimte bij die bank. Een deel laat de last buiten beschouwing als rente en aflossing volledig worden teruggeschonken. Niet elke verstrekker kent die regeling.
• Familie en geld: Een familielening blijft een lening. Leg vooraf vast wat er gebeurt als je kind een keer niet kan betalen. Betalingsproblemen raken ook de familieverhouding.

Is een familiehypotheek in box 3 nog gunstig in 2026?

Dat hangt af van je situatie. Volgens de Belastingdienst valt je vordering op je kind in box 3, met een definitief forfaitair rendement van 6,00% en een tarief van 36%. Daar staat in 2026 een heffingvrij vermogen tegenover van €59.357 per persoon, of €118.714 voor fiscale partners samen.

Staat het geld nu op een spaarrekening, dan rekent box 3 volgens de Belastingdienst met het voorlopige rendement van 1,28%. Dat wordt begin 2027 definitief vastgesteld. Als vordering op je kind geldt 6,00%. Of de familiehypotheek per saldo gunstig is, hangt af van de afgesproken rente, de terugschenking en of je kind de rente aftrekt. We rekenen de situatie van ouder en kind per geval door.

Leent je kind een deel bij jou en de rest bij een bank, dan telt de bank jouw lening in principe mee als maandlast. Dat verkleint de ruimte bij die bank. Een aantal geldverstrekkers maakt daar een uitzondering op: schenk je de rente en aflossing volledig terug, dan mag die last buiten beschouwing blijven of wordt hij niet gecorrigeerd. Dat scheelt in de maximale hypotheek, en het is precies waar de ene aanbieder ja zegt en de andere nee.

De banken die zo’n regeling kennen (vaak “leen-schenkconstructie” of “combinatiefinanciering” genoemd) stellen daar voorwaarden bij. Wat we in de acceptatiegidsen tegenkomen:

• De lening komt van (groot)ouders of eerstegraads familie, en wordt onderhands vastgelegd.
• De lening is niet direct opeisbaar. Dezelfde eis die fiscaal al belangrijk is, komt hier dus terug.
• De schenking blijkt uit een aparte schenkingsovereenkomst, en het geschonken bedrag is minimaal gelijk aan de maandlast.
• Er gelden grenzen aan de omvang van de familielening, bijvoorbeeld een maximum deel van de financiering die je kind zonder jou zou kunnen krijgen, of van de toegestane maandlast.
• Soms een minimale looptijd, en bij een aflossingsvrije familielening een looptijd die minstens gelijk is aan die van de bankhypotheek.
• De bankhypotheek blijft eerste in rang, en alle leningdelen bij de bank zijn aflossend.

Voldoe je niet aan die voorwaarden, dan behandelt de bank de familielening gewoon als krediet, met de rekenregels die daarbij horen. Dan valt de maximale hypotheek dus lager uit dan je had gedacht.

Twee dingen om extra op te letten. Met NHG gelden vaak andere regels: er zijn aanbieders die een familiehypotheek met NHG juist niet als combinatiefinanciering toetsen. En een aantal geldverstrekkers kent deze regeling helemaal niet, dan telt de last altijd mee. Het beleid verschilt per aanbieder en wordt regelmatig aangepast, dus we toetsen het per aanvraag tegen de actuele acceptatiegids voordat we ergens indienen. Zo weet je vooraf welke route de meeste ruimte geeft, in plaats van dat het bij de aanvraag misgaat.

Wat is een familiebank hypotheek?

Met een familiebank hypotheek bedoelen we een lening binnen de familie voor de woning van je kind, het soort lening dat we op deze pagina familiehypotheek noemen. Het woord “familiebank” komt uit de acceptatiegidsen van bunq (Easy Mortgage, februari 2026) en Tulp Hypotheken (Riant Hypotheek, januari 2026) en de hypotheekgids van Vandaag Hypotheken (mei 2026), onder het kopje “Familiebank”. Alle drie tellen de maandlast van zo’n lening mee in de toets, en bij alle drie mag de lening niet direct opeisbaar zijn. Vandaag Hypotheken trekt die maandlast af van de leencapaciteit.

Schenk je rente en aflossing terug, dan hoeft de maandlast bij bunq niet mee als je dat met aanvullende stukken afdoende aantoont, en bij Tulp Hypotheken niet als de schenking in een schriftelijke schenkingsovereenkomst staat. De gids van Vandaag Hypotheken noemt bij familiebank geen uitzondering voor terugschenken. Voor renteaftrek bij je kind gelden de eisen uit de Wet IB 2001 die hierboven staan: eigen woning, aflossen en jaarlijkse opgave. We toetsen per aanvraag tegen de actuele acceptatiegids voordat we indienen.

Kun je een voorbeeld geven van een leen-schenkovereenkomst?

We geven geen modelcontract op de site. Welke stukken je nodig hebt, hangt af van de verstrekker. In de leningovereenkomst leg je de lening, aflossing en opeisbaarheid vast. In de schenkingsovereenkomst staan de jaarlijkse schenking, de looptijd en de voorwaarden waaronder die stopt. We toetsen de stukken per aanvraag.

• Leningovereenkomst: Leg vast welke ouder aan welk kind leent, het bedrag, een zakelijke rente, de looptijd en het aflossingsschema. Volgens de Wet IB 2001 geldt voor renteaftrek een contractuele verplichting om ten minste annuïtair en binnen maximaal 360 maanden volledig af te lossen. Volgens de acceptatiegids van Rabobank van 14 september 2026 moet de lening schriftelijk en onderhands zijn vastgelegd, zonder hypothecaire inschrijving. De lening is niet direct opeisbaar. Toegestane opeisbaarheidsgronden zijn betalingsachterstanden, emigratie, overlijden, faillissement, toelating tot de wettelijke schuldsanering, onderbewindstelling of beheer, curatele, beslaglegging en verkoop van de woning.
• Schenkingsovereenkomst: Volgens die acceptatiegids is de jaarlijkse schenking minimaal gelijk aan de jaarlijkse bruto lasten van de familielening. De looptijd is minimaal gelijk aan die van de lening. Tussentijds beëindigen mag niet, behalve via de genoemde opschortende voorwaarden: beide partijen leven op het moment van de schenking, geen van beiden is failliet, zit in de schuldsanering of staat onder bewind, en de familielening is nog niet volledig terugbetaald. De schenking blijft binnen de vrijstelling, tenzij je afspreekt dat de ouders de schenkbelasting betalen. Volgens de Belastingdienst hebben ouders samen één jaarlijkse vrijstelling van €6.908 in 2026, ook als ze gescheiden zijn. De schenkingsovereenkomst hoeft bij Rabobank geen notariële akte te zijn.

Rekenvoorbeeld met de vrijstelling. Spreken jullie niet af dat jullie de schenkbelasting betalen en schenken jullie dit kind dat jaar verder niets, dan telt Rabobank de lasten van de familielening in 2026 alleen niet mee als rente en aflossing samen hooguit €6.908 per jaar zijn. Rabobank (acceptatiegids 14 september 2026, leen-schenkconstructie) vereist jaarlijks een schenking die minimaal de bruto lasten dekt en binnen de vrijstelling blijft. Jullie zijn één schenker (Belastingdienst, artikel 26 Successiewet), met samen €6.908 vrijstelling in 2026, waarbij jullie schenkingen aan hetzelfde kind worden opgeteld. Bij hogere bruto jaarlasten voldoet de constructie bij Rabobank alleen als is afgesproken dat de schenkbelasting voor jullie rekening komt.

Zo stelt Rabobank eisen aan de twee stukken; andere verstrekkers stellen eigen eisen. We toetsen per aanvraag tegen de actuele acceptatiegids voordat we ergens indienen.

Hoe werkt een familiehypotheek bij Rabobank?

Alleen als de jaarlijkse schenking minimaal de bruto lasten dekt en vastligt, laat Rabobank de last buiten beschouwing. Dit staat in de acceptatiegids van Rabobank van 14 september 2026. De schenking moet blijken uit een schenkingsovereenkomst. Ook moet je aan de overige voorwaarden van de leen-schenkconstructie voldoen.

De familielening moet onderhands, schriftelijk en zonder hypothecaire inschrijving zijn verstrekt. Ze mag niet direct opeisbaar zijn, behalve op de toegestane gronden, en niet hoger zijn dan 50% van de marktwaarde van het onderpand. De leningvorm is vrij. Is de familielening aflossingsvrij, dan moet de looptijd minimaal gelijk zijn aan die van de lening bij Rabobank. Voor renteaftrek bij je kind gelden daarnaast de fiscale aflossingseisen.

De schenking moet minimaal gelijk zijn aan de jaarlijkse bruto lasten en binnen de vrijstelling blijven, tenzij de ouders de schenkbelasting betalen. Omdat ouders samen één vrijstelling hebben, begrenst dit in de praktijk de omvang van de familielening binnen deze constructie. Binnen deze constructie mag de lening bij Rabobank zelf niet aflossingsvrij zijn. We rekenen de situatie van ouder en kind door en toetsen de actuele acceptatiegids voordat we indienen.