Verzekeringen voor makelaars en vastgoeddeskundigen
Jouw product is een oordeel: een vraagprijs, een waarde, een advies om te kopen. Blijkt dat achteraf onjuist, dan komt de rekening, vaak jaren na de transactie. Vraag je verzekering hier online aan: wij leggen je werk naast de voorwaarden en zetten het formulier van de verzekeraar klaar. Jij tekent alleen nog.
Een makelaars- of taxatiekantoor heeft een beroepsaansprakelijkheidsverzekering (BAV) nodig voor zuivere vermogensschade, plus een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering voor letsel en zaakschade: die twee dekken elkaars gat en niet elkaars risico. De BAV wordt afgesloten op naam van het kantoor. Medewerkers lopen mee als ondergeschikte, maar een zzp’er die voor het kantoor werkt is pas verzekerd als hij is aangetekend, en dan vanaf die datum. De valkuil zit in het moment: deze polissen werken op claims made, dus bepalend is wanneer de claim binnenkomt en niet wanneer de fout is gemaakt. Bouvy Advies uit Naarden vergelijkt de markt onafhankelijk. AFM 12046005. Klanten geven 4,7★ op Google.
In dit vak zit het risico niet in je gereedschap maar in je oordeel. Een woonoppervlakte die twee vierkante meter afwijkt, een bouwkundig gebrek dat niet in de verkoopinformatie stond, een taxatie waar een financiering op is verstrekt: het zijn stuk voor stuk situaties waarin de koper, de verkoper of de bank achteraf zegt dat hij op jouw informatie is afgegaan. Er is dan geen letsel en er is niets beschadigd, alleen vermogen dat is verdampt. Precies dat is wat een beroepsaansprakelijkheidsverzekering dekt en een gewone bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering niet.
Het tweede kenmerk van dit vak is de tijd. Een transactie duurt weken, maar een klacht komt vaak pas jaren later, als een koper gaat verbouwen, opnieuw laat taxeren of zelf gaat verkopen. Op deze pagina staat welke dekkingen een makelaars-, taxatie- of beheerkantoor nodig heeft, welke werkzaamheden buiten een BAV vallen, en waarom het jaar waarin de claim binnenkomt belangrijker is dan het jaar waarin je de fout maakte.
Waar het bij makelaars, taxateurs en rentmeesters misgaat
Je levert informatie, en daar wordt op gehandeld
Een vraagprijs, een woonoppervlakte, een bestemming, een erfdienstbaarheid. De koper neemt een beslissing van enkele tonnen op basis van wat jij hebt aangeleverd. Klopt een gegeven niet, dan is de schade zuivere vermogensschade: geen letsel, geen kapotte zaak, wel een verschil in waarde.
Meten is het klassieke geschil
Voor woningen werken makelaars met de meetinstructie voor gebruiksoppervlakte. Wijkt de geadverteerde oppervlakte af van de werkelijke, dan is dat verschil door iedereen na te rekenen. Dat maakt het een van de best herkenbare discussies in dit vak.
Bij een taxatie kijkt de bank mee
Een taxatierapport is zelden alleen voor de opdrachtgever. Er wordt een hypotheek op verstrekt. Loopt de financiering mis en wordt het onderpand executoriaal verkocht, dan is de taxateur de partij die het verschil moet uitleggen.
Wat je niet vertelde weegt zwaarder dan wat je zei
Fundering, asbest, bodemverontreiniging, een lopend geschil met de VvE of een vergunning die er niet is. Wat wij in dit vak tegenkomen gaat vaker over informatie die wel bekend was maar niet werd doorgegeven dan over een onjuist advies.
Even je eigen polis ernaast leggen?
Stuur ons wat je nu hebt, dan zeggen we welke van deze risico's bij jou wel en niet gedekt zijn.
De klacht komt jaren na de transactie
Kopers ontdekken een probleem als ze gaan verbouwen, herfinancieren of doorverkopen. Dat kan drie jaar na de overdracht zijn. Of die claim gedekt is hangt af van welke polis er lóópt op het moment dat hij binnenkomt, niet van de polis die je destijds had.
Je doet meer dan bemiddelen
Beheer, VvE-beheer, rentmeesterij, energielabels, en soms een pand voor eigen rekening. Het aanvraagformulier laat je je tijdsbesteding per activiteit uitsplitsen, en een deel van wat makelaars erbij doen valt buiten de standaarddekking van een makelaars-BAV.
Welke verzekeringen je nodig hebt, op volgorde
Van boven naar beneden op volgorde van hoe vaak het misgaat in dit vak. De eerste twee zijn voor vrijwel elk makelaars- of taxatiekantoor de kern, en ze dekken uitdrukkelijk verschillende schade. Wat daaronder staat hangt af van je personeel, je activiteiten en de eisen van je opdrachtgevers.
Beroepsaansprakelijkheid (BAV)
De kernpolis van dit vak. Dekt de aansprakelijkheid voor zuivere vermogensschade door een fout in je advies, je bemiddeling, je taxatie of je beheer. Let bij het verzekerd bedrag op de waarde van de objecten waar je aan werkt: bedrijfsmatig vastgoed vraagt een andere orde van grootte dan woningbemiddeling.
Bedrijfsaansprakelijkheid (AVB)
De tegenhanger. In de beroepsaansprakelijkheidsvoorwaarden is schade uitdrukkelijk omschreven als vermogensschade met uitzondering van personenschade en zaakschade. Struikelt een bezichtiger op jouw open huis of gaat er iets stuk in een woning die je in beheer hebt, dan is dat AVB-gebied en niet BAV-gebied.
Cyberverzekering
Jouw mailbox bevat overdrachtsdata, taxatierapporten, identiteitsbewijzen en bankgegevens. Dat maakt een makelaarskantoor een aantrekkelijk doelwit voor factuurfraude rond de levering. Let op het onderscheid: de beroepsaansprakelijkheidsvoorwaarden voor makelaars dekken je aansprakelijkheid als een cyberincident bij jou schade veroorzaakt bij een ander. Je eigen schade zit daar niet in. Daarvoor is er een cyberdekking die na acceptatie als add-on op je BAV-polis wordt aangetekend, op het aanvraagformulier te kiezen van 100.000 tot 1 miljoen euro per gebeurtenis.
Bestuurdersaansprakelijkheid
Een beroepsaansprakelijkheidsverzekering sluit schade uit waarvoor je als bestuurder, commissaris of medebeleidsbepaler van een rechtspersoon wordt aangesproken. Zit je in het bestuur van je eigen B.V., van een VvE of van een vastgoedvennootschap, dan is dat een aparte polis.
Werknemersschadeverzekering
Je mensen zitten de hele dag in de auto, van bezichtiging naar opname. Dit is de primaire dekking als een medewerker tijdens zijn werk een ongeval overkomt, en op het aanvraagformulier is het een eigen keuze met eigen verzekerde bedragen. Het werkgeversaansprakelijkheidsrisico zelf zit al in de bedrijfsaansprakelijkheid, inclusief het Wegamrisico.
Niet alles hoeft
Welke van deze polissen in jouw geval echt nodig zijn hangt af van je omvang, je personeel en wat je opdrachtgever eist. Dat zoeken we in een half uur uit.
Geld- en fraudeverzekering
Beroepsaansprakelijkheidspolissen sluiten het beheer van een kas, het doen van betalingen en het verloren gaan van geld uit, net als vermogensdelicten zoals verduistering en bedrog. Loopt er geld van derden via je kantoor, dan is dat risico alleen op een aparte polis onder te brengen.
Bedrijfsrechtsbijstand
Voor het incassogeschil over een courtage, de discussie met een opdrachtgever die de opdracht intrekt, en arbeidsrechtelijke kwesties. In ons eigen werk komt deze dekking vaker langs dan een echte aansprakelijkheidsclaim.
Arbeidsongeschiktheidsverzekering (AOV)
Bij een kantoor van een of twee personen ben jij de omzet. Val je een half jaar uit, dan lopen de bezichtigingen niet door. Bij de zelfstandige makelaars en taxateurs die wij spreken is dit de dekking die we het vaakst missen.
Inventaris en bedrijfsschade
Het kantoor, de apparatuur en de omzet die stilvalt als je pand na brand of waterschade dicht moet. Minder spectaculair dan de aansprakelijkheid, maar wel het deel dat je onderneming stillegt.
De valkuil: de polis van vandaag betaalt de fout van drie jaar geleden
Beroepsaansprakelijkheidsverzekeringen werken op claims made. Dat betekent dat niet het moment van de fout bepalend is, maar het moment waarop de claim voor het eerst tegen je wordt ingesteld en bij de verzekeraar wordt gemeld. In een vak waarin klachten pas jaren na de overdracht bovenkomen, is dat geen detail maar de kern van je dekking. Het wordt spannend zodra er iemand bij komt of iemand vertrekt. Voor een zzp’er die als medeverzekerde op de polis van een kantoor wordt bijgeschreven staat het er zo:
“Indien een verzekerde conform artikel 1.6.b. tijdens de looptijd van de verzekering is aangetekend onder vermelding van een datum, dan bestaat er geen dekking voor fouten begaan voor de vermelde datum, tenzij door deze nieuwe verzekerde wordt aangetoond dat ten tijde van het begaan van de fout (elders) een beroepsaansprakelijkheidsverzekering van kracht was.”
Uit de Bijzondere voorwaarden Beroepsaansprakelijkheid Makelaar OZ van HDI Global Specialty SE (BAV.MAK.2.S), artikel 2.4.3, in de uitgave van 16 juli 2024. Ditzelfde artikel staat woordelijk gelijk in de uitgave van 17 augustus 2021 en in de variant BAV.MAK.2A.S van 26 oktober 2023.
Vertaald naar de praktijk: word je op 1 juli bijgeschreven op de polis van het kantoor waar je vanuit je eigen onderneming voor werkt, dan zijn de dossiers die je daarvóór deed niet gedekt, tenzij je kunt aantonen dat je toen elders een beroepsaansprakelijkheidsverzekering had. Datzelfde artikel sluit daarnaast aanspraken uit die voortkomen uit omstandigheden die vóór die datum al bekend waren of bekend hoorden te zijn, en daar staat geen tenzij bij. Dat maakt de datum waarop iemand op de polis komt een van de weinige dingen in dit vak die je niet met terugwerkende kracht kunt repareren.
Inloop is het spiegelbeeld, en die vraag je vooraf
De inloopdatum bepaalt vanaf welk moment oude fouten meelopen. Op het aanvraagformulier is inloop een expliciete keuze, en de voetnoot koppelt die uitdrukkelijk aan de situatie waarin je onderneming al bestond vóór de gewenste ingangsdatum én er géén voorliggende verzekering was. Dat is dus de vraag voor wie nooit verzekerd is geweest. Stap je over van een lopende polis, dan gaat het gesprek niet over inloop maar over de aansluiting op wat je had.
Uitloop regel je bij het opzeggen, en die kost een deel van je premie
Stop je met je kantoor of zeg je de polis op, dan zijn claims die daarna binnenkomen in beginsel niet meer gedekt. De voorwaarden Makelaar OZ van HDI bieden na de contractvervaldatum twee maanden lang de mogelijkheid om uitloopdekking te kopen: bij een contract van minimaal een jaar is dat 12 maanden uitloop tegen 35 procent van de laatste voorschotpremie, of 24 maanden tegen 45 procent. Bij een contracttermijn van minimaal drie jaar lopen die termijnen op tot 60 maanden tegen 75 procent. Twee dingen horen daarbij: over de hele uitloopperiode geldt maximaal éénmaal het verzekerd bedrag, en het aanbod vervalt onder meer bij faillissement, bij onder curatele stelling en bij een opzegging na schade.
Een omstandigheid melden is iets anders dan een claim melden
Voel je aankomen dat een dossier verkeerd afloopt, dan kun je dat als omstandigheid schriftelijk melden zolang je polis loopt. Doe je dat, dan blijft de latere claim die daaruit voortkomt gedekt, ook als hij pas na de einddatum van je verzekering wordt ingesteld. Het is de goedkoopste vorm van dekking die er bestaat, en het is precies wat mensen nalaten omdat ze hopen dat het overwaait.
Vier bezigheden die je BAV niet dekt, en die makelaars wel doen
Een beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor makelaars is opgehangen aan een omschreven hoedanigheid: de gangbare praktijk van een in Nederland gevestigde makelaar in onroerende zaken, met daaronder bemiddeling, taxatie, beheer en, mits aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters, de praktijk van rentmeester. Alles wat daarbuiten valt is niet vanzelf verzekerd. Wat opvalt is wélke dingen erbuiten vallen: het zijn precies de activiteiten die een makelaar er na een paar jaar bij gaat doen.
1. Kopen en verkopen voor eigen rekening
In de voorwaarden Makelaar OZ van HDI zijn aanspraken uitgesloten die voortvloeien uit het voor eigen rekening kopen of verkopen van onroerende zaken, en ook uit het eigendom, gebruik, bezit of de verhuur van vastgoed voor eigen rekening. De makelaar die zelf een paar beleggingspanden aanhoudt doet dat dus buiten deze polis om, en heeft daar een eigen dekking voor nodig.
2. Projectontwikkeling
Uitgesloten zijn activiteiten van de verzekerde als projectontwikkelaar, waarbij hij de verantwoordelijkheid heeft over de initiatie, uitvoering of realisatie van bouwprojecten. De grens tussen bemiddelen bij nieuwbouw en meeontwikkelen is in de praktijk vager dan op papier, en die grens bepaalt of een claim wordt betaald.
3. Beleggingsadvies en het toezeggen van rendement
Twee aparte uitsluitingen die dicht bij elkaar liggen: beleggingsadviezen en advisering over vermogensbeheer vallen erbuiten, en het toezeggen of garanderen van resultaten, rendementen of rentabiliteit ook. Wie een beleggingspand verkoopt met een rendementsberekening erbij, zit dichter bij die grens dan hij denkt.
4. Energielabels: registreren mag, maatwerkadvies niet
Het opnemen en registreren van de energieprestatie bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland valt binnen de verzekerde hoedanigheid. Het afgeven van EPA-maatwerkadviezen is juist uitdrukkelijk uitgesloten. Dat is hetzelfde onderwerp met twee verschillende uitkomsten, en het scheelt precies één dienst op je website.
Doe je een of meer van deze dingen, dan is dat geen reden om af te zien van een BAV. Het is wel een reden om ze vooraf te melden, zodat je weet welk deel van je omzet buiten de polis valt en wat je daarnaast nodig hebt. Bovendien geldt: breid je je hoedanigheid tijdens de looptijd uit, dan is er geen dekking voor fouten die je vóór die uitbreiding hebt gemaakt.
Zit jouw dekking op dit vak afgestemd?
Stuur ons je huidige polis, dan lopen we de uitsluitingen na die in dit vak het vaakst misgaan. Klopt alles, dan hoor je dat ook.
Wat er in dit vak werkelijk gebeurt
Vier situaties die we in dit vak tegenkomen, en de polis waar ze landen. Geen echte dossiers, wel echte risico’s.
De woonoppervlakte klopt niet
Een koper laat na de overdracht opnieuw meten en komt uit op een gebruiksoppervlakte die afwijkt van wat er in de verkoopinformatie stond. Hij stelt dat hij te veel heeft betaald en claimt het verschil. Er is geen letsel en er is niets beschadigd: dit is zuivere vermogensschade, en daarmee het schoolvoorbeeld van een beroepsaansprakelijkheidsclaim.
De taxatie blijkt te hoog
Een financiering wordt verstrekt op een taxatierapport. De lening loopt vast en het onderpand brengt bij verkoop veel minder op. De geldverstrekker spreekt de taxateur aan voor het verschil. Hier telt behalve de dekking ook het verzekerd bedrag: bij bedrijfsmatig vastgoed loopt zo’n claim snel op.
Een gebrek dat wel bekend was
Bij de opname wordt een funderingsprobleem of een asbesttoepassing genoemd, maar het belandt niet in de verkoopinformatie. De koper ontdekt het bij de verbouwing. Dit is het type discussie dat wij in dit vak het vaakst zien: niet verkeerd advies, maar informatie die niet is doorgegeven.
Een vals rekeningnummer vlak voor de levering
Iemand onderschept de mailwisseling rond de overdracht en stuurt de koper een gewijzigd rekeningnummer. Dit is het scenario waarvoor je naar drie polissen tegelijk kijkt, want een beroepsaansprakelijkheidsverzekering sluit vermogensdelicten zoals bedrog en verduistering uit, en ook het verloren gaan van geld. De cyberdekking en een geld- en fraudeverzekering doen hier het werk.
Twijfel je of je goed zit?
Een half uur is meestal genoeg om te zien of er iets mist. Zonder kosten, en zonder dat je iets hoeft over te sluiten.
We doen dit vak al langer
We adviseren makelaars-, taxatie- en vastgoedbeheerkantoren in en rond ’t Gooi en daarbuiten, van eenmanszaken tot kantoren met meerdere vestigingen. In de kantoren die wij spreken zien we vaak hetzelfde: de beroepsaansprakelijkheid staat er netjes op, en daaronder is het minder goed geregeld. De hoedanigheid op het polisblad is jaren geleden opgeschreven en beschrijft niet meer wat het kantoor vandaag doet, en het verzekerd bedrag is nooit meegegroeid met de waarde van de objecten.
Bouvy Advies zit aan de Rubberstraat in Naarden, in een regio waar makelaardij en vastgoed het gesprek van de dag zijn. Vastgoed is een van onze vier specialisaties: we adviseren behalve makelaarskantoren ook vastgoedbeleggers en ondernemers met panden in de B.V. Dat betekent dat we jouw dossiers ook van de andere kant van de tafel kennen. Alles kan op afstand, en langskomen kan als je in ’t Gooi of omgeving zit.
Gerelateerde verzekeringen
Veelgestelde vragen
Welke verzekeringen heeft een makelaarskantoor minimaal nodig? +
Een beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor fouten in advies, bemiddeling, taxatie en beheer, en een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering voor letsel en zaakschade. Die twee dekken verschillende schade en vervangen elkaar niet. Heb je personeel, dan komt daar werkgeversaansprakelijkheid bij, en met derdengelden of veel mailverkeer rond overdrachten is een cyberdekking geen luxe.
Kan ik als zzp-makelaar een eigen beroepsaansprakelijkheidsverzekering afsluiten? +
Dat hangt van de verzekeraar af. Deze verzekering wordt op naam van een onderneming gesloten, en werk je vanuit je eigen onderneming structureel voor één kantoor, dan is bijschrijven op hun polis in de praktijk vaak de eenvoudigste route. Dat vraagt wel hun akkoord. Let daarbij op de datum waarop je wordt aangetekend, want die bepaalt vanaf wanneer je gedekt bent.
Kan je een makelaar aansprakelijk stellen? +
Ja. Een makelaar is aansprakelijk als hij een beroepsfout maakt en jij daardoor schade lijdt, bijvoorbeeld doordat een woonoppervlakte niet klopt of een bekend gebrek niet in de verkoopinformatie stond. Het gaat dan om zuivere vermogensschade: geen letsel en geen kapotte zaak, wel een verschil in waarde. Precies daarvoor bestaat de beroepsaansprakelijkheidsverzekering: die vergoedt het bedrag dat de makelaar aan de benadeelde moet betalen. De verzekeraar mág dat rechtstreeks aan de benadeelde overmaken, maar is dat niet verplicht.
Wie is verplicht een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten? +
Er is geen algemene wettelijke plicht. In de praktijk komt de eis uit je contract met een opdrachtgever, uit de regels van een brancheorganisatie of via de cao. Het aanvraagformulier vraagt los daarvan of het kantoor is aangesloten bij NVM, VBO of VastgoedPro, maar dat is een acceptatievraag van de verzekeraar en geen bewijs dat er een verplichting geldt. Wij kijken bij een offerte eerst welke eis er op jou van toepassing is.
Wat valt onder een beroepsaansprakelijkheidsverzekering? +
De aansprakelijkheid voor zuivere vermogensschade door een fout binnen je omschreven hoedanigheid. Voor een makelaarskantoor is dat bemiddeling, taxatie en beheer van onroerende zaken, de bemiddeling of taxatie van vermogensrechten die onlosmakelijk aan onroerende zaken vastzitten, het opnemen en registreren van de energieprestatie bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, en bij aansluiting bij de NVR ook de praktijk van rentmeester. Letsel en zaakschade vallen er uitdrukkelijk buiten: in de voorwaarden is schade omschreven als vermogensschade met uitzondering van personenschade en zaakschade. Daarvoor heb je de bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering.
Wat kost een beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een makelaarskantoor? +
Dat hangt af van je omzet, je aantal fte, de verdeling van je werkzaamheden en het verzekerd bedrag dat je kiest. Op het aanvraagformulier vraagt de verzekeraar naar de omzet per werkgebied over drie boekjaren en naar het percentage van je tijdsbesteding per activiteit. De voorwaarden noemen omzet en loon als variabelen waarover wordt naverrekend, dus je omzet werkt in elk geval door in wat je betaalt. Een bedrag noemen zonder die gegevens zou een slag in de lucht zijn, dus wij rekenen het voor je uit op je eigen cijfers.
Wat betekent claims made op mijn polis? +
Dat de polis die geldt op het moment dat de claim wordt ingesteld en gemeld de claim afhandelt, en niet de polis die liep toen je de fout maakte. Voor dekking geldt dat de claim voor het eerst tijdens de contracttermijn tegen je is ingesteld en schriftelijk is gemeld tijdens die termijn of binnen twee maanden na het einde van de verzekering. Daarom zijn de inloopdatum en de uitloopdekking bij elke overstap belangrijker dan de premie.
Ik ben net begonnen en heb weinig werkervaring. Kan ik dan verzekerd worden? +
Dat is een acceptatievraag, geen wettelijke drempel. Het aanvraagformulier vraagt of het kantoor is aangesloten bij NVM, VBO of VastgoedPro, of de leidinggevende minimaal twee jaar relevante werkervaring heeft, en of hij gecertificeerd makelaar is, een afgeronde HBO-opleiding vastgoed van minimaal een jaar heeft of een afgerond SVM-diploma, zowel theorie als praktijk. Is een antwoord nee, dan vraagt de verzekeraar om een toelichting. Dat is dus een gesprek en niet automatisch een afwijzing, en juist daarom werkt aansluiten bij een bestaand kantoor voor starters vaak beter dan het zelf proberen.
Ik koop soms zelf een pand. Is dat meeverzekerd? +
Nee. In de voorwaarden Makelaar OZ is het voor eigen rekening kopen of verkopen van onroerende zaken uitgesloten, net als het eigendom, het gebruik, het bezit en de verhuur van vastgoed voor eigen rekening. Voor je eigen portefeuille heb je dus aparte dekkingen nodig.
Hoeveel moet ik verzekeren? +
Dat hangt af van de waarde van de objecten waaraan je werkt en van wat je opdrachtgevers eisen. Op het aanvraagformulier lopen de keuzes voor beroepsaansprakelijkheid van 500.000 tot 5 miljoen euro per aanspraak, met daarnaast de keuze voor een dubbele jaarlimiet. Woningbemiddeling en bedrijfsmatig vastgoed vragen daarin echt iets anders.
Wat kost het advies bij Bouvy Advies? +
Een beroepsaansprakelijkheidsverzekering loopt via provisie. Die zit in de premie verwerkt, dus je betaalt ons daarvoor geen apart advieshonorarium. In een kennismaking lopen we door wat je doet, wat er op je huidige polisblad staat en waar het gat zit. Blijkt daar werk uit te komen dat niet via provisie loopt, dan spreken we dat vooraf af.
Je aanvraag online, de rest doen wij
Vul je gegevens online in. Wij kijken naar de hoedanigheid, het verzekerd bedrag, de inloopdatum en wie er als verzekerde op moet, en zetten het formulier van de verzekeraar voor je klaar. Tekenen verplicht je tot niets. Heb je al een polis, stuur je polisblad dan mee, dan kijken we daar als eerste naar.