Hypotheek als DGA

Ja. Als DGA kun je gewoon een hypotheek afsluiten; het verschil met loondienst zit in hoe de geldverstrekker je inkomen vaststelt. Er is geen werkgever die je salaris bevestigt, dus leidt hij het af uit de cijfers van je bv. Daarbij kijkt hij naar vier dingen:

1. Je salaris uit de bv, meestal gemiddeld over drie jaar.
2. De winst die in de bv blijft staan, bij een deel van de geldverstrekkers en onder voorwaarden.
3. De bv zelf: maakt hij winst, en hoe staat het met de solvabiliteit en de liquiditeit?
4. Wat je van de bv hebt geleend, via de rekening-courant of met een lening.

Staat je toetsinkomen eenmaal vast, dan gelden dezelfde leennormen als in loondienst. Het verschil met loondienst zit dus in het toetsinkomen, en juist daar lopen de geldverstrekkers uiteen. Daar zit ons advies.

Stap 4 en 5 kun je hieronder zelf doorrekenen. Vul bij inkomen je toetsinkomen uit de eerste drie stappen in, niet je omzet en niet de winst van de bv, en zet ‘Ben je ondernemer?’ op ja. De tool rekent met de officiële normen van 2026, maar weet niet hoe een geldverstrekker jouw bv leest. De uitkomst is dus een indicatie, geen toezegging.

Meestal als het gemiddelde van je inkomen uit de bv over de laatste drie jaar, met het laatste jaar als plafond. Zo staat het onder meer bij ABN AMRO (Woonbeleid, juli 2026), SNS (Regels voor het accepteren, maart 2026) en Robuust Hypotheken (Acceptatiegids, juni 2026). Robuust neemt daarvoor het onderdeel ‘Inkomsten uit arbeid’ van je aangifte inkomstenbelasting als maatstaf. SNS telt daar het resultaat na vennootschapsbelasting van het laatste jaar bij op, en een verlies gaat eraf. Met een gemiddelde en een plafond telt een loonsverhoging pas na een paar jaar volledig mee, en een verlaging meteen.

Niet iedereen rekent zo. Venn Hypotheken neemt een gewogen gemiddelde over drie jaar in de verhouding 1, 2 en 3, waarin het laatste jaar het zwaarst telt (Kredietgids, juli 2026). ING stelt het toetsinkomen van een DGA vast op 100% van de inkomsten uit arbeid uit de onderneming, eventueel vermeerderd met uitkeerbare winst, en kijkt daarvoor naar je aangiften en de jaarrapporten van drie boekjaren (Acceptatiebeleid, juli 2026). Handelsbanken telt je inkomsten uit arbeid en de gerealiseerde winst van de onderneming, met het laatste jaar als bepalend voor het maximum (Acceptatiebeleid, januari 2026).

Twee correcties komen vaak terug. De bijtelling voor je auto van de zaak gaat eraf: fiscaal is het inkomen, maar het is geen geld dat je aan wonen kunt besteden (onder meer ABN AMRO en Allianz). En incidentele baten in de winst van de bv tellen niet mee als bestendig inkomen.

Dat verschilt per geldverstrekker. Handelsbanken neemt de gerealiseerde winst van de onderneming mee naast je inkomsten uit arbeid. Bij andere partijen heet winst die je in de bv laat staan overwinst of niet-uitgekeerd dividend, en die telt daar alleen mee als de bv het bedrag structureel kan missen. Dit zijn de voorwaarden die daarbij steeds terugkomen:

Hoe zo’n dubbele balanstoets in de praktijk gaat, schrijft Allianz stap voor stap uit in zijn Ondernemersgids (januari 2026). Het werkt met drie bedragen, waarvan het laagste telt:

1. Het gemiddelde resultaat voor vennootschapsbelasting over drie jaar, of het resultaat van het laatste jaar als dat lager is.
2. Per jaar de vlottende activa plus de liquide middelen, min het kort vreemd vermogen; daarvan het laagste van de drie jaren.
3. Het eigen vermogen dat in het laatste jaar uit de bv kan zonder dat de solvabiliteit onder 25% zakt.

Van het laagste van die drie bedragen neemt Allianz 75% mee als overwinst. Wie een ruime winst maakt maar weinig liquide middelen in de bv heeft, loopt dus vast op het tweede bedrag.

Dividend dat al is uitgekeerd telt bij ABN AMRO en Florius mee tot het gemiddelde van de laatste drie boekjaren, met het laatste jaar als maximum, en nooit hoger dan de gemiddelde nettowinst over die jaren (Woonbeleid, juli en augustus 2026).

Heb je via de rekening-courant geld van je bv geleend, dan komt dat op twee plekken terug. Eerst als verplichting in je inkomenstoets. ING mag een rekening-courant directie onder € 17.500 buiten beschouwing laten en rekent daarboven met de werkelijke last, in de regel met een minimum van 3% per jaar over de afgesproken limiet (Acceptatiebeleid, juli 2026). Bij a.s.r. telt hij boven € 17.500 mee, tenzij jij of de rekenexpert verklaart dat je hem vóór de hypotheek terugbrengt tot maximaal dat bedrag (Hypotheekgids, mei 2026).

Hetzelfde geldt voor een gewone lening bij je bv. a.s.r. rekent een lening bij de eigen onderneming als financiële verplichting mee in de inkomenstoets, en ING neemt een lening van je eigen bv voor je woning zonder hypothecaire inschrijving mee als financieringslast.

Daarna komt de rekening-courant terug in de gezondheid van je bv. ABN AMRO en Florius halen de rekening-courant directie uit het eigen vermogen en het balanstotaal voordat ze de solvabiliteit berekenen, en Allianz corrigeert een rekening-courant van meer dan € 17.500 op de vlottende activa, het eigen vermogen en het balanstotaal. Een bv die gezond oogt omdat een groot deel van het vermogen een vordering op jou is, zakt na die correctie zomaar onder de norm. Andersom werkt het ook: geld dat de bv jou schuldig is, telt Allianz juist op bij het eigen vermogen (Ondernemersgids, januari 2026).

Aan de fiscale kant geldt een grens. De Wet excessief lenen bij eigen vennootschap belast schulden boven € 500.000 bij je eigen bv als fictief regulier voordeel in box 2, gemeten aan het einde van het kalenderjaar en samen met je partner. Een eigenwoningschuld telt daarbij niet mee voor zover de bv een hypotheekrecht op je woning heeft (artikel 4.14a Wet IB 2001), of als de schuld op 31 december 2022 al bestond (artikel 10a.23). Hoe dat uitpakt, lees je op herfinancieren vanuit je bv. Wij rekenen de financieringskant door, je accountant de fiscale.

Dat hangt af van je aandelenbelang, en de grens verschilt per geldverstrekker. a.s.r. en Venn Hypotheken zien je vanaf 5% als DGA, SNS vanaf 25% en Robuust Hypotheken vanaf 30%. ABN AMRO en Florius tellen inkomen uit de onderneming alleen mee bij een belang van minimaal 20% in de werkmaatschappij. Onder de grens word je bij a.s.r., Venn Hypotheken en Robuust Hypotheken beoordeeld als werknemer in loondienst.

Twee details maken verschil. Venn Hypotheken telt de aandelen van je partner en je kinderen mee om te bepalen of je DGA bent. En bij een financiële holding ziet Robuust Hypotheken je altijd als zelfstandige, ongeacht je belang.

Naar drie dingen: of de bv winst maakt, hoeveel eigen vermogen er in zit en of hij zijn kortlopende rekeningen kan betalen. Bij ABN AMRO, Florius en SNS telt je salaris niet mee als de bv in het laatste boekjaar geen winst maakte. De normen liggen dicht bij elkaar, maar niet op hetzelfde punt:

Die kengetallen berekent de geldverstrekker na zijn eigen correcties, zoals de rekening-courant hierboven. Een bv die net boven de norm staat, kan daar na correctie onder zakken. Daarom rekenen we de kengetallen vooraf door, voordat we een partij kiezen.

Bij een deel van de geldverstrekkers wel, bij andere niet. a.s.r. vraagt bij een aandelenbelang van minimaal 5% altijd een inkomensverklaring ondernemer van een van de gespecialiseerde partijen waarmee het samenwerkt. Robuust Hypotheken doet dat vanaf 30%, opgesteld door een door NHG goedgekeurde rekenexpert. ING en SNS accepteren een inkomensverklaring van een vaste lijst rekenexperts, en SNS stelt het inkomen ook zelf vast. Allianz werkt bij aanvragen zonder NHG juist niet met rekenmeesters en beoordeelt de jaarcijfers zelf, en ook Handelsbanken maakt zelf een inkomensbepaling.

Vraag je de hypotheek met NHG aan, dan stellen onder meer ABN AMRO en a.s.r. het inkomen vast volgens de normen van NHG. Het voordeel van een inkomensverklaring is voorspelbaarheid: je weet vooraf welk inkomen er getoetst wordt, in plaats van per geldverstrekker af te wachten. Bouvy Advies vraagt die verklaring aan bij een door NHG erkende rekenexpert.

Reken op de stukken hieronder. Bij een inkomensverklaring vraagt de rekenexpert ze bij je op. Beoordeelt de geldverstrekker je cijfers zelf, dan wil hij daarnaast je aangiften inkomstenbelasting van de laatste drie jaar zien (onder meer ING en Handelsbanken).

Bij een deel van de markt wel, met een afslag op je inkomen. ABN AMRO en Florius tellen DGA-inkomen niet mee als je korter dan een boekjaar ondernemer bent. Met één tot twee boekjaren geldt 75% van het gemiddelde brutoloon, met twee tot drie boekjaren 90%, of de prognose van een RA- of AA-accountant als die lager is. Handelsbanken rekent een startende ondernemer met 12 tot 24 maanden op 75% van het gerealiseerde resultaat, en met 24 tot 36 maanden op 85% van het gemiddelde over twee boekjaren. ING volgt voor starters het NHG-toetskader voor de inkomensverklaring ondernemer. Allianz financiert starters vanaf 12 maanden inschrijving bij de KvK en kan dan het inkomen uit je eerdere loondienst van de afgelopen drie jaar meetellen, maar winst die in de bv blijft staan telt pas na 36 maanden mee.

Strenger is Venn Hypotheken, die pas verstrekt als de onderneming minimaal 36 maanden bestaat. Komt je bv voort uit een eenmanszaak van minimaal drie jaar met dezelfde activiteit, dan kan Allianz de overwinst in de bv-jaren wel meenemen.