Hypotheek als DGA

Een DGA-hypotheek is geen apart product, maar een gewone hypotheek voor je eigen woning. Het verschil zit in hoe de geldverstrekker je inkomen vaststelt. Er is geen werkgever die je salaris bevestigt, dus leidt hij je inkomen af uit de cijfers van je bv. Staat het toetsinkomen vast, dan gelden dezelfde leennormen als in loondienst.

Bij een IB-ondernemer (eenmanszaak, vof, maatschap) beoordeelt de geldverstrekker de winst uit onderneming. Bij een DGA beoordeelt hij het salaris uit de bv en bij een deel van de geldverstrekkers ook de winst die in de bv blijft staan. Daarnaast beoordeelt hij de gezondheid van de bv en wat je van de bv hebt geleend.

Of je DGA bent, verschilt per geldverstrekker: a.s.r. en Venn Hypotheken hanteren een grens vanaf 5% aandelenbelang, SNS vanaf 25% en Robuust Hypotheken vanaf 30%. ABN AMRO en Florius tellen inkomen uit de onderneming alleen mee bij een belang van minimaal 20% in de werkmaatschappij.

Ja. Als DGA kun je gewoon een hypotheek afsluiten; het verschil met loondienst zit in hoe de geldverstrekker je inkomen vaststelt. Er is geen werkgever die je salaris bevestigt, dus leidt hij het af uit de cijfers van je bv. Daarbij kijkt hij naar vier dingen:

1. Je salaris uit de bv, meestal gemiddeld over drie jaar.
2. De winst die in de bv blijft staan, bij een deel van de geldverstrekkers en onder voorwaarden.
3. De bv zelf: maakt hij winst, en hoe staat het met de solvabiliteit en de liquiditeit?
4. Wat je van de bv hebt geleend, via de rekening-courant of met een lening.

Staat je toetsinkomen eenmaal vast, dan gelden dezelfde leennormen als in loondienst. Het verschil met loondienst zit dus in het toetsinkomen, en juist daar lopen de geldverstrekkers uiteen. Daar zit ons advies.

Stap 4 en 5 kun je hieronder zelf doorrekenen. Vul bij inkomen je toetsinkomen uit de eerste drie stappen in, niet je omzet en niet de winst van de bv, en zet ‘Ben je ondernemer?’ op ja. De tool rekent met de officiële normen van 2026, maar weet niet hoe een geldverstrekker jouw bv leest. De uitkomst is dus een indicatie, geen toezegging.

Meestal als het gemiddelde van je inkomen uit de bv over de laatste drie jaar, met het laatste jaar als plafond. Zo staat het onder meer bij ABN AMRO (Woonbeleid, juli 2026) en SNS (Regels voor het accepteren, maart 2026). Robuust Hypotheken (Acceptatiegids, juni 2026) rekent met een gewogen gemiddelde over drie jaar en neemt daarvoor het onderdeel ‘Inkomsten uit arbeid’ van je aangifte inkomstenbelasting als maatstaf. SNS telt daar het resultaat na vennootschapsbelasting van het laatste jaar bij op, en een verlies gaat eraf. Met een gemiddelde en een plafond telt een loonsverhoging pas na een paar jaar volledig mee, en een verlaging meteen.

Niet iedereen rekent zo. Venn Hypotheken neemt een gewogen gemiddelde over drie jaar in de verhouding 1, 2 en 3, waarin het laatste jaar het zwaarst telt (Kredietgids, juli 2026). ING stelt het toetsinkomen van een DGA vast op 100% van de inkomsten uit arbeid uit de onderneming, eventueel vermeerderd met uitkeerbare winst, en kijkt daarvoor naar je aangiften en de jaarrapporten van drie boekjaren (Acceptatiebeleid, oktober 2026). Handelsbanken telt je inkomsten uit arbeid en de gerealiseerde winst van de onderneming, met het laatste jaar als bepalend voor het maximum (Acceptatiebeleid, januari 2026).

Twee correcties komen vaak terug. De bijtelling voor je auto van de zaak gaat eraf: fiscaal is het inkomen, maar het is geen geld dat je aan wonen kunt besteden (onder meer ABN AMRO). En incidentele baten in de winst van de bv tellen niet mee als bestendig inkomen.

Dat verschilt per geldverstrekker. Handelsbanken neemt de gerealiseerde winst van de onderneming mee naast je inkomsten uit arbeid. Bij andere partijen heet winst die je in de bv laat staan overwinst of niet-uitgekeerd dividend, en die telt daar alleen mee als de bv het bedrag structureel kan missen. Dit zijn de voorwaarden die daarbij steeds terugkomen:

Dividend dat al is uitgekeerd telt bij ABN AMRO en Florius mee tot het gemiddelde van de laatste drie boekjaren, met het laatste jaar als maximum, en nooit hoger dan de gemiddelde nettowinst over die jaren, met het laatste jaar als maximum (Woonbeleid, juli en augustus 2026).

Salaris telt het zekerst mee: meestal geldt het driejaarsgemiddelde, met het laatste jaar als plafond, als basis voor je toetsinkomen. Dat geldt bij ABN AMRO (Woonbeleid, juli 2026) en SNS (Regels voor het accepteren, maart 2026). Uitgekeerd dividend telt bij een deel van de geldverstrekkers mee, onder voorwaarden en met een plafond.

Door dat gemiddelde met een plafond telt een loonsverhoging pas na een paar jaar volledig mee, en een verlaging meteen.

Salaris is het vaste fundament. Dividend en overwinst, zoals hierboven, zijn aanvullingen die per geldverstrekker anders tellen. Hoe je je inkomen fiscaal inricht, met het gebruikelijk loon en box 2, hoort bij je accountant. Wij rekenen per variant door welk toetsinkomen het bij welke geldverstrekker oplevert.

Heb je via de rekening-courant geld van je bv geleend, dan komt dat op twee plekken terug. Eerst als verplichting in je inkomenstoets. ING mag een rekening-courant directie onder € 17.500 buiten beschouwing laten en rekent daarboven met de werkelijke last, in de regel met een minimum van 3% per jaar over de afgesproken limiet (Acceptatiebeleid, oktober 2026). Bij a.s.r. telt hij boven € 17.500 mee, tenzij jij of de rekenexpert verklaart dat je hem vóór de hypotheek terugbrengt tot maximaal dat bedrag (Hypotheekgids, mei 2026).

Hetzelfde geldt voor een gewone lening bij je bv. a.s.r. rekent een lening bij de eigen onderneming als financiële verplichting mee in de inkomenstoets, en ING neemt een lening van je eigen bv voor je woning zonder hypothecaire inschrijving mee als financieringslast.

Daarna komt de rekening-courant terug in de gezondheid van je bv. ABN AMRO en Florius halen de rekening-courant directie uit het eigen vermogen en het balanstotaal voordat ze de solvabiliteit berekenen. Een bv die gezond oogt omdat een groot deel van het vermogen een vordering op jou is, zakt na die correctie zomaar onder de norm.

Ja, je kunt je hypotheek bij je eigen bv afsluiten. De Wet excessief lenen bij eigen vennootschap belast schulden boven € 500.000 bij je eigen bv als fictief regulier voordeel in box 2. Die grens geldt voor jou en je partner samen, gemeten aan het einde van het kalenderjaar. Voor eigenwoningschulden gelden uitzonderingen.

Een eigenwoningschuld telt niet mee voor zover de bv een hypotheekrecht op je woning heeft (artikel 4.14a Wet IB 2001), of als de schuld op 31 december 2022 al bestond (artikel 10a.23). Een nieuwe lening die je bv na 31 december 2022 verstrekt, bijvoorbeeld bij een verhuizing, valt niet onder dat overgangsrecht. Combineer je een lening van je bv met een bankhypotheek? a.s.r. telt de lening bij je eigen onderneming mee als financiële verplichting in de inkomenstoets (Hypotheekgids, mei 2026). Wat fiscaal mag met de rente en de leningvoorwaarden lees je bij herfinancieren vanuit je bv. Wij rekenen de financieringskant door, je accountant de fiscale.

De Wet excessief lenen bij eigen vennootschap legt de fiscale grens bij € 500.000. Wat je daarboven aan je bv schuldig bent, wordt belast als fictief regulier voordeel in box 2. De grens geldt voor jou en je partner samen, aan het einde van het kalenderjaar. Een eigenwoningschuld telt niet mee voor zover de bv hypotheekrecht op je woning heeft.

Naast de fiscale grens telt de geldverstrekker wat je van je bv hebt geleend mee in je inkomenstoets. ING mag een rekening-courant directie onder € 17.500 buiten beschouwing laten en rekent daarboven met de werkelijke last (Acceptatiebeleid, oktober 2026). a.s.r. telt een lening bij je eigen onderneming mee als financiële verplichting in de inkomenstoets (Hypotheekgids, mei 2026). Hoe dat werkt lees je bij rekening-courant.

Wil je de rente aftrekken, dan moet de lening bij je bv voldoen aan de eisen voor een eigenwoningschuld. Het geld gaat aantoonbaar naar aankoop, onderhoud of verbetering van je eigen woning. Voor een eigenwoningschuld vanaf 2013 los je de lening volgens het contract ten minste annuïtair of lineair af, in maximaal 30 jaar. De rente is marktconform: gelijk aan wat je bij een bank of andere financiële instelling zou betalen, en je betaalt die rente ook echt. Omdat je bv geen aangewezen geldverstrekker is, geef je de leninggegevens jaarlijks op in je aangifte. Anders vervalt de renteaftrek. Bij herfinancieren vanuit je bv lees je wat fiscaal mag met de rente en de leningvoorwaarden. Wij rekenen de financieringskant door, je accountant de fiscale.

Wat zijn de regels voor excessief lenen voor een DGA in 2026?

Dat hangt af van je aandelenbelang, en de grens verschilt per geldverstrekker. a.s.r. en Venn Hypotheken zien je vanaf 5% als DGA, SNS vanaf 25% en Robuust Hypotheken vanaf 30%. ABN AMRO en Florius tellen inkomen uit de onderneming alleen mee bij een belang van minimaal 20% in de werkmaatschappij. Onder de grens word je bij a.s.r., Venn Hypotheken en Robuust Hypotheken beoordeeld als werknemer in loondienst.

Twee details maken verschil. Venn Hypotheken telt de aandelen van je partner en je kinderen mee om te bepalen of je DGA bent. En bij een financiële holding ziet Robuust Hypotheken je altijd als zelfstandige, ongeacht je belang.

Een werknemer toont inkomen vaak aan met Inkomensbepaling Loondienst (IBL): een UWV-verzekeringsbericht plus een rekentool. Vista Hypotheken staat IBL niet toe voor DGA’s vanaf 5% aandelenbelang (Hypothekengids, september 2026). Neo Hypotheken beschouwt je vanaf 5% niet als gewone werknemer en vraagt een inkomensverklaring ondernemer van een door NHG geaccepteerde rekenexpert (Acceptatiegids, januari 2026). Rabobank laat bij meer dan 25% belang of zeggenschap, samen met je partner, een inkomensverklaring opstellen; bij 25% of minder gelden de loondienstregels met een werkgeversverklaring (Acceptatiegids, september 2026).

ABN AMRO, Allianz, a.s.r., Florius, Handelsbanken, ING, Neo Hypotheken, Rabobank, Robuust Hypotheken, SNS, Venn Hypotheken en Vista Hypotheken hebben DGA-regels in hun acceptatiegids. Het verschil zit niet in óf ze DGA's beoordelen, maar in hoe ze je inkomen lezen. Deze pagina behandelt hun regels voor je hypotheek.

Naar drie dingen: of de bv winst maakt, hoeveel eigen vermogen er in zit en of hij zijn kortlopende rekeningen kan betalen. Bij ABN AMRO, Florius en SNS telt je salaris niet mee als de bv in het laatste boekjaar geen winst maakte. De normen liggen dicht bij elkaar, maar niet op hetzelfde punt:

Die kengetallen berekent de geldverstrekker na zijn eigen correcties, zoals de rekening-courant hierboven. Een bv die net boven de norm staat, kan daar na correctie onder zakken. Daarom rekenen we de kengetallen vooraf door, voordat we een partij kiezen.

Bij een deel van de geldverstrekkers wel, bij andere niet. a.s.r. vraagt bij een aandelenbelang van minimaal 5% altijd een inkomensverklaring ondernemer van een van de gespecialiseerde partijen waarmee het samenwerkt. Robuust Hypotheken doet dat vanaf 30%, en bij een financiële holding ongeacht je belang, opgesteld door een door NHG goedgekeurde rekenexpert. ING en SNS accepteren een inkomensverklaring van een vaste lijst rekenexperts, en SNS stelt het inkomen ook zelf vast. Allianz vraagt bij aanvragen met en zonder NHG een inkomensverklaring ondernemer van een vaste lijst partijen (Hypotheekwijzer, versie 2026-04), en Handelsbanken maakt zelf een inkomensbepaling.

Vraag je de hypotheek met NHG aan, dan stellen onder meer ABN AMRO en a.s.r. het inkomen vast volgens de normen van NHG. Het voordeel van een inkomensverklaring is voorspelbaarheid: je weet vooraf welk inkomen er getoetst wordt, in plaats van per geldverstrekker af te wachten. Bouvy Advies vraagt die verklaring aan bij een gespecialiseerde rekenexpert.

Reken op de stukken hieronder. Bij een inkomensverklaring vraagt de rekenexpert ze bij je op. Beoordeelt de geldverstrekker je cijfers zelf, dan wil hij daarnaast je aangiften inkomstenbelasting van de laatste drie jaar zien (onder meer ING en Handelsbanken).

Bij een deel van de markt wel, met een afslag op je inkomen. ABN AMRO en Florius tellen DGA-inkomen niet mee als je korter dan een boekjaar ondernemer bent. Met één tot twee boekjaren geldt 75% van het gemiddelde brutoloon, met twee tot drie boekjaren 90%, of de prognose van een RA- of AA-accountant als die lager is. Handelsbanken rekent een startende ondernemer met 12 tot 24 maanden op 75% van het gerealiseerde resultaat, en met 24 tot 36 maanden op 85% van het gemiddelde over twee boekjaren. ING volgt voor starters het NHG-toetskader voor de inkomensverklaring ondernemer.

Strenger is Venn Hypotheken, die pas verstrekt als de onderneming minimaal 36 maanden bestaat.

Bouvy Advies, een onafhankelijk advies- en bemiddelingskantoor in Naarden, helpt DGA's door heel Nederland met hun hypotheek. Wij lezen de cijfers van je holding en werkmaatschappijen en kiezen een geldverstrekker die je structuur accepteert. Wij vergelijken 40+ geldverstrekkers en hebben AFM-vergunning 12046005. Wij vragen een inkomensverklaring ondernemer aan bij een gespecialiseerde rekenexpert.

Niet elke geldverstrekker accepteert meerdere werkmaatschappijen. Robuust Hypotheken accepteert maximaal twee werkmaatschappijen (juni 2026). Venn Hypotheken accepteert alleen een holding met één werkmaatschappij (juli 2026).

Breng alle deelnemingen vooraf in kaart. De rekenexpert waarmee wij werken beoordeelt voor een inkomensverklaring alle deelnemingen. Ontbreekt er één, dan wacht de hele verklaring. Ook wat je van de bv hebt geleend telt mee: ING rekent vanaf € 17.500 met de werkelijke last, met een minimum van 3% van de limiet per jaar (Acceptatiebeleid, oktober 2026). ABN AMRO en Florius halen de rekening-courant directie uit het eigen vermogen bij de solvabiliteitstoets. Wij zijn geen fiscalist. Hoe je je inkomen fiscaal inricht (gebruikelijk loon, box 2) hoort bij je accountant. Wij rekenen uit welk toetsinkomen het bij welke geldverstrekker oplevert. Alles voor deze situatie op één pagina: hypotheekadviseur voor een DGA met meerdere bv's.