Opeethypotheek: je overwaarde opnemen zonder te verhuizen

Je woning als bron van extra inkomen

• Pensioen aanvullen: meer bestedingsruimte naast je AOW en pensioen
• Je kind of kleinkind helpen: bijvoorbeeld bij de aankoop van een eerste woning
• Verbouwen of verduurzamen: je woning comfortabel en toekomstbestendig maken
• Blijven wonen: je hoeft niet te verhuizen om je overwaarde te benutten

Overwaarde verzilveren als aanvulling op je pensioen

Je hebt jarenlang afgelost en je woning is in waarde gestegen. Op papier zit je goed. Maar van die overwaarde merk je niets zolang het geld in de stenen zit. Een opeethypotheek haalt er een deel uit, zonder dat je hoeft te verhuizen.

Het idee is simpel. Je leent geld met je woning als onderpand en je blijft er gewoon wonen. Die lening los je niet maandelijks af; hij wordt later terugbetaald, meestal als de woning wordt verkocht of uit de nalatenschap. Wat je ermee doet, bepaal je zelf: je AOW en pensioen aanvullen, je kinderen helpen, de badkamer verbouwen of het dak isoleren. Het blijft jouw geld en jouw huis.

Onder de term opeethypotheek vallen verschillende producten. Ze werken niet hetzelfde, en het verschil zit precies op de punten die later geld kosten of opleveren: de rente, hoeveel je kunt opnemen en wat je erfgenamen overhouden. Hieronder leggen we de vormen uit, wat de voorwaarden zijn en waar je op moet letten voordat je iets tekent.

Opeethypotheek, verzilverhypotheek of verkoop-en-terughuur

In de praktijk gaat het om drie manieren om je overwaarde te gebruiken. Ze lossen hetzelfde probleem op, maar de gevolgen voor je maandlasten, je nalatenschap en je zeggenschap over de woning lopen flink uiteen.

Waar het verschil zit: bij de eerste twee vormen blijf je eigenaar en is de vraag vooral of je de rente nu betaalt of laat oplopen. Bij verkoop-en-terughuur geef je het eigendom op. Welke vorm past, hangt af van of je een vast bedrag per maand wilt of een bedrag ineens, en van hoeveel je voor je erfgenamen wilt overhouden.

Welke bank heeft nog een opeethypotheek?

• ABN AMRO, Overwaarde Hypotheek: de jongste aanvrager moet 62 jaar zijn en de rente wordt maandelijks bij de schuld opgeteld, tenzij je kiest om de rente geheel of gedeeltelijk zelf te betalen.
• Onderlinge Nederland, ZilverHuis Hypotheek: de minimumleeftijd is 68 jaar bij één eigenaar en 72 jaar als partners samen eigenaar zijn, en de rente wordt bij de schuld opgeteld.
• SocioHypotheek: de jongste aanvrager moet 57 jaar zijn, de rente over het eerste jaar gaat vooraf van de uitbetaling af en daarna wordt de rente elk jaar vooraf bij de schuld opgeteld.
• a.s.r., Levensrente hypotheek: iedere aanvrager moet de AOW-leeftijd hebben bereikt en je betaalt de rente zelf, zonder aflossing, waardoor de schuld gelijk blijft aan wat je opnam.
• Vandaag Hypotheken, Vandaag Hypotheek: jij en je partner zijn bij het afsluiten van de lening minimaal 57 en hoogstens 84 jaar, en je betaalt de rente zelf, maandelijks, zonder aflossing. Alleen onder voorwaarden wordt de rente bij de schuld opgeteld: na overlijden van een van de aanvragers of bij achterstanden door langdurige zorgkosten.

Wat zijn de voorwaarden voor een opeethypotheek?

De voorwaarden verschillen per aanbieder, maar bij de vijf aanbieders in onze vergelijking komen dezelfde punten terug: een minimumleeftijd die per aanbieder verschilt, je eigen hoofdverblijf, een maximum tegenover de woningwaarde en een toets of je de lening kunt dragen. Je inkomen telt dus wel mee, maar anders dan bij een gewone hypotheek: a.s.r. en Vandaag Hypotheken toetsen of je zelf rente kunt betalen; Onderlinge Nederland mag afwijken van de gewone norm omdat je maandbudget niet lager wordt. Hieronder per punt wat de aanbieders vragen.

Omdat die voorwaarden per aanbieder verschillen en elkaar beïnvloeden, valt er weinig algemeens te zeggen over “het” bedrag of “de” rente. Wat jij kunt opnemen en wat het over twintig jaar kost, hangt af van je leeftijd, je woningwaarde en het gekozen product. Daar rekenen we als onafhankelijk adviseur concreet aan voor jouw situatie, met cijfers die je naast elkaar kunt leggen.

Wat zijn de nadelen van een opeethypotheek?

De belangrijkste nadelen van een opeethypotheek zijn een groeiende schuld door rente-op-rente en minder geld voor je erfgenamen. Bij ABN AMRO en SocioHypotheek kan de rente stijgen als de rentevaste periode afloopt. Bij Onderlinge Nederland en a.s.r. staat de rente levenslang vast, bij Vandaag Hypotheken de hele looptijd. Een restschuldgarantie geldt onder voorwaarden. Bij a.s.r. en Vandaag Hypotheken betaal je de rente zelf, waardoor je schuld niet groeit door bijgeschreven rente.

• Groeiende schuld: over bijgeschreven rente betaal je opnieuw rente, waardoor je schuld steeds sterker groeit naarmate de lening langer loopt. Dit geldt niet bij a.s.r., waar je de rente zelf betaalt. Bij Vandaag Hypotheken betaal je de rente ook zelf, en wordt hij alleen onder voorwaarden bijgeschreven: na overlijden van een van de aanvragers of bij achterstanden door langdurige zorgkosten.
• Rente na verlenging: de rente kan stijgen als de rentevaste periode afloopt en je verlengt, bij SocioHypotheek na 15 jaar. Een hogere rente laat de schuld sneller groeien.
• Garantie onder voorwaarden: bij SocioHypotheek valt het verschil buiten de garantie als je woning onder de getaxeerde marktwaarde wordt verkocht. ABN AMRO biedt een garantie bij marktwaarde onder voorwaarden en rekent daarvoor een renteopslag. Bij Vandaag Hypotheken mag je geen betalingsachterstand hebben gehad, en de garantie vervalt onder meer bij achterstallig onderhoud of executieverkoop.
• Geen renteaftrek: bij ABN AMRO, Onderlinge Nederland, SocioHypotheek en a.s.r. valt de lening in box 3 en is de rente niet aftrekbaar. Bij Vandaag Hypotheken rekenen we de fiscale behandeling per situatie na.
• Aflossen bij vertrek: bij a.s.r. kun je de lening niet meenemen en los je bij verhuizen alles af. Onderlinge Nederland vraagt aflossing bij verkoop, twaalf maanden na overlijden van de langstlevende of twaalf maanden nadat de woning niet meer je hoofdverblijf is. Bij Vandaag Hypotheken los je de lening volledig af bij verhuizen, verkoop of overlijden van de langstlevende.
• Nieuwe partner: bij SocioHypotheek kan een nieuwe partner die bij je intrekt maar geen kredietnemer is, na je overlijden niet in de woning blijven wonen. De schuld moet dan worden afgelost, wat doorgaans tot verkoop leidt.

Meer daarover lees je bij de nadelen van een verzilverhypotheek. Ook toeslagen, je nalatenschap, alternatieven en eruit stappen vragen aandacht.

Effect op toeslagen en je vermogen in box 3

Geld dat je opneemt en op je rekening laat staan, telt mee als vermogen. Dat kan gevolgen hebben voor inkomensafhankelijke regelingen zoals de huurtoeslag of de zorgtoeslag, en voor de vermogenstoets daarvan. Ook in box 3 kan opgenomen spaargeld meetellen. Geef je het geld direct uit aan een verbouwing of een schenking, dan speelt dit minder. Laat je het staan als buffer, dan is het iets om mee te rekenen. De exacte uitwerking hangt af van je totale vermogen en de regels van het betreffende jaar, dus dit hoort in een persoonlijke berekening thuis.

Je nalatenschap

De schuld wordt afgelost uit de opbrengst van de woning. Bij vormen waar de rente wordt bijgeschreven, groeit die schuld door en blijft er minder over voor je erfgenamen. Dat is geen bezwaar als jij vindt dat je geld bedoeld is om nú van te leven, maar het is wel een gesprek dat je het beste vooraf met je kinderen voert, niet erna.

Alternatieven die eerst de moeite waard zijn

Een opeethypotheek is niet de enige manier om aan ruimte te komen. Soms is een gewone aflossingsvrije hypotheek voordeliger, zeker als je inkomen nog wel toereikend is voor de rentebetaling. Verhuizen naar een kleinere woning maakt overwaarde in één keer vrij zonder rente of schuld. En wie naast de woning ook ander vermogen heeft, kan kijken of vermogen elders sneller of goedkoper aan te spreken is. Welke route het beste past, hangt af van je hele plaatje, niet alleen van de woning.

Boetevrij stoppen en oversluiten

Een opeethypotheek is een langlopende afspraak. Wil je later verhuizen, oversluiten of vervroegd aflossen, dan zijn daar voorwaarden aan verbonden die per aanbieder verschillen. Lees vooraf hoe je eruit komt, niet pas als je eruit wilt.

Is een opeethypotheek iets voor jou?

De vorm past het beste bij huiseigenaren die ruim in hun woning zitten maar krap in hun inkomen, en die niet willen verhuizen. Een paar situaties waarin het vaak ter sprake komt:

• Je hebt veel overwaarde, maar je pensioen of AOW geeft minder ruimte dan je gewend was.
• Je wilt je kind of kleinkind helpen bij de aankoop van een eerste woning.
• Je woning vraagt om een verbouwing of verduurzaming en je wilt daar comfortabel kunnen blijven wonen.
• Je hebt gehecht aan je huis en je buurt en verhuizen is voor jou geen optie.

En het past juist niet als je inkomen toereikend is voor een gewone hypotheek met rentebetaling, als je een maximale nalatenschap wilt nalaten, of als verhuizen voor jou geen probleem is. Dan zijn er meestal goedkopere routes, zoals overwaarde opnemen zonder te verhuizen via een reguliere hypotheekverhoging. Wat in jouw geval klopt, hangt af van de cijfers; daarom rekenen we het voor in plaats van een product aan te raden dat we toevallig voeren.

Veelgestelde vragen over de opeethypotheek