Houd ik mijn verhuurde panden beter privé in box 3 of breng ik ze onder in een bv?

Houd ik mijn verhuurde panden beter privé in box 3 of breng ik ze onder in een bv?

Privé of een bv is een rekensom per portefeuille. Het antwoord hangt af van je rendement, wat je wilt uitkeren en wat je met de panden van plan bent. Maar ook de financierbaarheid telt. Wij rekenen de financiering en verzekering door naast de fiscale som van je eigen fiscalist.

Begin niet bij het belastingtarief. Begin bij wat je met het vastgoed wilt doen. Een fiscale vergelijking is niet compleet als de bestaande hypotheek of de benodigde financiering buiten beeld blijft.

• Wat levert het vastgoed op, en wat haal je eruit? Bespreek met je fiscalist het rendement en wat je naar privé wilt uitkeren. Geld in de bv laten staan is een andere keuze dan geld naar privé halen.
• Hoe blijft het financierbaar? Wij bekijken de huidige leningen, de voorwaarden bij overdracht en de mogelijkheden voor financiering in privé of in een bv.
• Wat zijn je plannen met de panden? Wil je ze aanhouden, verkopen of je portefeuille uitbreiden? Die plannen horen bij de financieringskeuze en de verzekeringen.

Wij doen geen fiscale structurering. Wij zetten de financierings- en verzekeringskant naast de berekening van je fiscalist of accountant. Lees ook hoe wij werken als financieel adviseur voor DGA's met vastgoed.

Hoe wordt een verhuurd pand belast in privé en in een bv in 2026?

Volgens de Belastingdienst valt een verhuurd pand dat je privé bezit in belastingjaar 2026 in de regel in box 3, onder beleggingen en andere bezittingen: het definitieve forfait is 6,00% en het tarief 36%. Een bv betaalt belasting over werkelijke winst. Alleen tarieven vergelijken is onvoldoende: ook werkelijk rendement, schulden en uitkeringen naar privé tellen mee.

Het forfait gaat over de waarde van het pand; bij een verhuurde woning is dat de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio. De Belastingdienst noemt voor 2026 een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon en € 118.714 voor fiscale partners samen. Het schuldenforfait is voorlopig 2,70% en wordt begin 2027 definitief vastgesteld. Hypotheekrente voor een privé verhuurpand is niet aftrekbaar in box 1. De schuld telt mee in box 3.

Het forfait is het uitgangspunt, ook voor de definitieve aanslag. Is je werkelijke rendement lager, dan past de Belastingdienst je box 3-inkomen aan in de aangifte inkomstenbelasting 2026. Dit staat in de uitleg over de berekening voor 2026, volgens de uitspraken van de Hoge Raad.

Een bv betaalt vennootschapsbelasting over haar winst. Volgens de Belastingdienst is dat in 2026 19,0% over het belastbare bedrag tot en met € 200.000 en 25,8% daarboven. Uitkeringen aan een aandeelhouder met een aanmerkelijk belang vallen in box 2: 24,5% tot en met € 68.843 en 31% daarboven. Gebruikelijk loon en wat je werkelijk uitkeert horen in dezelfde som.

Er liggen voorstellen, waaronder het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 en het kabinetsvoorstel van 29 september 2026. Op 11 oktober 2026 is daarvan niets wet. Maak dus onderscheid tussen geldende regels en plannen. Meer uitleg staat op onze pagina over box 3 en verhuurd vastgoed.

Welke hypotheek krijg je voor een verhuurd pand dat je privé houdt?

Voor een particulier is een verhuurhypotheek de gewone route. Geldverstrekkers rekenen met de waarde in verhuurde staat. Meerdere verhuurhypotheken zijn alleen beschikbaar voor natuurlijke personen. Houd je het pand privé, dan kan de huur ook meetellen voor je eigen woninghypotheek, maar alleen als het acceptatiebeleid van die geldverstrekker dat toestaat.

Wil je eerst de getallen zien? Met de rekentool voor rendement op verhuurd vastgoed bereken je BAR, NAR, ICR, DSCR en LTV.

Deze voorbeelden komen uit de acceptatiegidsen in onze eigen kennisbank. Het is geen marktoverzicht. Verstrekkers passen hun beleid regelmatig aan.

• Dynamic Credit sluit rechtspersonen uit, evenals een stamrecht-bv, personal holding, eenmanszaak en vof. Bron: Acceptatiehandleiding Verhuurhypotheek, september 2026.
• Woonfonds financiert alleen natuurlijke personen, geen bedrijven. Bron: Acceptatiebeleid Woningverhuur Hypotheek, versie 1.0, januari 2025.
• Centraal Beheer verlangt een natuurlijke persoon als aanvrager. Bron: Acceptatiegids Woningverhuur Hypotheek, juli 2026.
• BLG sluit rechtspersonen en bedrijfsmatig optredende professionele vastgoedbeleggers uit. Samen met je fiscale partner mag je maximaal 4 verhuurde woningen in box 3 hebben, inclusief het te financieren pand. Bron: Informatiewijzer Verhuurhypotheek, 5 maart 2025.

Ook je eigen woninghypotheek verdient aandacht. ABN AMRO telt huur alleen als toetsinkomen mee uit volledig verhuurde onderpanden in box 3. Bron: Woonbeleid Nieuwe Lening, juli 2026, paragraaf 3.77. Na inbreng in een bv is de huur omzet van de bv, niet jouw inkomen. Die huur valt bij ABN AMRO dus weg uit de toets. Je wordt dan als DGA op je inkomen uit de bv beoordeeld.

Wij toetsen welke verhuurhypotheek bij jouw situatie past.

Welke financiering krijgt een vastgoed-bv, en bij wie?

Een vastgoed-bv komt in het zakelijke financieringssegment terecht. De consumentenregels voor hypotheken, zoals de leennormen, NHG en de toetsrente, gelden niet voor een lening aan een bv. De beoordeling draait om de onderpandwaarde, de verhouding tussen huur en rentelast en een exitstrategie. Let ook op persoonlijke borgstelling. Een bv schermt je privé daardoor niet altijd af van de schuld.

• De Nederlandse: verstrekt een verhuurhypotheek aan natuurlijke personen én aan zakelijke entiteiten, zoals een bv. Een bv moet bij de KvK als doel het aankopen en verhuren van onroerend goed hebben. Naast de bestuurders moet minimaal 80% van het aandelenkapitaal als UBO vertegenwoordigd zijn. Die UBO's geven een persoonlijke borgstelling. Een natuurlijke persoon moet zich als zakelijk belegger kwalificeren, bijvoorbeeld met drie of meer verhuurwoningen. Bron: Acceptatiegids De Nederlandse, juni 2026.
• RNHB: bij een bedrijf moet uit de statuten blijken dat het doel onder meer ontwikkelen, verwerven en beheren van onroerende zaken is. Bron: Financieringsgids, januari 2026.
• DCMF: onze voorkeur bij kortlopende vastgoedfinanciering. Het aanvraagformulier vraagt of je de aanvraag doet in de normale uitoefening van je beroep of bedrijf, en het pand mag niet bestemd zijn voor bewoning door jou of directe familie. Bron: aanvraagformulier bridge leningen, februari 2026.

Leen je privé bij je eigen bv voor een verhuurpand, dan telt die schuld mee voor excessief lenen: schulden van jou en je partner samen boven € 500.000 worden aan het kalenderjaareinde als fictief regulier voordeel in box 2 belast. Bron: artikel 4.14a Wet IB 2001, stand 2026. Blijft het pand in de bv, dan leen jij niets in privé.

Wij bekijken herfinanciering vanuit je bv en de voorwaarden die daarbij passen.

Wat gebeurt er met mijn hypotheek als ik mijn panden in een bv inbreng?

Bij inbreng wordt de bv eigenaar van het pand. Je bestaande privéhypotheek neem je niet zomaar mee. Reken erop dat de geldverstrekker aflossing kan eisen en dat de bv eigen financiering nodig heeft. Laat vóór de overdracht beoordelen of vervroegd aflossen een vergoeding kost. Neem ook overdrachtsbelasting, notariskosten en een nieuwe taxatie mee.

Centraal Beheer kan de lening direct opeisen als het registergoed juridisch of economisch wordt overgedragen. Dat staat in de Voorwaarden Woningverhuur Hypotheek van februari 2026 (Algemene Hypotheekvoorwaarden Achmea Bank, artikel 9.1 onder g). Inbreng in je eigen bv is dus niet alleen een fiscale handeling. Het raakt ook de leningsovereenkomst.

Of je een vergoeding voor vervroegd aflossen betaalt, hangt af van je eigen voorwaarden. Eist Centraal Beheer de lening op omdat het pand is overgedragen, dan is volgens dezelfde voorwaarden een vergoeding verschuldigd (artikel 10). Los je af omdat je de woning verkoopt, dan betaal je bij Centraal Beheer geen vergoeding. Of een aflossing voor de inbreng in je eigen bv als verkoop telt, leg je vooraf aan de geldverstrekker voor. Ga daar niet zelf van uit.

Volgens de Belastingdienst bedraagt de overdrachtsbelasting in 2026 voor een woning die niet als hoofdverblijf dient, zoals een verhuurde woning, 8%. Voor een niet-woning, zoals een bedrijfspand of winkel, is dat 10,4%. De heffing gaat over de waarde van het pand, met de koopsom als ondergrens. Niet over de WOZ-waarde. Bij overdracht aan je eigen bv is de koopsom dus niet automatisch leidend.

Je fiscalist beoordeelt of een vrijstelling geldt. Wij beoordelen de aflossing en de nieuwe financiering.

Wat verandert er aan je verzekeringen als het pand naar de bv gaat?

Als de bv eigenaar wordt, moeten de verzekeringen daarop aansluiten. Zet de gebouwenpolis op naam van de bv en regel dekking per transportdatum. De bv heeft ook een eigen aansprakelijkheidsverzekering voor het verhuurde vastgoed nodig. Beoordeel daarnaast je bestuurdersaansprakelijkheid en de verzekeringseisen van de nieuwe financier vóór de overdracht.

Een gebouwenverzekering verzekert het belang van de verzekerde bij het gebouw, bijvoorbeeld als eigenaar. Bron: Nationale-Nederlanden, Gebouwen Zekerheid op Maat, voorwaarden 3021-40.2111, artikel 1.2.1. Wordt de bv eigenaar, dan moet de polis daarbij passen. Bij de Bedrijfsgebouwenverzekering van De Goudse eindigt de dekking op de dag van de eigendomsoverdracht, en die overdracht geef je vooraf door (Productvoorwaarden Bedrijfsgebouwen BGB-2601, artikel 3.2.1). Regel nieuwe dekking per transportdatum.

Artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek legt de aansprakelijkheid voor een gebrekkige opstal bij de bezitter, ook zonder verwijt. Na de levering staat de bv als eigenaar ingeschreven, en wie als eigenaar is ingeschreven wordt vermoed de bezitter te zijn (artikel 6:174 lid 5). Een particuliere aansprakelijkheidsverzekering is voor de bv niet de route.

Ook privé is verhuur niet zomaar gedekt. Bij a.s.r. ben je in de basisdekking niet verzekerd als je je hele woonhuis verhuurt. Met de keuzedekking Sterdekking wel, en die dekt ook een eigen tweede woonhuis dat je alleen aan anderen verhuurt (Voorwaarden Aansprakelijkheid VP AS 2022-01, artikel 3.1 en 3.3). Bij De Goudse is een verhuurd pand in de basisdekking uitgesloten, behalve een deel van je eigen woning; met de Plusdekking is een tweede woning gedekt die je volledig aan één particulier verhuurt (Aansprakelijkheid Particulier PAV-2601, artikel 1.2.5 en 1.3). Zit het pand in de bv, dan heeft de bv een eigen dekking nodig.

In een bv ben je ook bestuurder. Bij onbehoorlijk bestuur kun je tegenover de bv persoonlijk aansprakelijk zijn (artikel 2:9 BW). Hoe een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering daarmee omgaat, lees je op die pagina.

Houd je het pand privé met een verhuurhypotheek, dan stelt de geldverstrekker eisen aan de opstalverzekering. Dynamic Credit verlangt dekking tegen ten minste brand, bliksem, ontploffing, storm, water en neerslag, en de verzekering moet verhuur van de woning toestaan. Bron: Acceptatiehandleiding Verhuurhypotheek, september 2026, hoofdstuk 7. Een financier van de bv stelt eigen eisen. Wij lezen die vóór de polis wordt omgezet en beoordelen de verzekeringen voor je verhuurde vastgoed.

Wat wij doen, en wat je fiscalist doet

Wij zijn onafhankelijk en niet gebonden aan een aanbieder. Wij zijn zelf geen geldverstrekker of verzekeraar. Voor hypotheek- en financieringsadvies werken wij met een vast tarief dat vooraf vaststaat, en ontvangen wij geen provisie van de geldverstrekker, ook niet bij financiering via een bv. Voor een schadeverzekering via ons ontvangen wij provisie van de verzekeraar. Vanuit Naarden werken wij door heel Nederland. De belastingcijfers op deze pagina zijn naslag voor belastingjaar 2026, met de Belastingdienst als bron. Dit is geen fiscaal advies. Wij doen geen aangifte of fiscale structurering. De keuze privé of bv maak je met je eigen fiscalist of accountant.

Thijs Bouvy is Wft-vakbekwaam voor hypothecair krediet, consumptief krediet, schade particulier en zakelijk, leven, inkomen en vermogen. Klachtenregeling via Kifid, aansluitnummer 300.017.178.

Veelgestelde vragen