Verhuurdersaansprakelijkheid: ben je aansprakelijk voor schade door je pand?

Verhuurders denken bij aansprakelijkheid meestal aan schuld: heb ik iets fout gedaan? De wet stelt een andere vraag: was dit gebouw deugdelijk voor het gebruik dat ervan werd gemaakt? Dat verschil verklaart waarom een verhuurder die netjes onderhoud pleegt toch een claim aan zijn broek kan krijgen. Hieronder staat welke twee sporen er lopen, waar ze uiteenlopen, en wat verzekeraars er in hun voorwaarden werkelijk over hebben opgeschreven.

Wij zijn adviseur en geen jurist. Wat hieronder staat is het kader plus wat er in polisvoorwaarden staat, zodat je weet welke vraag je moet stellen. Gaat het om een concreet geschil met een huurder, een buurman of een letselschadeclaim, leg dat dan voor aan een jurist of een advocaat. Bouvy Advies staat bij de AFM geregistreerd onder vergunningnummer 12046005 voor advies en bemiddeling in financiële producten.

Ben ik als verhuurder aansprakelijk voor schade die mijn pand veroorzaakt?

Vaak wel, en daar hoeft geen verwijt aan vooraf te gaan. Artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek legt de aansprakelijkheid voor een gebrekkig gebouw bij de bezitter, en bij gewone woningverhuur is dat de verhuurder. Absoluut is het niet: hetzelfde artikel kent een tenzij-clausule, en artikel 6:181 BW kan de aansprakelijkheid verleggen.

Het gaat om risicoaansprakelijkheid en niet om schuldaansprakelijkheid. De bezitter is aansprakelijk zodra het gevaar zich verwezenlijkt. Dat je van het gebrek niet wist, of dat je het onderhoud netjes had uitbesteed, is op zichzelf geen verweer. Dat is precies het punt waar verhuurders zich op verkijken, want ze toetsen hun eigen gedrag terwijl de rechter het gebouw toetst.

Opstal is daarbij ruimer dan wat je in het dagelijks taalgebruik een gebouw noemt. De wet rekent er gebouwen en werken toe die duurzaam met de grond zijn verenigd, rechtstreeks of via een ander gebouw of werk. Een balkon, een balustrade, een trap, de dakbedekking, een schutting en de leidingen in het pand vallen er dus allemaal onder. Wie in de openbare registers als eigenaar van de opstal of van de grond staat ingeschreven, wordt bovendien vermoed de bezitter te zijn. Staat het pand op erfpacht, dan verschuift de aansprakelijkheid naar de bezitter van het erfpachtsrecht.

Wat zegt artikel 6:174 BW letterlijk?

Lid 1 legt de aansprakelijkheid bij de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor gevaar oplevert voor personen of zaken, zodra dat gevaar zich verwezenlijkt. Er staat een tenzij-clausule achter, die smal is. De wettekst zelf staat hieronder.

Lid 1 luidt: "De bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, is, wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, aansprakelijk, tenzij aansprakelijkheid op grond van de vorige afdeling zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend."

Die tekst komt van wetten.overheid.nl, Burgerlijk Wetboek Boek 6, geldende versie van 16 juli 2026. Let op het woord tenzij aan het eind: dat is de ontsnapping, en die is smal. Er is geen aansprakelijkheid als je ook op grond van onrechtmatige daad niet aansprakelijk zou zijn geweest in het geval dat je het gevaar had gekend. Denk aan overmacht. Het is een verweer dat je zelf moet voeren en onderbouwen.

Wanneer een opstal gebrekkig is, heeft de Hoge Raad ingevuld in het Wilnis-arrest van 17 december 2010. De toets is objectief en het te verwachten gebruik of de bestemming van de opstal telt mee, net als de kans dat het gevaar zich verwezenlijkt en de onderhoudsmaatregelen die redelijkerwijs van je gevergd kunnen worden. Een pand dat als woning prima deugt, kan als bedrijfsruimte gebrekkig zijn zonder dat er iets aan het pand is veranderd.

Verhuur je aan een bedrijf, dan kan artikel 6:181 BW de aansprakelijkheid naar die huurder verleggen. Er is dan wel een functioneel verband nodig tussen het gebrek en wat die huurder in het pand doet. Een constructie- of onderhoudsgebrek dat daar losstaat, blijft bij jou liggen. De volledige wettekst van beide artikelen, de maatstaf van de Hoge Raad en een uitspraak over dakplaten van een verhuurde loods staan in ons artikel wanneer ben je als verhuurder aansprakelijk voor schade door je pand.

Ben ik ook aansprakelijk tegenover mijn eigen huurder?

Ja, maar via een andere route. Tegenover derden loopt het via artikel 6:174 BW, tegenover je huurder via het huurrecht in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Daar draait alles om het begrip gebrek: de artikelen 7:204, 7:206 en 7:208 BW bepalen wat een gebrek is, wie het moet verhelpen en wanneer je de schade moet vergoeden.

Wij geven die drie artikelen hier bewust in eigen woorden weer en citeren ze niet letterlijk. De wettekst staat op wetten.overheid.nl in Burgerlijk Wetboek Boek 7, en dat is de plek om hem na te lezen als het erop aankomt.

Artikel 7:204 BW bepaalt wanneer er sprake is van een gebrek. Kort gezegd gaat het om een staat of eigenschap van het gehuurde waardoor de huurder niet het genot krijgt dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van die soort. Omstandigheden die aan de huurder zelf zijn toe te rekenen, vallen daar niet onder. Het begrip is ruimer dan een bouwkundig mankement: ook iets dat het woongenot wegneemt kan een gebrek zijn.

Artikel 7:206 BW gaat over herstel. Op verlangen van de huurder moet de verhuurder gebreken verhelpen, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vraagt die redelijkerwijs niet van hem gevergd kunnen worden. Laat de verhuurder het na, dan mag de huurder het onder omstandigheden zelf laten uitvoeren en de kosten in mindering brengen op de huur. Daarom is een melding van je huurder geen vrijblijvend bericht.

Artikel 7:208 BW gaat over schadevergoeding. De verhuurder moet de door een gebrek veroorzaakte schade vergoeden als het gebrek aan hem is toe te rekenen, of als het er bij het aangaan van de huurovereenkomst al was en hij het toen kende of had behoren te kennen. Daarnaast kan een gebrek reden zijn voor huurvermindering, en dat is een aparte route met eigen regels.

Het verschil met artikel 6:174 BW zit in het aanknopingspunt. Tegenover een derde gaat het om de staat van het gebouw, tegenover je huurder om wat jij bij het sluiten van het contract wist of had moeten weten en om wat je daarna hebt gedaan met een melding. Een verhuurder die meldingen laat liggen, bouwt zijn eigen dossier tegen zich op.

Ben ik aansprakelijk voor een lekkage bij mijn huurder?

Dat hangt af van waar het lek vandaan komt en wat jij ermee hebt gedaan. Komt het voort uit een gebrek dat aan jou is toe te rekenen, of dat er bij het sluiten van het huurcontract al was en dat je kende of had moeten kennen, dan kom je op grond van artikel 7:208 BW in beeld.

In de praktijk lopen er drie vragen door elkaar. De eerste is of het lek een gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW. De tweede is of jij het moet verhelpen, en dat is bij een lekkage in de constructie, de leidingen of het dak vrijwel altijd zo. De derde is of je ook de gevolgschade moet vergoeden, bijvoorbeeld een verpeste vloer of bedorven voorraad, en daarvoor geldt de toets van artikel 7:208 BW.

Een lekkage die de huurder zelf veroorzaakte, valt buiten het begrip gebrek. En een lek dat je maandenlang liet zitten nadat je huurder het meldde, staat er heel anders voor dan een leiding die vannacht is gesprongen. Leg meldingen daarom schriftelijk vast, met datum en met je reactie erbij.

Loopt de lekkage door naar de buren, dan speelt daarnaast het spoor van artikel 6:174 BW, want dan is er een derde die schade lijdt. Eén lek kan dus twee claims opleveren die langs verschillende wegen bij je binnenkomen, en dat is meteen de reden om te weten waar je verzekerd bent.

Wie is aansprakelijk als er een gevelonderdeel naar beneden valt?

Bij gewone woningverhuur de verhuurder, op grond van artikel 6:174 BW. Een gevelplaat, een dakpan of een balkonhek dat loslaat is het schoolvoorbeeld van een gebrekkige opstal: het gebouw voldoet niet aan de eisen die je eraan mag stellen en het gevaar heeft zich verwezenlijkt. Dat de huurder er woont, verandert daar tegenover een voorbijganger niets aan.

Verhuur je aan een bedrijf, dan is het antwoord minder eenduidig. Artikel 6:181 BW legt de aansprakelijkheid bij degene die de opstal in de uitoefening van een bedrijf gebruikt, maar alleen als de schade verband houdt met die bedrijfsuitoefening. Bij een gevel die door achterstallig onderhoud loslaat, ontbreekt dat verband meestal en blijft de claim bij de eigenaar.

Een onderhoudsclausule in je huurcontract helpt hier niet tegen. Zo'n afspraak regelt de verhouding tussen jou en je huurder en verandert niets aan wat een derde van jou kan vorderen. Je kunt daarna proberen te verhalen op je huurder, maar de claim komt eerst bij jou binnen en die moet je eerst betalen of laten betalen.

Dekt mijn aansprakelijkheidsverzekering dit?

Niet vanzelf, en dat geldt aan beide kanten. Een particuliere aansprakelijkheidsverzekering is geschreven op de woning waarin je zelf woont en sluit verhuur van het hele pand doorgaans uit. Een gewone bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering is geschreven op je bedrijfsuitoefening en niet op het exploiteren van vastgoed. Verzekeren is bovendien niet wettelijk verplicht.

Bij de particuliere polis staat het onomwonden in de voorwaarden. In de Voorwaarden verzekering Aansprakelijkheid VP AS 2022-01 van a.s.r., een polismantel zonder versiedatum in de kop, staat bij de basisdekking: "Let op: U bent niet verzekerd als u uw gehele woonhuis verhuurt. Hebt u Sterdekking meeverzekerd? Dan bent u verzekerd bij verhuur van uw gehele woonhuis." Er is dus een route, maar die loopt via een keuzedekking en niet via de basis. Wat de particuliere polis wél doet, staat op aansprakelijkheidsverzekering.

Bij de zakelijke polis zit de klem in de hoedanigheid. De polisvoorwaarden AVB.001.02 Aansprakelijkheid Bedrijven van Nationale-Nederlanden, een polismantel zonder versiedatum in de kop, breiden de dekking in artikel 2.1 uit naar aansprakelijkheid "als eigenaar van een gebouw op een van de in de polis omschreven vestigingsadres(sen); als verhuurder van een deel van een bedrijfsgebouw op een van de in de polis omschreven vestigingsadres(sen), maar alleen indien sprake is van verhuur voor particuliere bewoning". Lees dat twee keer. Het moet gaan om een adres dat in jouw polis als vestigingsadres staat, om een deel van een bedrijfsgebouw, en om verhuur voor particuliere bewoning. Een beleggingspand aan de andere kant van de stad past daar niet in.

Daarom bestaat er een aparte dekking voor.

Wat wel en niet in zo'n module zit, staat in de volgende sectie. Dat het bij deze verzekeraar een losse module is, betekent niet dat dat bij elke verzekeraar zo is; dat verschilt per aanbieder en dat is een van de dingen die we voor je nakijken.

Wat dekt een verhuurdersaansprakelijkheidsdekking niet?

Drie dingen komen er steeds uit: bouw- en onderhoudswerkzaamheden, de spullen van je huurder, en zaken die je onder je hebt. Dat zijn precies de situaties waarin een verhuurder aangesproken wordt. Ze staan met zoveel woorden in de aanvullende voorwaarden Aansprakelijkheid Verhuur Onroerend Goed van De Goudse (documentcode 6G606-v2).

Over de spullen van je huurder zegt artikel 2.2.9 van die voorwaarden: "Niet gedekt is de aansprakelijkheid voor schade aan particuliere inboedels, bedrijfsinventarissen, bedrijfsgereedschappen, handelsvoorraden en bedrijfszaken die zich in de verhuurde gebouwen bevinden." Dat is de uitsluiting die het hardst aankomt, want een lekkage raakt in de regel precies dat. Loopt de schade langs de route van artikel 7:208 BW, dan sta je met een aansprakelijkheidspolis die daar niet voor is geschreven.

Over verbouwen zegt artikel 2.2.8: "Niet gedekt is de aansprakelijkheid voor schade die verband houdt met de bouw, verbouw, sloop, renovatie en onderhoud van de verhuurde gebouwen." Daar staat wel een uitzondering achter voor licht werk door je eigen mensen: "Wij vergoeden wel de schade veroorzaakt door ondergeschikten tijdens lichte schoonmaakwerkzaamheden en/of 'lekenonderhoud' aan de verhuurde gebouwen." Ga je renoveren, dan is dat dus een apart gesprek en geen detail. Wat je tijdens een verbouwing wél nodig hebt, staat op bouwverzekering.

Het derde punt heet opzicht: schade aan zaken die je onder je hebt. In de polisvoorwaarden AVB100.0718 Aansprakelijkheid Bedrijven van Nationale-Nederlanden, opnieuw een polismantel zonder versiedatum in de kop, staat in artikel 3.2.1: "Wij dekken geen aanspraken op een vergoeding van schade aan zaken, die is veroorzaakt terwijl u, een andere verzekerde of iemand anders namens u of hem, deze zaken: a. vervoerde, bewerkte, behandelde, bewoonde, huurde, pachtte, leende, gebruikte of bewaarde". Huur je zelf een pand dat je doorverhuurt, dan raakt die uitsluiting je rechtstreeks.

Eén nuance die verhuurders regelmatig redt. De verhuurmodule van De Goudse kent in artikel 2.2.1 een terugkeer van dekking voor "schade aan zaken die u onder zich had én waarvoor een brandverzekeraar schade heeft vergoed en een aanspraak tegen u instelt", waarbij die brandverzekeraar aangesloten moet zijn bij de Bedrijfsregeling Brandregres (2014). De voorwaarden voegen daaraan toe: "Deze dekking geldt niet voor schade aan zaken die u huurt, least, pacht of in bewaarneming heeft." Regres van een brandverzekeraar is voor verhuurders geen theorie, dus kijk of dit op jouw polis staat.

Wat doe je hier als verhuurder concreet mee?

Vier dingen, en ze kosten samen een middag. Controleer in welke hoedanigheid je verzekerd bent, niet alleen of je verzekerd bent. Leg vast wat je huurder meldt en wat je ermee doet. Laat de staat van gevel, dak, balkons en leidingen periodiek bekijken. En regel je dekking vóór de verhuur begint, niet erna.

Die hoedanigheid is het punt waar het meestal misgaat. Op een polisblad staat vaak alleen een productnaam, terwijl in de voorwaarden staat om welk adres, welk soort gebouw en welk soort verhuur het gaat. Leg je polisblad en je voorwaarden dus naast je huurcontract en je eigendomssituatie, en niet naast je gevoel.

Onderhoud en vastlegging werken op beide sporen tegelijk. Bij artikel 6:174 BW weegt de rechter mee welke onderhouds- en veiligheidsmaatregelen redelijkerwijs van je te vergen waren. Bij het huurrecht bepaalt het of een gebrek er bij het aangaan al was en of je het had behoren te kennen. Een inspectierapport is dus geen papier voor de la, en een mailtje met datum over een melding is later meer waard dan een herinnering aan een telefoongesprek.

Veelgestelde vragen

De juridische uitwerking van artikel 6:174 en 6:181 BW staat in ons artikel wanneer ben je als verhuurder aansprakelijk voor schade door je pand. Welke polissen je als verhuurder verder nodig hebt, staat op verzekeringen voor verhuurd onroerend goed, het pand zelf op gebouwenverzekering en de verdeling tussen te laag en te hoog verzekerd op onderverzekering. Zit je pand in een Vereniging van Eigenaars, kijk dan bij VvE-verzekering. Zit het vastgoed in een bv, dan denken we breder mee vanuit financieel advies voor DGA's met vastgoed, en de financieringskant staat op verhuurhypotheek.