Het vastgoed van jullie cliënten, verzekerd en gefinancierd
Jullie houden het vermogen van een familie bij elkaar. De panden in dat vermogen moeten verzekerd zijn op de juiste grondslag en gefinancierd tegen voorwaarden die kloppen, en dat is een ander vak dan het jullie. Wij doen precies dat stuk, ongebonden en zonder eigen product. Bouvy Advies in Naarden, AFM-vergunning 12046005 voor advies en bemiddeling.
Kort: wij zijn geen vermogensbeheerder en willen dat ook niet worden. Onze vergunning is advies en bemiddeling, niet beheer. Waar wij van waarde zijn is het stuk dat bij een familie met vastgoed structureel blijft liggen: staat het pand op herbouwwaarde of op een getal dat ooit uit de aankoopsom is overgenomen, is de aansprakelijkheid van de eigenaar gedekt, en past de financiering nog bij de structuur. Wij werken naast jullie, niet in de plaats.
Een familie met vastgoed heeft meestal een accountant, een notaris en iemand die het geheel bewaakt. Wat er zelden bij zit is een partij die de polissen naast de panden legt. Dat is geen nalatigheid maar een gat in de rolverdeling: de beheerder kijkt naar het rendement, de accountant naar de aangifte, en de verzekeraar naar het risico dat hij op de dag van acceptatie beoordeelde.
Het gevolg zie je pas bij een schade of bij een herfinanciering. Een verzekerd bedrag dat al jaren niet is meegelopen met de bouwkosten. Een appartement dat verhuurd wordt terwijl de polis nog uitgaat van eigen bewoning. Een verbouwing van een huurder die door niemand blijkt te zijn verzekerd. Stuk voor stuk klein om te herstellen zolang er niets is gebeurd, en duur daarna.
Wat wij voor jullie cliënten doen
Twee dingen, en ze liggen bij hetzelfde kantoor, waardoor het opvalt zodra de ene kant iets aanneemt dat de andere kant tegenspreekt.
- Verzekeren. Het pand op herbouwwaarde (gebouwenverzekering), de aansprakelijkheid van de eigenaar voor een gebrekkige opstal (verhuurdersaansprakelijkheid, artikel 6:174 BW), wat een huurder aard- en nagelvast heeft toegevoegd (huurdersbelang), en bij appartementen de verdeling tussen eigenaar en vereniging (VvE-verzekering). Bij een verbouwing komt de CAR-polis erbij en bij een bodemrisico de milieuschadeverzekering.
- Financieren. Verhuurde woningen (verhuurhypotheek), panden voor de eigen onderneming (bedrijfspand kopen), aankopen die snel rond moeten zijn (kortlopende vastgoedfinanciering) en het opnieuw indelen van bestaande leningen (herfinancieren vanuit de bv). Wij vergelijken bij ruim 40 geldverstrekkers.
Het geheel staat op de pagina over vastgoed verzekeren en financieren. Zit het vastgoed in een bv, dan is financieel advies voor DGA's met vastgoed het vertrekpunt.
Wat wij niet doen, en waarom we dat vooraan zetten
Omdat het de eerste vraag is die een family office terecht stelt: komt deze partij aan mijn opdracht?
- Wij beheren geen vermogen. Bouvy Advies heeft een AFM-vergunning voor advies en bemiddeling (12046005) en geen vergunning voor vermogensbeheer. Wij geven geen beleggingsadvies en voeren geen portefeuille.
- Wij doen geen pensioenadvies. Thijs Bouvy is Wft-vakbekwaam op alle modules behalve Pensioen. Pensioen in eigen beheer is dus niet ons terrein.
- Wij zijn geen fiscalist. Of bezit in privé of in de bv gunstiger uitpakt houden wij in beeld omdat het de financiering raakt, maar de uitwerking blijft bij de accountant.
- Wij voeren geen beheer en innen geen huur. Is er een vastgoedbeheerder, dan werken wij daarnaast.
Wat overblijft is een smal en concreet stuk: de dekking op het vastgoed en de financiering eronder. Precies het stuk dat in de meeste structuren bij niemand belegd is.
Hoe zo'n samenwerking in de praktijk loopt
Meestal begint het met één dossier in plaats van met een raamafspraak, en dat werkt beter voor allebei.
- Een dossier als proef. Jullie leggen één cliënt met vastgoed voor. Wij kijken naar de polisbladen en de financieringsstukken en laten zien wat er wel en niet gedekt is. Het eerste uur is gratis en er hoeft niets uit te komen.
- Wij rapporteren aan jullie, niet om jullie heen. De bevindingen gaan naar de cliënt en naar jullie tegelijk. Wij nemen de relatie niet over en benaderen jullie cliënten niet op eigen initiatief.
- Eén aanspreekpunt. Geen callcenter en geen wisselende behandelaars.
- Beloning. Hypotheekadvies gaat tegen een vast tarief dat vooraf vaststaat, en bij hypotheken ontvangen wij geen provisie van de geldverstrekker. Bij schadeverzekeringen werken wij op provisie van de verzekeraar, wat de klant altijd te zien krijgt.
Veelgestelde vragen
Worden jullie een concurrent van ons? +
Nee, en dat is geen belofte maar een kwestie van vergunning. Wij mogen adviseren en bemiddelen in hypothecair krediet en verzekeringen. Vermogensbeheer mogen wij niet en willen wij niet: daar hebben wij geen vergunning voor en geen mensen op. Onze inbreng stopt bij de dekking op het vastgoed en de financiering eronder.
Benaderen jullie onze cliënten zelf? +
Niet op eigen initiatief. Een cliënt die via jullie binnenkomt blijft jullie relatie. Wij rapporteren aan de cliënt en aan jullie tegelijk, zodat jullie zien wat er speelt zonder dat je erachteraan hoeft.
Wat hebben jullie nodig om iets zinnigs te kunnen zeggen? +
Per object het polisblad en de laatste financieringsstukken, en bij een appartement het splitsingsreglement en het polisblad van de VvE. Ontbreekt er iets, dan vragen wij het met een machtiging van de cliënt op bij de verzekeraar of de geldverstrekker.
Werken jullie ook met een portefeuille in plaats van losse panden? +
Ja. Bij meerdere objecten kijken wij naar de samenhang: of het slim is de panden op één polis te zetten, waar de eigen risico's op elkaar botsen en of er objecten tussen zitten die een verzekeraar apart wil beoordelen. Dat beeld is er zelden zolang elk pand op zijn eigen aankoopmoment is verzekerd.
Zijn jullie echt ongebonden? +
Ja. Bouvy Advies is geen onderdeel van een bank of een verzekeraar en verkoopt geen eigen product. Wij vergelijken tientallen verzekeraars en ruim 40 geldverstrekkers, staan onder toezicht van de AFM (12046005) en zijn aangesloten bij het Kifid onder 300.017.178.
Eén dossier voorleggen?
De snelste manier om te zien of dit werkt is één cliënt met vastgoed. Wij kijken naar de stukken en laten zien waar de dekking en de financiering elkaar tegenspreken. Het eerste uur is gratis en vrijblijvend.